[법률상식]-경매-법원경매시 기본적인 확인사항
① 채무 금액이 적으면 도중에 취하되기 쉽다!
부동산 경매사건에서 부동산 가격대비 채무금액이 적으면 경매진행 도중 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다. 재개발 재건축지역 물건중 감정평가액이 시세를 반영하지 못하는 경우도 취하될 가능성이 높다. 마음에 드는 물건을 많은 비용과 시간을 들여 조사하고 분석한 것이 도중에 취하되면 힘이 쭉 빠진다. 더욱이 낙찰 받은 다음에 취하신청이 들어오면 낙찰자는 별다른 도리 없이 취하신청에 응해야 한다. 공들여 낙찰 받은 것이 한 순간에 물거품이 된다.
② 대위변제 가능성을 염두에 두자!
제1순위 저당권 설정금액이 부동산 가격에 비해 현저히 낮을 때는 이해관계인에 의한 대위변제 가능성을 염두에 두고 권리분석을 해야 한다. 대위변제라 함은 이해관계인이 채무자를 대신하여 채무를 변제한 다음 그 채무만큼을 채권으로 가지는 것을 말한다.
병아리 투자자들이 빠지기 쉬운 함정으로 현재 상황만 보고 권리분석을 하면 안된다. 제1순위 채권액이 적고 바로 다음 순서로 고액의 임차인이 있는 경우 자주 발생한다. 임차인은 등기부상의 얼마 안되는 제1순위 채권을 변제해버리고는 자신이 선순위가 되어 전세보증금을 모두 지키는 경우이다. 낙찰로 인해 손해보는 사람들의 입장도 고려하면서 권리분석을 해야 한다.
③ 감정평가금액을 맹신하지 마라!
경매목적의 감정가격은 대체로 시세의 90%선에서 결정된다고 알려져 있지만 사실은 이보다 높은 경우도 꽤 있고, 반대로 시세보다 훨씬 낮게 감정되는 경우도 있어 응찰하고자 하는 물건은 반드시 사전에 직접 현지 부동산업소를 2～3곳 이상 방문하여 현재 시세와 비교하여 얼마나 차이가 나는지, 향후 전망은 어떠한지 반드시 직접 확인해야 한다. 저당 목적의 감정이라면 보수적으로 감정하지만 감정 목적이 경매인 경우는 감정가격이 시세거나 그 이상인 경우가 일반적이다.
④ 법정지상권등 하자 있는 물건은 우선은 피하라!
부동산 경매에 익숙하지 않은 병아리 단계에서는 가급적 입찰하지 않는 것을 권한다. 토(대)지 경매물건에서 자주 볼 수 있는데, 경매목적 부동산중에 건물과 토지 소유자가 다르거나 토지만 입찰에 부쳐지는 경우로, 낙찰자는 건물에 대한 사용권이 없고 지료청구권만 있다. 해당 부동산 소재지 관청에 문의하여 건축물관리대장과 토지대장을 비교해 소유자가 일치하는지 등도 따져봐야 한다.
경매정보지에 지상에“소유자미상의건물있음” 또는“입찰외건물있음”, “법정지상권성립여지있음”등으로 표시되는 물건들이면 일단 법정지상권 성립 가능성을 염두에 두고 응찰해야 한다. 하지만 경매실력이 늘어가면 이 같은 하자 있는 물건도 그 권리관계를 잘만 파악하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
⑤ 시골 임야나 전답은 지번을 잘 찾아야!
땅 바람이 거세게 불고 있지만 병아리들이 이 물건에 투자하여 수익을 올리기는 쉽지 않다. 지방 땅의 경우 해당 지번을 찾는 것조차 쉽지 않다. 현장에 가서도 엉뚱한 곳을 보고 와서 낙찰 받았다가 뒤늦게 보증금을 포기하는 경우도 자주 발생한다. 또한 농지취득자격증명원이 필요한 경우에는 법원이 정한 기일 내에 증명원을 확보할 수 있는 방안까지도 마련해 놓고 입찰하는 등 신중해야 한다. 현재는 농지취득자격증명원 발급이 쉬워졌다.
농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 낙찰불허가가 나며, 입찰보증금을 몰수하는 법원도 있다. 그러나 농촌 물건을 경매로 낙찰받는 것은 주의해야 한다. 잘못하다가는 그 동네에서 못살고 쫓겨나는 수가 발생할 수도 있고, 주말농장이나 별장용으로 구입했다가 건물 자체가 온전하지 못할 일도 발생할 수 있다. 시골 사람들의 텃세는 생각보다 심하다.
⑥ 형질변경 가능한지 따져봐라!
임야 등을 낙찰받는 경우 도로변에 접했더라도 낙찰 후 원하는 대로 용도변경이 안 돼 애를 먹는 경우가 있고, 지방의 임야나 농지를 구입할 때는 지자체를 방문하여 형질변경이 가능한지 확인하는 것도 중요하고 원하는 바대로 변경허가 등을 받을 수 있는지 빙용은 얼마가 소요되는지도 사전에 충분히 검토해야 한다.
⑦ 공유지분경매는 일반 경매와 다르다!
건물이나 토지의 일부만이 경매로 나오는 수가 있다. 대개는 상속이나 증여로 인해서 부모*형제끼리 지분을 확보하고 있는 경우로, 현재 시세보다 상당히 저평가 되어 경매가 시작되는 것이 일반적이다. 가격이 싸다고 응찰했다가는 낭패 보기 십상이다. 여러 번 유찰된 경우 납득할만한 이유가 있는지 알아봐야 하며, 또 입찰당일에 공유지분권자가 우선매수청구권을 행사하는 경우에는 입찰이 무산될 수 있음도 염두에 두자.
민사집행법의 적용을 받는 물건인 경우는 낙찰받았다 해도 공유자가 우선매수청구권을 행사하면 자동적으로 차순위자로 정하는 것이 아니라 낙찰자에게 차순위신고 여부를 물어 차순위매수의사가 없다면 바로 입찰보증금을 돌려주기 때문에 부담은 없다.
⑧ 잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리 주의!
부동산 경매사건의 핵폭탄이라고 할 수 있는 선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰 받아도 권리가 없어지지 않는다. 특히 토지별도등기 있는 물건에서 대지지분중 말소권리보다 선순위로 설정된 권리들이 있다면 폐쇄등기부등본을 발급받아 권리분석을 다시 한번 해야 한다.
예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 있어 재판결과에 따라 소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다. 또한 전소유자의 가압류의 경우에도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있으니 가급적 입찰에 신중을 기하는 것이 좋다.
⑨ 잔금을 내고 바로 활용하겠다는 생각은 버려라!
부동산 법원경매가 일반매매와 가장 다른 점이 이것이다. 부동산소유권을 취득하는 방법 중 가장 공격적인 형태가 바로 경매를 통한 소유권 취득이다. 매매의 경우는 이후의 입주 등의 계획을 사전에 충분히 세울 수가 있는 반면, 경매는 잔금납부일 전에는 이해관계인의 항고가, 잔금납부일 이후엔 명도절차가 남아 있다.
민사집행법에서는 경매사건에 대한 항고 시 모든 항고인에게 최초감정가의 10%를 항고 공탁금으로 공탁하게 하여 항고가 남발될 여지를 줄이고 있다. 항고가 제기되면 경매 진행이 중지되기 때문에 당초에 짜놓은 스케줄이 흐트러질 수밖에 없다. 또한 임차보증금을 날리게 되는 세입자가 있는 경우 명도가 쉽지 않아 계획에 차질이 생길 수 있는 점도 유념해야 한다. 법원경매에서 모든 명도책임은 낙찰자 부담이다. 명도에 대한 충분한 대책이 입찰단계에서부터 세워져야 한다.
소유자나 보증인 또는 세입자와 분쟁이 있는 경우 법원에 인도명령 및 명도소송이란 강제집행절차를 밟아야 한다. 가끔 전세 살고 계시는 분들 중에 잔금을 자신의 전세금으로 치르겠다는 분들이 계시는데 잘못하다가는 팔자에 없는 여관생활을 하는 경우가 생길수도 있다. 명도확인서나 이사비용은 이사 가는 날 주는 것이 유리하고, 이사비용에 대해서는 얼버무리지 말고 처음부터 정확하게 얼마이상은 줄 수 없다고 명확하게 금액을 제시해야 한다,
⑩ 반드시 물건 현장을 방문하라!
부동산투자의 가장 기본은 임장활동이다. 입찰에 응하기 전에 현장을 가보고, 해당서류를 발급 받아 자신의 목적대로 이용할 수 있는지 확인, 또 확인해야 한다. 주변 부동산 중개업소에 들러서 감정가격이 정확한지, 현재 전세시세는 어느 정도인지？ 투입가격대비 평균낙찰가격과의 적정한지, 이후에 개발 등의 여지가 있는지도 파악해서 입찰가격 결정에 감안해야 한다.
또한 주택 등은 경매가 진행되면 1~2년 사이에 급속도로 노후화가 진행된다. 허술한 관리로 보일러는 얼어 터져 있고, 쓰레기는 산을 이루며, 각종 공과금은 연체되어 있기 일쑤이다. 또 갈 곳 없는 채무자나 보증인, 전세금을 날린 세입자는 죽기를 각오하고 버티는 등의 내용을 사전에 파악하지 않고 유찰로 인해 낮아진 가격만 보고 응찰했다가는 입찰보증금을 떼 일수도 있고, 생각하지도 않았던 비용이 추가로 발생하는 수도 허다하다.
