1. 토지사용승낙서란
토지사용승낙서란 타인의 토지를 진입도로로 사용하기 위하여 사용승낙을 받는 것입니다.
2. 토지사용승낙서에 대한 법적 성질
➀ 토지사용승낙서는 양 당사자 이외에는 그 효력이 승계되지 않는 것이 원칙이고 토지사용을 목적으로 하는 일종의 계약이므로 승낙을 해 준 토지소유자와 사용승낙을 받은 자 간에만 효력이 있습니다. 따라서 사용승낙을 해준 지주가 사망했다거나 혹은 목적 토지를 타인에게 매각한 경우에는, 사용승낙을 받은 자는 상속인 또는 토지 매입자에게 사용승낙 사실을 주장할 수 없습니다.
토지사용승낙을 받아 이미 건축을 했고, 또 계속해서 사용료를 지불하여 왔다면 사용승낙을 해 준 지주는 이유 없이 사용승낙을 철회할 수는 없습니다.
➁ 사용승낙은 사용료를 받고 해 줄 수도 있고 무상으로 해 줄 수도 있습니다. 무상사용인 경우는 몰라도, 유상사용인 경우에는 맹지의 소유자가 만일 정해진 사용료를 정시에 지급하지 않으면 사용승낙의 철회사유가 됩니다. 그러나 사도가 이미 개설되었다면 사용승낙을 해 준 지주라 할지라도 함부로 통행을 금지하지는 못하는바 사도법에 따라 정당한 사유를 소명하고 관할 시장, 군수의 통행제한 허가를 받아야 합니다.
➂ 통상의 사용승낙허가서는 사용기간에 대한 명시를 하지 않는 것이 원칙입니다. 사용기간을 영구로 하는 것도 계약상 유효하다고 보는 것이 일반적인 해석이고 만일 맹지 소유자가 사용료를 지불하는 조건인 경우에는 사용료 지불을 연체한다면 사용승낙 철회사유가 됩니다.
➃ 사용승낙의 목적은 진입도로 개설 및 통과용으로만 제한되기 때문에 이 범위를 벗어나 진입로에 대문을 설치한다거나 야적장으로 사용한다고 하면 승낙해준 취지에 어긋나 계약위반이 될 것입니다.
3. 토지사용승낙서와 관련한 문제
일반적으로, 건축허가신청 시 그 토지를 진입도로를 사용해도 좋다는 토지사용승낙서를 제출하면 관할 시장, 군수가 사용 승낙된 토지를 도로로 지정·공고하게 됩니다. 만약 그 도로소유자가 그 부지를 다른 사람에게 매각하거나 사망해 상속이 개시된 경우에도, 사실상, 새로운 소유자는 계속해서 토지를 도로로 제공하여야 할 의무가 발생합니다.
한편 농지를 진, 출입로 사용하도록 하는 사용승낙을 받은 경우 농지를 임대차를 하는 것으로, 이는 농지법에 반하는 것이고 합법적인 전용절차를 거친 다음 임대차하는 방법을 택하여야 합니다.
4. 결론
해당 토지에 지역권을 설정하여 두면, 이는 어느 토지를 위하여 다른 토지를 사용할 수 있는 권리로 등기도 할 수 있고 등기가 되면 가령 토지가 매매되더라도 이 지역권은 새로운 매수인에게 그대로 승계가 되므로 진입로 이용하는 데는 그 만큼 안정장치가 되는 것입니다.
그리고 도로로 개설한 이후, 해당 소유자가 변경되었을 경우에도 사용승낙을 승계하는 것으로 한다는 특약사항을 두어 현재 소유자에게 의무를 부과는 것도 약한 의미의 안전장치가 될 수 있습니다. 사용승낙서는 반드시 서면으로 작성하여 두어야 하고 토지등기부상 소유자의 인감도장을 날인하고 그의 인감증명서를 첨부하여 두어야 합니다.
