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[주택임대차]-전세집이 경매위기에 있을때 어떻게 해야 하나요?
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택임대차보호법에 따라 대항력을 행사할 수 있습니다.
전세(또는 월세)계약해서 이사한 후 주민등록까지 마친 시점에서 그 주택에 설정된 저당권이 없다가 이 후에 저당권이 설정되고 경매가 된 경우 경락인(경매에서 낙찰을 받은 사람)보다 임차권이 우선 순위입니다.
이사 후 주민등록까지 마치지 않은 상태에서 발생한 저당권에 의해 경매가 된 경우 저당권이 임차권보다 우선 순위입니다.
이미 저당권이 설정되어 있는 상태에서 임차하고 주민등록까지 했으나 그 이후 제2저당권이 설정되어 제2저당권자에 의해 경매가 된 경우 임차권은 후 순위가 됩니다. 즉 집값과 보증금을 합한 금액이 이미 설정된 저당가액보다 크다고 하더라도 만일을 대비해 임차권등기를 해두는 것이 현명하다고 하겠습니다.
이미 가압류/가처분 또는 압류등기된 주택에 임차한 경우 경락인에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 가등기된 주택을 임차한 경우 이미 가등기가 되어있는 주택에 임차한 경우 본등기가 임차한 후에 성립되었다 하더라도 새 집주인에게 권리를 주장할 수 없습니다. 이미 담보가등기가 되어있는 주택을 임차한 경우 집값과 담보가등기가액의 차액 한도내에서 임차인이 권리를 주장할 수 있습니다.
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