[사해행위]-부동산매매-사해행위에 관한 문제
질문:
서울 마포에서 부동산중개업을 운영하고 있습니다.
최근 매수인을 대리하여 아파트 1채를 매수하는 계약을 중개하고 잔금을 모두 치른 후, 매수인 앞으로 이전등기지된 상황에서, 매도인의 채권자라는 사람이 매수인 앞으로의 이전등기가 매도인의 채권자를 해하는 사해행위라는 이유로 매수인을 상대로 처분금지가처분결정을 받아버리는 일이 발생하게 되었는데, 이러한 영문도 전혀 모른 채 시가에 따라 매수하게 된 매수인은 어떻게 대처하는 것이 바람직합니까?
답변:
저희 다정 무료법률상담소를 찾아 주셔서 감사합니다.
답변 드리겠습니다.
민법 제406조에서 정한 사해행위에 관한 문제입니다.
민법상 사해행위란, 채권자를 해함을 알면서 채무자의 재산을 감소시키는 행위를 의미하는데,
민법 제406조는 이러한 사해행위에 대하여 그 법률적인 효력을 취소하고 채권자의 공동재산으로 복귀할 수 있는 채권자 취소권제도를 인정하고 있습니다.
이 건의 경우, 매수인이 사해행위에 해당하기 위해서는 우선 매도인의 채권자가 매도인에 대하여 가지는 채권이 사해행위라고 지목된 이 건 매매계약(내지 이전등기) 이전에 발생해야 합니다.
두번째로는, 채무자에게 사해의사 즉 채무자의 총재산에 감소를 초래하는, 다시 말하면 채무자의 재산처분행위에 의하여 그 재산이 감소되어 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되어야 합니다.
세번째로는, 채무자와 수익자(이 건의 경우 매수인)에게 이러한 사해의사가 있어야 합니다.
다만, 현행 판례상으로는 그 입증책임이 사실상 채무자나 수익자(이 건의 경우 매수인)에게 전환되어 있어서,
채무자나 수익자는 자신들에게 사해의사가 없었다는 점을 입증하지 못하면, 사해행위로 추정되어 이전등기를 말소당하게 됩니다.
한편, 이 건과 같이 시가상당의 정가격으로 부동산을 매수한 경우에 관한 판례의 입장은, 채무자의 유일한
재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위로 판단하고 있지만,
그 매각의 목적이 다른 채권자에 대한 변제를 위한 것이고 매각금액이 상당한 때와 같은 경우에는 사해행위가 아니며, 다만 그러한 입증책임은 채무자나 수익자에게 있다는 태도를 취하고 있습니다.
이러한 판례의 태도에 비추어 볼때, 비록 매수인이 매도인인 채무자에게 다른 채권자가 있다는 사실을 알지 못한 채 시가 상당의 가격으로 부동산을 매수하였다고 하더라도, 매수인으로서는 스스로 사해의사가 없었다는 점을 입증하지 못하면 사해행위로 인정되어 이전등기를 말소당하게 될 우려가 있으므로, 매수인으로서는 귀하와 같은 부동산중개업자를 증인으로 신청하여 이 건 부동산거래 과정에서 매도인에게 다른 채권자가 존재한다는 사정을 당시 매수인으로서는 알지 못하였다는 점, 이 건 계약이전에는 매도인과 매수인은 서로 알지 못한 관계였다는 점, 이 건 시가상당으로 매매가 이루어진 점 등을 적극적으로 입증할 필요가 있습니다(부동산거래과정에서 부동산중개업자를 통해 거래를 하는 이유 중의 하나가 바로 이러한 경우에 객관적인지위에서 입증방법이 되기 때문일 것입니다 ).
매수인으로서는 이러한 입증방법을 준비하여 가처분에 대한 이의신청을 하여 가처분등기를 말소하는 방법으로 대응하는 것이 필요하다고 사료 됩니다.
만약 매도인의 채권자측에서 매수인을 상대로 미리 사해행위취소청구소송을 제기해 온다면, 그 소송에서 피고로 대응하는 것은 물론, 별도로 가처분에 대한 이의신청도 함께 제기할 필요가 있습니다.
그렇치 않으면 비록 본안소송인 사해행위취소청구소송의 1심에서 사해행위가 아니라는 점이 확인되어 매수인이 승소하더라도, 위 본안소송이 상소될 경우 별도의 가처분이의신청을 하지 않는 한 본안소송이 확정되기 이전에는 1심판결만으로는 가처분을 말소할 수 없기 때문입니다.
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