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부동산등기특례제도

1. 부동산등기특별조치법의 제정

부동산등기제도는 등기라고 일컬어지는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도이다. 따라서, 등기는 그것에 의하여 부동산 위에 현재 어떠한 권리관계가 있는지를 알리기 위한 것이므로 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킬 필요가 있다. 특히, 등기제도의 근본목적이 부동산에 관한 권리관계의 공시에 있으므로 등기는 언제나 진실된 권리관계를 그대로 공시하여야만 한다.

그런데, 근년 들어 우리사회에는 등기가 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어지도록 되어 있는 점을 악용하여 등기신청을 아예 하지 않거나, 부실하게 하거나, 허위로 하는 방법 등을 통하여 부동산 투기행위를 자행하고 있는 경우가 만연하고 있어 심각한 사회문제를 야기하게 되었다.

이에, 정부에서는 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킴으로써 등기제도 본래의 목적을 살리는 것을 법 제정의 기본방향으로 정하여 부동산거래시에는 반드시 등기신청을 하도록 하고 등기신청을 둘러싼 각종 탈법행위 등을 규제하는 것을 내용으로 하는 부동산등기특별조치법을 제정, 1990. 9. 1. 부터 시행하게 되었다.

2. 부동산등기특별조치법의 주요내용

가. 소유권이전등기 신청의무

부동산 이전 거래시에는 반드시 등기를 신청하여야 한다(법제2조 제1항). 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 그 계약의 종류에 관계없이 반드시 등기신청을 할 수 있는 때로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

따라서, 매매와 같은 쌍무계약의 경우에는 상대방으로부터 이전등기관계 서류를 넘겨받은 때와 같이 반대급부의 이행이 완료된 날, 증여와 같은 편무계약의 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 각 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 소유권보존등기 신청의무가 부과될 경우도 있다(법 제2조 제4항). 소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음에 정한 날부터 60일 이내에 소유권보존등기부터 먼저 신청하여야 한다.

부동산등기법에 의하여(제130조, 제131조)소유권보존등기를 신청할 수 있었음에도 이를 하지 아니한 채 소유권이전계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날. 소유권이전계약을 체결한 후에 부동산등기법에 의한 소유권보존등기를 신청할 수 있게된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 그 날 등기신청의무를 해태하면 과태료가 부과된다(법 제11조).

위와 같은 등기신청의무를 상당한 사유없이 이행하지 아니하면 해태한 날 당시의 그 부동산에 대한 등록세액의 5배이하의 과태료를 부과하게 된다. 과태료는 원칙적으로 등기를 함으로써 이익을 얻게 되는 등기권리자에게 부과하되 등기를 제때에 신청하지 못한 원인이 등기의무자의 책임있는 사유에 의한 때에는 등기의무자에게 과태료가 부과되어 진다.

나. 부실한 등기신청행위 등에 대한 형사처벌

등기원인 등을 허위로 기재하여서는 아니 된다(법 제8조 제2호, 제6조).

부동산의 소유권을 넘겨주고, 넘겨받는 것을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람이 그 원인을 허위로 기재하거나 소유권이전등기외 다른 등기를 신청하여서는 아니되며, 이를 위반하면 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금형에 처하도록 하고 있다. 따라서 토지를 매매한 자가 증여를 받은 것으로 하여 등기를 신청하거나 저당권설정등기를 신청하면 위와 같은 처벌을 받게 된다. 투기목적 등을 가지고 미등기전매를 하면 형사처벌을 받게 된다(법 제8조 제1호, 제2조제2항․제3항) 부동산의 소유권을 넘겨받을 것을 목적으로 하는 계약을 체결한 사람이 조세부과를 면하려 하거나, 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나, 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적을 가지고 다음과 같은 기간내에 전매계약을 체결하면 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형을 받게 된다.

전매계약을 체결하기 전에 이미 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있었던 경우 : 원계약에 따른 소유권이전 등기를 신청하지 아니하고 전매한 때 전매계약을 체결한 후 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있게 된 경우 : 전매계약 체결후 원계약에 따른 등기신청을 할 수 있게 된 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때 미검인 전매행위도 처벌된다(법 제9조 제1호, 제4조). 상대방과 계약을 맺어 그로부터 부동산에 대한 소유권을 넘겨받게 되어 있는 사람은 그 계약서에 검인을 받지 아니한 상태에서 다시 제3자와 그 부동산의 소유권을 넘겨주는 것을 내용으로 하는 계약이나 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결할 때에는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처한다.

다. 탈법행위 방지를 위한 제도보완

계약서에 검인을 받아야만 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 반드시 검인을 받은 계약서를 제출하여야 하며, 확정판결 등에 의하여 소유권이전등기를 하려고 하는 경우에도 그 판결서등에 검인을 받아 제출하여야 한다. 허가서 등도 반드시 제출하여야 한다(법 제5조) 부동산을 취득하기 위하여 행정관청으로부터 허가를 받아야 하거나 신고를 하여야 하는 경우에는 등기신청시에 반드시 그 허가(신고)를 증명하는 서면을 함께 제출하여야 등기가 가능하며, 확정판결이나 그와 같은 효력이 있는 조서 등에 의하여 등기를 하려고 하는 경우에도 마찬가지이다.