[임대차소송]-미등기건물-미등기건물인 경우에도 주택임대차보호법 적용으로 보호받을 수 있을까? 

질문: 미등기건물인 경우에도 주택임대차보호법 적용으로 보호받을 수 있을까? 


답변: 

 봄이 오고 이사철이다 보니 세입자들의 임대차에 관한 문의가 늘어나고 있습니다. 그중 임차건물이 미등기건물인 경우에도 주택임대차보호법이 적용돼 보호받을 수 있는가를 물어 오시는 분들이 특히 많습니다.

주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한해 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다.

또 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축 허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받는다 할 것이므로 무허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관해 임대차계약을 체결해도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을 것입니다.

그러나 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있으나 임차주택의 대지가 경매될 경우 판례에 의하면 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어렵습니다.

또 미등기이므로 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자 또는 사실상의 소유자가 누구인지 알 수 없는 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거당하게 될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 것이 예상되므로 임차보증금을 쉽게 반환 받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려도 있습니다.