[명도소송]-임대차지식-명도소송절차
1. 내용증명 발송
1) 계약위반에 의한 퇴거를 요청한다는 내용 및 손해배상을 청구한다는 내용으로 작성한다.
(명도소송에는 반드시 필요한 절차가 아니며 법적인 강제력은 없으나 임차인에게 압박을 줄 수 있다.)
2) 임차인의 짐은 있는데 임차인과 연락이 되지 않는다면, 먼저 집을 비워줄 것을 요구하는 내용증명을 두 세차례 보낸다.
사람이 살고 있지 않아 반송되어 오더라도 이를 근거로 하여 공시송달에 의한 명도소송을 하는데, 애초에 법원에 '임차인이 연락이 되지 않고 거주도 하고 있지 않다'고 주장하여 바로 '공시송달'을 요구한다.
☞ 공시송달이란
피고가 없는 상태에서 재판이 진행되는 방식
공시송달이 전부 받아들여지는 것은 아니며 법원의 결정에 의한다.
법원이 임차인도 없는 곳에 1~2차례 명도소송 우편물을 계속해서 보낼 경우 시간이 한달 이상 소요될 있으므로 가급적 처음부터 공시송달을 주장하는 것이 낫다.
사람이 살고 있지 않아 반송되어 오더라도 이를 근거로 하여 공시송달에 의한 명도소송을 하는데, 애초에 법원에 '임차인이 연락이 되지 않고 거주도 하고 있지 않다'고 주장하여 바로 '공시송달'을 요구한다.
☞ 공시송달이란
피고가 없는 상태에서 재판이 진행되는 방식
공시송달이 전부 받아들여지는 것은 아니며 법원의 결정에 의한다.
법원이 임차인도 없는 곳에 1~2차례 명도소송 우편물을 계속해서 보낼 경우 시간이 한달 이상 소요될 있으므로 가급적 처음부터 공시송달을 주장하는 것이 낫다.
2. 점유이전금지가처분 신청 및 명도소송 진행
1) 점유이전금지가처분 신청을 하는 이유
후에 명도절차(강제퇴거) 강행시 다른 사람이 살고 있을 수 있으므로, 누가 살고 있든 상관없이 명도를 집행하기 위한 절차
2) 소송 비용을 임차인에게 청구할 수 있으며, 가급적 세입자의 보증금 잔액이 있을 때 진행하는 것이 유리
3. 강제집행(명도절차)
1) 승소 판결 받은 결정문을 법원에 제출하여 집행관 입회하에 강제퇴거 시킬 수 있다.
(통상 임대인이 강제집행을 신청하면 집행관은 한번 정도의 기회를 세입자에게 주어 집행 없이 임대인, 임차인간에 원만한 합의를 권유하고 되돌아 갈 수도 있으나 세입자가 거부시 강제집행 한다.)
2) 집행명령이 나면 임대인은 합법적으로 임차인의 물건 강제로 빼낼 수 있다.
(법원에서 강제 집행기일을 다시 지정해 주어 강제집행 일이되면 통상 오전 일찍 법원에서 집행관 한 명과 집주인이 구한 증인 두명, 열쇠 수리공, 이삿짐센터 직원 등 해당 건물에 소집된다.)
3) 강제집행에서 가질 수 있는 권한은 임차인의 물건을 뺄 수 있는 권한 밖에 없다.
따라서 옮기는 과정에 물건이 손상됭 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있으며 빼 놓은 물건은 이삿짐 보관 창고에 맡겨야 한다 (임대인이 보관 비용 지불 후 임차인이 물건 수령시 청구 가능)
임차인이 물건을 찾아가지 않는 경우 임대인은 유체동산 경매를 신청 하고 임대인 스스로 입찰 후 낙찰받아 소각하는 절차를 거친다. (경매신청비, 소각비는 임대인이 부담하며 후에 임차인에게 청구)
※ 주 의
1) 임의로 임차인의 물건을 빼는 것은 임차인에 의해 민,형사상 고소를 당할 수 있으므로 함부로 옮기면 안된다.
2) 월 차임이 2기 이상에 해당하는 금액이 연체되면 정당하게 퇴거요청 할 수 있다.
4. 명도소송 순서
(1) 소장 접수(점유이전금지가처분신청도 함께 접수)
(2) 피고가 소장을 송달받은 날로부터 1개월 이내에 답변서 제출
(3) 피고의 답변서에 대한 준비서면 제출
(4) 변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하고 입증방법을 신청하는 절차. 소장제출 후 통상 3~4개월)
(5) 변론기일(통상 증인신문 실시. 변론준비기일 후 3~4주)
(6) 변론종결(변론기일 후 3~4주)
(7) 판결선고(변론종결 후 3~4주)
(8) 당사자가 판결문 송달 후 14일 이내에 항소장을 제출하지 아니하면 판결이 확정됨.
(9) 어느 한 당사자라도 14일 이내에 항소장을 제출할 경우 판결은 확정되지 아니하고 항소심 재판부가 새로이 배정됨.
(10) 그 후의 진행절차는 1심과 대동소이함.
(11) 항소심 판결문이 송달된 후 14일 이내에 당사자는 상고장을 제출할 수 있고, 상고장을 제출하지 아니할 경우 판결은 확정됨.
(12) 판결에 기한 강제집행은 1심 판결이 선고된 이후부터는 가능하며 판결문 송달증명원, 집행문을 부여받아 법원 집행관 사무실에 강제집행신청을 하여야 하며 집행비용을 예납하여야 함.
4. 명도소송 순서
(1) 소장 접수(점유이전금지가처분신청도 함께 접수)
(2) 피고가 소장을 송달받은 날로부터 1개월 이내에 답변서 제출
(3) 피고의 답변서에 대한 준비서면 제출
(4) 변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하고 입증방법을 신청하는 절차. 소장제출 후 통상 3~4개월)
(5) 변론기일(통상 증인신문 실시. 변론준비기일 후 3~4주)
(6) 변론종결(변론기일 후 3~4주)
(7) 판결선고(변론종결 후 3~4주)
(8) 당사자가 판결문 송달 후 14일 이내에 항소장을 제출하지 아니하면 판결이 확정됨.
(9) 어느 한 당사자라도 14일 이내에 항소장을 제출할 경우 판결은 확정되지 아니하고 항소심 재판부가 새로이 배정됨.
(10) 그 후의 진행절차는 1심과 대동소이함.
(11) 항소심 판결문이 송달된 후 14일 이내에 당사자는 상고장을 제출할 수 있고, 상고장을 제출하지 아니할 경우 판결은 확정됨.
(12) 판결에 기한 강제집행은 1심 판결이 선고된 이후부터는 가능하며 판결문 송달증명원, 집행문을 부여받아 법원 집행관 사무실에 강제집행신청을 하여야 하며 집행비용을 예납하여야 함.
