[부동산분쟁]-주택법-분양보증
○ 분양보증
보증회사의 주택분양제도의 취지( 주택법 제76조 )
보증회사의 주택분양보증제도는 주택법 및 같은법시행령에 기하여 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자를 보호하는데 그 취지가 있으며, 주택분양보증을 한 보증회사는 ‘특별한 사정이 없는 한’ 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다.
1. 분양보증계약의 법적 성격
① 주택분양보증계약의 성격은 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 ‘주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우’를 ‘조건’으로 하는 ‘조건부 제3자를 위한 계약’
② 이는 주택분양보증계약체결 당사자가 보증회사와 사업주체이고, 보증채권자인 입주자는 계약당사자가 아니며, 보증회사가 발급한 분양보증서는 사업승인관청에 보관될 뿐 입주자에게 통보되지 않는다는 점 등에 근거한다.
③ 제3자를 위한 계약의 경우에는 제3자(수익자=입주자)는 낙약자(보증인=보증회사)에게 수익의 의사표시를 하여야 보증채권자로서의 권리를 취득하게 된다.
2. 보증사고의 발생시점
- 보증사고란?
1) 주택공급의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 경우
2) 사회통념상 정상적으로 시공하는 것을 기대하기 어려운 상태
<보증사고 - 주택분양보증약관 제1조 제4항>
“보증사고”라 함은 다음 각목의 1의 사유로 인하여 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지 또는 입주금납부계좌의 변경을 통보한 때를 말합니다. 이 경우 보증회사는 보증서 기재 사업의 입주자모집공고를 한 일간지(공고를 한 일간지가 2개이상인 경우에는 그 중 1개 일간지를 말한다)에 게재함으로써 통보에 갈음할 수 있습니다.
가. 주채무자가 부도·파산·사업포기 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우
나. 감리자가 확인한 실행공정율이 예정공정율(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정율을 말한다. 이하 같다)보다 25퍼센트P 이상 미달하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없다고 보증회사가 인정한 경우는 이행청구를 요하지 아니합니다.
다. 감리자가 확인한 실행공정율이 75%를 초과하는 경우로써 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월이상 지연되어 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우
라. 시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월이상 지속되는 경우 등 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우
- 보증사고 발생여부의 판단
결국 보증사고의 발생여부를 하나의 객관적 외형적 기준을 가지고 판단할 수는 없고, 수분양자의 보호가치, 업무의 편의성 등을 감안하여 각 사안에 따라 개별적으로 판단하는 것이 타당함
- 보증사고가 발생 시 보증회사는 보증사고가 발생한 경우 보증회사는 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급책임을 부담합니다.(주택분양 보증사고 시 - 주택법시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 따라 보증채무를 이행하게 됨)
<주택법시행령>
제106조(보증의 종류와 보증료)
①법 제77조제1항제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.<개정 2004.9.17, 2005.3.8, 2005.9.16, 2008.6.20, 2008.12.9>
1. 분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)
가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증
▻ 주택분양보증약관(참조)
< 주택분양보증약관 >
제4조 (보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금등의 납부)
①보증회사는 다음 각호의 1에 해당하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.
1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 사정으로 주채무자가 주택분양계약을 이행하지 못함으로써 발생한 채무
2. 주채무자가 대물변제, 차명, 이중계약등 주택공급에관한규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무
3. 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금
4. 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌(입주자모집공고에서 지정하지 않은 경우에는 주택분양계약서에서 지정한 계좌를, 보증회사가 입주금납부계좌를 변경․통보한 후에는 변경된 납부계좌를 말한다)에 납부하지 아니한 입주금.
• 대물분양계약에 대한 보증책임
- 대물분양계약
사업주체의 채권자가 대물변제 기타 채권의 담보 또는 회수를 위하여 분양대금의 전부나 일부를 납입함이 없이 주택을 분양 받는 것으로서 보증회사가 이에 대하여 보증책임을 부담하지는 않지만 이러한 분양계약 자체는 사업주체와 채권자 사이의 합의에 따른 것으로서 당사자 사이에서는 적법,유효한 분양계약에 해당한다.
- 기본태도 : 보증책임 불인정
대물분양계약에 관하여 대법원판례의 기본적인 태도는 보증회사의 보증책임을 인정하지 않는다. 다만 대물분양계약에 해당함을 주장하더라도 이를 입증하지 못하는 경우에는 보증회사의 보증책임을 인정하는 판결도 다수 있다.
<판 례>
☞ 대물분양에 대한 보증책임을 불인정(대법원 97다 54406 보증채무금)
☞ 대물분양계약이라 하더라도 실제로 납입한 부분에 대하여 보증회사가 보증책임을 인정한 사례(2002다 69754, 2002다69761(병합), 2002다69778(병합) 매매대금)
☞ 하도급채권으로 분양대금을 충당하였으나, 보증책임이 있는 분양계약이라고 인정한 사례(2001다 36955 보증금)
•결 론
(1) 기존채권의 회수를 목적으로 하는 대물분양계약의 경우에는 보증회사의 보증책임이 인정되지 않는다.
(2) 일부 분양대금을 납부한 경우
① 원칙 : 채권회수 목적으로 대물분양계약을 체결하였더라도 분양대금의 일부를 현실로 납입한 경우에는 실제 납입된 부분에 대해서는 보증책임이 인정된다.
② 예외 : 실제 지급한 분양대금이 미미하여 전체적으로 허위 분양계약으로 인정되는 경우에는 보증책임이 없다.
(3) 대물분양계약의 양수인에 대한 보증책임
대물분양계약의 양수인인 경우 비록 선의라 하더라도 보증회사가 직접 보증책임을 부담할 근거가 없으므로 보증책임이 인정되지 않는다.
한편, 사업주체의 채권자의 소개로 사업주체와 분양계약을 체결하였으면서도 분양대금을 직접 대물분양계약자에에 지급한 경우에는 보증약관에서 정한 지정계좌에 납입된 분양대금이 아니므로 보증책임이 인정되지 않는다.
