상가건물 임대차보호법 제2조 3항이 임차인에게 유리하게 변경이 되었습니다.
기존에는 환산보증금이 상가임대차보호법 시행령에서 정한 금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상가임대차보호법이 적용되지 않아 민법이 적용되어서 갱신요구권 5년도 보장받지 못하고 쫒겨나는경우가 종종 있었지만 이젠 보증금액에 상관없이 5년을 보장하는것으로 변경되었습니다.
그러나 환산보증금의 기준을 초과하는 세입자는 월세증액 한도가 정해져 있지 않아 상가주가 무리하게 월세를 올리면 나갈 수밖에 없는 단점이 상존하고 있어 문제점으로 지적되고 있습니다
※ 환산보증금
제2조(적용범위)
① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21, 2013.12.30>
1. 서울특별시 : 4억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>
◈ 환산보증금 계산 예
환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100) 을 말합니다.
즉 보증금 5000만원 월세300만원이라면 환산보증금은 5,000만원 + (300만원X100) = 3억 5천만원입니다.
그럼 서울특별시에서 이런 상가임대를 한다면 상가임대차보호법에 적용이 되지만 다른곳에서 이 상가를 임대한다면 상가임대차보호법에 적용을 못받게 됩니다.
◈ 권리금
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 종종, 바닥권리금 시설권리금 영업권리금 등으로 분류되기도 합니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래와 같은 방해행위를 하면 안됩니다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 없던 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
