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[상가임대차]-보증금-상가임대인이 임대 기간 만료 3개월 후 보증금 증액을 요구할 수 있나요? 


질문: [상가임대차]-보증금-상가임대인이 임대 기간 만료 3개월 후 보증금 증액을 요구할 수 있나요? 


답변: 
 
 상가건물을 보증금 6000만원을 내고 장사를 하고 있다가 임대인이 1년 계약기간을 넘기고 3개월이 지나 보증금 2000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 요구하고 있다고 문의하신 분이 있었습니다. 이 분은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워 주자니 아까운 상황이이라며, 사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신 된 것으로 보아, 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 그것이 사실인지 문의하셨습니다.

상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 “①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”라고 규정하고 있습니다.

또한 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조에 의하면 “①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제11조에 의하면 “①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 “법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없은 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.

한편 상가임대인의 증액요구권은 청구당시 보증금의 12%를 초과할 수 없을 것이므로 720만원을 한도로 인정해 주고 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사해 볼 수도 있을 것입니다.