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확정일자란,

문서작성일을 나중에 소급적으로 고치지 못하도록 하기 위하여 확정시키는 일자를 말하는데, 채권양도 통지서·승낙서, 질권설정 통지서·승낙서, 임의 대위변제에 대한 채권자 승낙서, 채권자 변경 경개계약서, 비밀증서유언 봉서, 주택임대차계약서 등에는 반드시 ‘확정일자’를 받아둬야만 일정한 효력을 주장할 수 있습니다.

확정일자는 문서에 기재된 일자가 실제 일자임이 법적으로 확실하게 인정되는 일자를 말한다. 사문서에 확정일자가 있으면 그 일자에 그 문서가 존재한 사실이 증명된다. 확정일자가 법률상 필요한 경우는 다음과 같다.

1. 지명채권의 양도의 통지나 승낙

2. 지명채권에 대한 질권의 설정의 통지나 승낙

3. 변제자의 임의대위에 관한 채권자의 승낙

4. 채권자 변경의 경개계약

5. 지시금지어음 또는 수표의 양도통지나 승낙

6. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차계약증서

7. 비밀증서유언의 경우 봉서

주택임대차계약증서는 동사무소나 등기소, 공증실에서 확정일자를 받을수 있으나 전산조회는 동사무소나 등기소에서 받은 확정일자만 가능하다. 상가의 경우에는 세무관서에서 확정일자를 받아야 한다.

○ 확정일자의 효력으로는 

1) 민법은 지명채권의 양도는 제3채무자에 대한 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다고 규정합니다.

그러므로 채권의 이중양도의 경우 권리의 우선순위는 확정일자의 선후에 따릅니다.

권리질권의 설정 및 양도담보계약에 관해서도 확정일자가 있으면 제3자에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 됩니다.

2) 주택임대차보호법은 대항요건(주택의 인도와 주민등록의 이전)과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 당해 주택의 경매 또는 공매 시, 임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여 확정일자를 마치 근저당권의 등기일과 같은 효력이 있는 것으로 봅니다.

○ 확정일자를 받을 수 없는 문서

가. 사문서가 아닌 공문서에는 확정일자를 찍어 주지 않습니다.

나. 원본 문서가 아니면 안 되므로 복사본에는 확정일자 부여가 안 됩니다.

다. 문서 작성자의 서명이나 기명날인이 있는 등 완전하게 완성된 문서가 아니면 안 됩니다.

따라서 공란이 있는 문서나, 미래의 일자로 작성된 문서, 문서라고 볼 수 없는 메모쪽지, 글자가 여기저기 가감·삭제된 문서 등 불완전한 문서에는 확정일자를 찍을 수 없습니다.

라. 위법 무효이거나, 선량한 풍속을 해치는 내용의 문서에도 확정일자를 찍어 주지 않습니다.

마. 이미 확정일자인이 있는 문서에는 이중으로 확정일자를 찍을 수 없습니다.

바. 인증을 받아야 할 문서(양도양수계약서 등)에 대해 공증수수료를 아낄 의도로 확정일자를 찍어달라고 하면 탈법행위로 보아 확정일자를 찍어 주지 않습니다.

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