상가건물임대차보호법은 2002년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다(법 부칙 제1조).

다만, 제3조(대항력에 관한 규정)·제5조(우선변제권에 관한 규정) 및 제14조(최우선변제권에 관한 규정)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용합니다.

다만 이 법 시행 전에 물권(저당권,전세권,유치권, 질권 등의 채권에 우선하는 권리를 말함)을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없습니다(법 부칙 제2조).

따라서 이 법 시행 이전에 보호대상 임대차계약을 체결한 자는 2002년 11월 1일 이후에 세무서에서 사업자등록증을 마치고 임대차계약서에 확정일자인을 받을 경우, 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 인정받을 수 있을 것이며, 만약 2002년 11월 1일 이후에 묵시의 갱신이 된 임차인의 경우에는 묵시의 갱신이 된 날부터 이 법 전체를 적용받는 임차인으로 되는 것입니다.

다만 임대차계약서에 확정일자인을 받아 대항력과 우선변제권이 발생하더라도, 확정일자인을 받기 이전의 권리자에게는 이런 권리를 주장하지 못하며, 2002년 11월 1일 이전에 물권을 취득한 권리자에게는 최우선변제권도 주장하지 못하는 것입니다.