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   민사분쟁-사례 및 판례

[근저당권설정등기말소 등]-부동산매매계약을 체결하면서 매수인이 잔금지급기일 이전에 소유권이전등기를 경료받되, 특정된 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않을 때에는 즉시 매도인에게 소유권을 회복시켜주기로 하는 내용의 약정을 체결한 경우, 잔금지급기일에 잔금이 …

법무법인다정 | 2014-11-05 18:25:49

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[근저당권설정등기말소 등]-부동산매매계약을 체결하면서 매수인이 잔금지급기일 이전에 소유권이전등기를 경료받되, 특정된 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않을 때에는 즉시 매도인에게 소유권을 회복시켜주기로 하는 내용의 약정을 체결한 경우, 잔금지급기일에 잔금이 지급되지 않는 것을 이유로 해제권을 행사할 수 있는 당사자는 매도인이지 매수인이 아니라고 함이 상당하고, 만일 매도인에게 이러한 해제권을 부여하는 취지의 약정이라면 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제2호에 위반되어 무효라는 취지의 판결

사 건 2009가단16212 근저당권설정등기말소 등

원 고 A
대표이사 ●
소송대리인 법무법인 담당변호사 

피 고 B (53년생, 남)
소송대리인 법무법인 담당변호사
변 론 종 결 2009. 6. 26.
판 결 선 고 2009. 7. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고는 원고에게 71,200,000원 및 이에 대하여 2009. 3. 27.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 2006년경부터 공동주택 신축사업을 추진하기 위하여 부산 금정구 장전동 ◩◩◩-◩ 일대의 약 278세대의 토지 소유자들과 매매계약을 체결하였다.

나. 그 일환으로 원고는 2006. 7. 14. 피고와 사이에 그 소유의 부산 금정구 장전동 ◇◇◇-◇ 대 90.6㎡(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 관하여 매매대금 1억 7,800만원, 계약금 1,780만 원, 중도금 7,120만 원, 잔금 8,900만 원(사업승인 후 20일 이내에 소유권이전등기 필요서류와 상환으로 지급)으로 하는 내용의 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 피고에게 이 사건 매매계약 체결 전인 2006. 5. 18. 계약금 1,780만 원, 같은 해 12. 29. 중도금 7,120만 원을 각 지급하였다.

라. 한편, 원고는 2006. 12. 29. 피고와 사이에 다음과 같은 내용의 이행합의각서(이하 이 사건 각서라 한다)를 체결하였다.

(1) 피고는 2006. 12. 29. 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료한다.
(2) 원고는 위 소유권이전등기와 동시에 피고 앞으로 이 사건 부동산에 잔금인 8,900만 원을 채권최고액으로 하는 근저당권설정등기를 경료해 준다.
(3) 잔금 지급기일은 사업승인 후 20일 이내로 한다.
(4) 원고의 불성실로 사업(주택)에 차질이 생겨 의무(잔금 지급)를 이행 못할 시에는 그 즉시 피고에게 소유권을 원상회복시켜 준다(이하 이 사건 각서 중 문제의 조항이라 한다).

마. 피고는 이 사건 각서에 따라 2006. 12. 29. 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료함과 동시에 채권최고액 8,900만 원, 채무자 원고, 근저당권자 피고로 하는 근저당권설정등기를 경료받았으며, 원고는 2008. 7. 14. 이 사건 부동산에 관하여 같은 날 신탁을 원인으로 대한토지신탁 주식회사 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.

바. 피고는 2007. 2.경 금정세무서에 이 사건 부동산의 매매로 인한 양도소득과세표준신고를 하여 30,203,960원의 양도소득세 및 주민세를 납부하였다.

사. 원고는 2007. 10. 5. 금정구청장으로부터 지하 2층, 지상 33층, 730세대, 연면적 120,587.8087㎡ 규모의 공동주택(아파트) 및 부대복리시설에 대한 주택건설사업계획승인을 받았다.

아. 피고는 원고에게 2007. 6. 25. 내용증명우편으로 잔금의 지급을 최고하였고, 2008. 1. 22. 다시 같은 방법으로 잔금의 지급을 독촉하자, 원고는 2008. 1. 29. 피고에게 “부동산 경기 악화로 인하여 시공사 선정의 난항으로 잔금 지급이 지연되고 있다.
잔금 지급은 시공사의 보증으로 프로젝트 파이낸싱을 받아야만 하는 것으로 이미 고지 하였으므로 2007. 10. 30.까지 지급 약정을 할 수 없었다. 한정한 잔금지급 기일을 유예해 주기를 간청한다. 일부 토지 소유자들과 사이의 소송에 승소하여 걸림돌을 많이 제거하였으므로 이제 사업을 순탄하게 진행할 수 있으니 조금만 양보하여 달라.”는 취지의 답변서를 내용증명우편으로 보냈다.

자. 피고는 원고가 이 사건 각서에 따라서 잔금을 지급하지 않자 2008. 10.경 이 법원 2008타경40853호로 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청하였고, 스스로 입찰에 참가하여 9,150만 원에 낙찰받아 2009. 3. 26. 자신의 채권과 상계한 다음 나머지 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였다.

[인정 근거: 갑 제1 내지 16호증(각 가지번호 포함), 을 제1 내지 8호증(각 가지번호포함)]

2. 원고의 주장 및 판단

가. 주장

이 사건 각서 중 문제의 조항에 따르면 원고가 주택건설사업승인 후 20일 이내에 잔금을 지급하지 못하면 피고에게 이 사건 부동산의 소유권을 원상회복시켜 주기로 즉, 해지 처리하기로 약정하였는바, 원고가 주택건설사업계획승인을 받은 2007. 10. 5. 로부터 20일 내에 잔금을 지급하지 못함으로써 이 사건 매매계약은 같은 달 26.경 해지되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 그 원상회복으로 중도금 7,120만 원을 반환 할 의무가 있다.

나. 판단

(1) 살피건대, 매매계약을 합의해제하는 경우에 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여는 아무런 약정도 하지 아니한 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 우리의 경험칙에 비추어 이례에 속하는 일인바(대법원 2007. 11. 29. 선고 2006다2490, 2506 판결 등 참조), 이 사건 각서 중 문제의 조항에는 이 사건 매매계약에 따라 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여 아무런 정함이 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 이에 따라서 이 사건 매매계약이 합의해제(해지)되었다고 보기는 어렵다고 할 것이다.

(2) 한편, 계약상의 채무불이행이 있는 경우 당사자 일방(채권자)은 귀책사유가 있는 상대방(채무자)에 대하여 해제권을 가지며, 이를 행사하느냐 않느냐는 해제권자의 자유인바, 이 사건 각서 중 문제의 조항은 원고가 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 못하는 경우 피고가 해제권을 행사하여 원상회복을 청구하면 아무런 이의 없이 즉시 그에 따르겠다는 취지라고 해석함이 상당하므로, 이 사건 각서 중 문제의 조항에 터잡은 원고의 이 사건 매매계약 해지(해제) 주장은 이유 없다고 할 것이다.

(3) 만약 이 사건 각서 중 문제의 조항이 원고에게 약정해제권을 부여하는 조항이라면, 이는 다음에서 보는 바와 같이 약관의규제에관한법률(이하 약관규제법이라 한다) 제9조 제2호에 위반되어 무효이므로, 이 점에서도 원고의 주장은 이유 없다고 할 것이다.

갑 제10호증의 3, 갑 제15호증의 1, 2, 을 제3호증의 1 내지 3, 을 제4호증의 1, 2의 각 기재와 증인 이용의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2006. 12. 29.경 이 사건 각서 중 문제의 조항이 포함된 합의서 내지 이행합의각서를 약 40세대의 토지 소유자들과 사이에 체결한 사실, 이 사건 각서 중 문제의 조항은 원고(사업자)가 피고 등 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것으로서 약관규제법 제2조 제1항 소정의 약관인 사실을 인정할 수 있고, 한편 약관규제법 제9조 제2호는 ‘사업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권, 해지권을 부여하거나 법률의 규정에 의한 해제권, 해지권의 행사요건을 완화하여 고객에 대하여 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항을 무효로 한다’고 규정하고 있는바, 이 사건 각서 중 문제의 조항은 원고 자신에게 귀책사유가 있음에도 계약의 구속력을 일방적으로 배제할 수 있게 함으로써 아무런 잘못이 없는 계약 상대방인 피고에게 불측의 손해를 입힐 수 있는 심히 부당한 조항이자 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제(해지)권을 부여하는 것이므로, 약관규제법 제9조 제2호에 위반되어 무효라고 할 것이다.


3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 성금석 _________________________
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