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[개인파산.회생]-대항력 및 임대차 계약
◆ 주택임차인의 대항력 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터 임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도 새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다. 대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다. 단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는 그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.
◆ 임대차계약의 승계 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라 임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다. (단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)
◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도 경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다. 즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고, 확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.
◆ 소액임차인의 최우선 변제권 임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도 그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다. 확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다. <최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액> 최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액 1995년 10월 19일 - 2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하 - 기타지역 : 2,000만원 이하 - 특별시, 광역시 : 1,200만원 - 기타지역 : 800만원 2001년 9월 15일 - 현재 - 수도권 : 4000만원 이하 - 광역시 : 3,500만원 이하 - 기타지역 : 3,000만원 이하 - 수도권 : 1,600만원 이하 - 광역시 : 1,400만원 이하 - 기타지역 : 1,200만원 이하
◆임대차 계약기간 임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다. 단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다. 이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.
◆임차주택의 인도와 보증금반환 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며 임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다. 계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.
◆임대차계약의 갱신 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고, 임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다. 임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며, 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다. (다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다) <계약갱신의 예외규정> 2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.
◆임대료 인상 한도 * 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나 증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다. 임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다. * 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를 초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.
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