[임대차]-보증금-배상-중개사말 믿었다 보증금 날리면 얼마나 배상받나?
질문 : 중개사말 믿었다 보증금 날리면 얼마나 배상받나?
D는 2006. 10. 7. 공인중개사 P의 중개로 6가구가 거주하는 다가구 주택 중 301호에 관하여 임대차 보증금 4500만원, 임대차 기간 2년의 임대차계약을 체결하였습니다.
계약체결당시 그 다가구 주택에는 전세권, 근저당권이 설정되어 있었고, 이미 다른 임차인들이 살고 있는 상태여서 D가 보증금반환을 받을 수 있을지 걱정했더니, 공인중개사 P는 다른 임차인들은 세로 살고 있고 주택의 시세가 4억 5천만원이상 나가니 등기된 선순위 채권액들을 공제해도 D의 보증금이 확보된다고 설명해서 D는 그 말을 믿고 임대차계약을 한 것입니다.
그런데, 이후 근저당권자가 경매를 신청한 결과 그 주택은 2억 5천만원에 낙찰되었는데, 알고보니 다른 임차인들 중 일부가 소액임차인으로 우선변제대상이어서 D는 한 푼도 배당을 받지 못하였습니다.
D는 임대차계약을 할 당시에 중개업자가 그 주택에 관한 권리관계를 정확히 알려주지 않았고, 주택시세도 틀리게 말하였으므로(나중에 알고 보니 주택시세는 3억원) 중개업자 P가 책임을 져야 한다고 생각합니다. D는 P를 상대로 손해배상청구를 할 경우 P의 책임이 인정될지, 인정된다면 그 액수는 얼마일지 궁금합니다.
답변:
부동산 중개업자는 부동산 거래에 관하여 전문적인 지식과 경험을 가지고 그렇지 못한 일반인을 위하여 부동산 거래를 알선, 중개하고 그에 따른 보수를 받는 것을 업으로 하고 있으므로 중개대상물에 관하여 조사 및 확인, 설명을 해야 할 주의의무가 있고(부동산 중개업법 제17조), 이 의무를 다하지 않아서 의뢰인에게 손해가 발생할 경우에는 그 손해를 배상해야 합니다.
중개업자의 설명, 확인의 대상으로는 중개대상물의 권리의무관계, 시세, 면적 허가 유무 등 사실관계 등이 있습니다.
다만, 의뢰인에게도 중개업자의 설명만 믿고 계약체결을 할 것이 아니라 자신이 직접 대상부동산의 시세, 권리의무관계 등을 확인하여 스스로 계약여부를 판단해야 할 책임이 있다고 해야 할 것이므로, 의뢰인의 손해 전체를 배상받지는 못하는 것이 일반적입니다. 판례는 대개 상황에 따라서 의뢰인의 과실비율을 따지고 나머지 부분에 대해서만 중개업자의 책임을 인정하고 있습니다(법률용어로는 이런 방식을 과실상계라고 합니다).
중개업자의 책임범위 중 임대차계약과 관련된 부분을 살펴보면, 위 사례처럼 중개대상물의 권리관계, 시세 등에 대한 설명을 잘못하여 의뢰인에게 손해가 발생한 경우 법원은 중개업자의 설명만 믿고 섣불리 임대차계약을 체결한 임차인의 과실을 60%로 보아서 중개업자의 책임은 40%만 인정되었습니다(대구지방법원 2004. 10. 19. 2004가단 23537 판결).
이 사례와 비슷하게 임대차의 대상부동산에 설정된 권리의무관계에 대한 확인, 설명의무를 소홀히 하여 임차인이 보증금을 받지 못한 경우에는 대체로 중개업자의 책임이 40-60% 정도 인정되는데(서울고등법원 1995. 11. 8. 95나17016 판결 등), 중개업자가 기본적인 부분에 대한 확인을 소홀히 할 수록 중개업자의 과실비율이 높아지는 경향을 보이고 있습니다.
예를 들어 계약체결당시 임차인이 중개업자에게 등기부 상의 하자 유무를 확인하였는데 중개업자가 건물 등기부등본만을 보여주고 대지 등기부 등본은 보여주지 않으면서 문제가 발생하면 자신이 책임질 것이라고 한 경우에는 중개업자의 과실을 60%로 보았고(서울고등법원 1998. 5. 21. 98나 8075판결), 중개업자가 임대차계약체결시에는 등기부를 확인하지 않고 나중에야 확인했고, 부동산 소유주에게만 채무액을 문의한 경우에도 역시 같은 비율로 인정하였습니다(서울지방법원 1996. 9. 13. 96가합 29026 판결)
또한 주택의 소유자로부터 임대를 놓을 권한을 받지 못한 사람이 중개를 의뢰하였는데 중개업자가 이를 확인하지 않아서 임차인이 보증금을 편취당하거나 반환받지 못한 경우(서울지방법원 동부지원 1994. 6. 1. 93가단 41427판결), 등기부상의 호수 기재와 현관문의 호수 기재가 다르다는 사실을 확인하지 않고 계약서에 현관문 호수를 기재한 결과 임차권의 대항력을 인정받지 못한 경우(대법원 2003. 3. 28. 2003 다 3041판결)도 역시 중개업자의 과실을 60% 정도로 보았습니다.
이와 같은 판례들의 태도에 따르면 비록 중개업자가 중개대상 부동산에 대한 설명과 확인을 소홀히 하여 의뢰인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 손해액 전부를 배상받을 수 없음을 알 수 있습니다. 그러므로, 부동산에 관한 계약을 체결할 경우에는 반드시 소유주인지, 대리권이 있는지 여부와 등기부등본상의 권리관계 및 당해 부동산 관련 채무액 등을 스스로 확인하고, 만약 의심스러운 내용이 있으면 반드시 계약서에 그 내용을 특약사항으로 기재해두어야 할 것입니다. 또한 중개업자의 배상책임보험 가입여부 및 그 한도액 등도 확인해두는 것이 좋습니다.
