[임대차]-명도-명도 잘하는 법
세입자는 집주인 (채무자)와 다릅니다.
먼저 집주인은 잔금을 넣고 촉탁등기를 하면서 인도명령을 동시에 신청하여 인도 명령서가 나오면 그에 근거하여 집행을 신청하면 됩니다.
그러나 세입자는 집주인과 달리 명도 소송을 해야하는데 그전에 점유이전 금지 가처분을 먼저 신청하시고 동시에 명도소송을 해야 합니다.
그런데 세입자 중에서 만일 배당을 받거나 소액 임차인이라면 반드시 점유를 이전하고 (이사하고) 낙찰자에게 확인서를 받아서 법원에 제출해야만 배당을 받아갈 수 있으므로 제발로 걸어나가게 됩니다.(확인서에 도장 안찍어 주면 배당을 못받으므로)
그러나 이것도 사실 6개월이내에 하면 되므로 세입자가 6개월을 버티다가 나가면 할 수 없게 되지요.
또 명도 소송을 하는 경우는 거의 한푼도 못받고 나가는 세입자가 그야말로 버티는 경우인데 우선 법원에서 낙찰자(원고)와 세입자(피고)를 동시에 출두하게 하여 그 내용을 판사가 청취합니다.물론 거의 낙찰자가 이깁니다.(유치권없는 주택,아파트인경우) 다만 시간을 벌려고 개기는 경우이지요.
또는 이사비용이나 기타 금전을 요구하는 경우인데 이럴 경우 마음 독하게 먹고 결국 소요기간 동안 법적 수속을 진행하면서 동시에 타협을 추진하다가 그래도 끝까지 버티면 바로 집행해버려야 합니다.(법적 수속기간을 빨리 진행시켜두어야) 그때는 이사비는 커녕 그때까지(등기이전된 뒤부터)임대료도 계산해서 청구할 수 있습니다.
인도명령인 경우도 그렇습니다.
집주인과 협상을 하는 한편 신속한 수순을 밟아가면서 시간적으로 필요한 기간을 얼른 보내야 합니다.
그러다가 끝까지 안나가면 그냥 집행하는 것이 가장 득입니다.
잘 모르면서 생떼를 쓰는것에 당황하지마시고 한편으로는 법적 수순을 밟으면서 한편으로는 협상하셔야합니다.
협상이 잘되어서 이사갈때까지 기다렸는데 이사를 가지 않아 그때서야 수속을 시작하게되면 엄청난 기간이 소요 됩니다.
참고로 집주인의 경우에는
1. 잔금지불및 등기촉탁,인도명령서 신청을 동시에 한다.
2. 이때에 송달을 3회 신청하게 되는데 아울러 집행관리에 의한 야간 특별 송달도 신청한다.( 13000원정도 )
3.만일 수령거부나 집을 비워두어 송달이 안되면 3회 송달불능일로 부터 약15일 후에 법원 게시판에 공시하는 공시 송달이 되며 공시 송달이 3일간 되면 송달 확정이 된다 (무조건 상대방이 받은 것으로 간주함)
4. 송달 확정후 담당 경매계에 가서 집행 신청한다고 하면 서류를 떼어 준다
5. 집행관실에 집행 신청을 한다.(36000원정도) 언제 오냐고 꼭 물어본다.
돈은 바로 법원내 은행에 내고 영수증과 안내서를 잘 보관한다.
6. 약 1주~2주후 오라는 날짜에 영수증과 안내문을 가지고 집행관실에 간다.
보통 이날 아침 8시 30분까지 가는 것이 좋다 .신청할 때에 오라는 시간을 잘 안가르쳐 주므로 물어 보아야 한다.( 정말 서비스 꽝입니다)
서류를 제출하면 만나자는 약속 장소와 시간을 이야기 한다.
- 이 날이 현장 안내하는 날이다. 약도등을 자세히 그리고 집의 평면도와 집행대상 등을 잘 적어 A4 용지에 제출하는 것이 좋다. 현장 안내하러 가면서 상황을 잘 설명한다.
7. 날짜가 정해지면 전화가 오거나 미리 날짜를 잡는 수도 있다.
가급적 조조 집행(아침일찍)을 해달라고 한다.
세입자의 경우에는 점유이전 금지 가처분 신청과 명도 소송을 신청한다.
법원에서 출두하라는 날에 나간다.--끝까지 빨리 비워야 한다고 주장한다.
결정문(판결문)이 나오면 위의 송달 절차를 동일하게 밟는다.
