주택 상속·양도 영향 미치는 요소 5가지
상속시 공제혜택 받는 조건 확인하면 유리
양도재산은 다양한 변수 있어 타이밍 중요
절세의 기본은 타이밍이다. 비교가능성을 높이기 위해 10억원에 구입해서 10년 이상 보유한 시가 30억원 상당의 주택만을 보유하고 있는 경우를 놓고, 상속인은 배우자와 자녀1인이라는 가정하에, 주택을 상속받은 후 양도하는 경우와 양도한 후 상속받는 경우를 비교해 보자.
주택의 상속과 양도에 영향을 미치는 주요 요소는 다음과 같다.
①주택은 오래보유할수록 장기보유특별공제가 증가하여 양도세가 감소한다. 다주택의 경우, 10년이상 보유시 양도차익의 30%를 공제받을 수 있고, 1주택이라면 10년이상 보유시 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 단, 상속인의 보유기간은 상속일부터 기산한다.
②상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이지만, 단독주택과 같이 시가를 특정하기 어려운 경우는 고시되는 개별단독주택가격으로 평가할 수 밖에 없다.
③10년 이상 1주택에서 상속인과 피상속인이 거주했다면, 주택가격의 40%(5억원한도)로 상속세 계산시 동거주택공제가 가능하다.
④주택을 양도한 금액을 전부 은행에 예치해서 예금형태로 상속하는 경우, 예금의 20%(2억원 한도)로 금융재산상속공제가 가능하다.
⑤2년 이상 보유한 1주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세되지만, 양도가액 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세된다.
즉, 상속을 먼저 하게 되면 주택가격이 낮게 책정되고, 동거주택상속공제가 가능하므로, 주택가격 약 25억원에서 배우자공제 15억원, 일괄공제 5억원, 주택공제 10억원을 차감하면 상속세 부담세액이 없다.
이후 1년 후에 주택을 30억원에 양도한다면, 양도가액 30억원에서 취득가액 25억원을 차감한 양도차익 5억원에 대한 산출세액에서 양도가액 9억원 초과분에 대한 양도소득세 약 1억원을 부담해야 한다.
단, 상속일로부터 10년이상 보유한 후에 양도하는 경우라면, 양도차익 5억원에서 장기보유특별공제 4억원을 차감한 양도차익 1억원에 대해 양도소득세 약 1천만원을 부담하면 된다. 반면 양도를 먼저하게 되면, 양도차익 20억원에서 장기보유특별공제 16억원을 차감한 양도차익 4억원에 대한 산출세액에서 양도가액 9억원 초과분에 대한 양도소득세 약 8천만원을 부담해야 한다.
이후 양도한 금액 전부를 예금으로 보유한다고 하더라도, 30억원에서 배우자공제 18억원, 일괄공제 5억원, 금융재산상속공제 2억원을 차감한 5억원에 대해 상속세 약 9천만원을 부담해야 한다.
물론 양도재산의 종류, 양도차익의 크기, 배우자의 유무 등 다양한 변수가 있으므로, 단순하게 결론내릴 수는 없지만, 절세는 타이밍이라는 점은 항상 염두해 두어야 한다.
