[경매명도]-인도명령이란?
인도란?
부동산을 점유하고 있는자가 그 점유를 타인에게 넘겨주는 것을 인도 또는 명도라고 합니다.
인도명령은 낙찰자가 낙찰된 부동산의 잔금 납부를 완료함으로 소유권을 취득한 낙찰자가 낙찰부동산으로부터 퇴거를 거부하는 채무자, 소유자 및 대항력 없는 임차인 등 낙찰 부동산의 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청하면 경매법원이 심사. 결정하여 낙찰자로 하여금 해당 점유자를 낙찰 부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말합니다.
매수인이 잔금을 납부(법적으로 소유권 취득)하고 온전한 소유권을 행사하려면 점유자를 내보내야 합니다(절차적으로 소유권 취득). 이처럼 경매는 일반매매와 달리 이중의 소유권 취득절차를 거쳐야 합니다.
점유자를 내보내는 방법에는 간소화된 방법인 인도명령과 재판을 통한 인도소송이 있고, 법원경매는 유일하게 점유자를 간단한 법적 절차를 통해 내보내는 ‘인도명령’ 제도가 있어 매수인은 그만큼 명도 부담이 적습니다.
이전에는 점유자의 약 10%만 인도명령 대상이고 나머지 약 90%는 인도소송 대상이었으나 지금은 점유자의 약 90%가 인도명령 대상입니다.
즉, 대항력 없는 점유자는 보증금 회수 여부에 관계없이 모두 인도명령 대상이며, 그만큼 경매절차가 간소화되어 일반인도 낙찰받기가 수월해 졌습니다.
법원은 ‘매수인이 대금을 납부 한 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자 소유자 또는 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다.’ 라고 규정함으로써 인도명령이 특별한 의미를 부여 받았고, 인도명령은 경매에서만 가능하며, 공매에는 이러한 법적용이 업고, 민사집행법 밖에서 이를 다투게 된다면, 민사소송법으로 넘어가 명도소송을 해야 합니다.
낙찰자는 잔금 납부 후 6월 이내에 인도명령을 신청하면 채무자, 소유자, 채무자나 소유자의 일반승계인, 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 6월이 지난 뒤에는 점유자를 상대방으로 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다.
1) 신청인
신청권자는 매수인 및 매수인의 일반승계인(상속인)에 한한다. 매각대금 완납 시부터 인도명령 신청이 가능하며 매수인 명의로 소유권이전등기는 요건이 아니다. 매수인 및 매수인의 일반승계인(상속인)은 인도명령을 신청할 수 있으나 특정승계인(매수인으로부터 부동산을 산 사람)은 신청할 수 없다. 매수인이 임의 인도이든 강제집행에 의한 인도이든 일단 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유해도 인도명령을 다시 신청할 수 없다는 점을 주의해야 한다. 공동매수인은 전원 또는 각자가 인도명령을 신청할수 있다.
2) 기간
매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다. 6개월이 지나면 인도명령 대상자일지라도 인도소송을 통해 점유자를 내보내야 한다. 여기서 6개월의 의미는 인도명령 결정이 반드시 인도명령 신청일로부터 6개월 이내이어야 한다는 것은 아니다. 즉, 6개월의 의미는 신청일 기준이지 결정문 도달일 기준이 아니다. 점유자가 고의로 송달을 기피하여 인도명령 결정문이 상대방에게 6개월 이후에 도달하여도 역시 인도명령 대상이다.
3) 인도명령 결정
서면 심리만으로 인도명령의 허·부를 결정할 수도 있고, 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있다. 채무자·소유자 외의 자에 대하여 인도명령을 함에는 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 않음이 명백한 때는 심문을 하지 않아도 된다.
4) 인도집행 절차
5) 인도명령 신청 시 필요서류
① 부동산 인도명령 신청서
② 위임장, 인감증명서 : 대리인 신청 시
③ 점유자의 호적등본, 법인등기부등본 : 채무자 또는 소유자의 일반승계인(상속인, 합병으로 승계한 법인)이 점유자인 경우
※ 특히 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는 주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부해야 한다.
http://lawheart.kr/bbs/board.php?bo_table=B93&wr_id=630&page=0
