[지상권]-법정지상권에 대한 정리
* 법정지상권이란?
토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생할 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것입니다.
당사자의 설정계약(設定契約)에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권으로 등기를 요하지 않고, 당사자의 특약에 의해 배제될 수 없는 강행규정이며, 존속기간은 특별한 규정이 없는 한 일반 지상권에 준하고, 지료는 당사자간 협의가 이루어지지 않으면 법원에서 결정합니다.
* 지상권의 존속기간 - 견고한 건물(철근콘크리트조 등) : 30년
그 외 건물 : 15년
건물 외 공작물 : 5년(공작물은 법정지상권 해당 없음)
1. 관습법상의 법정지상권 요건
가. 처분 당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.
나. 매매 및 기타원인으로 소유자가 달라질 것.
다. 철거특약 등이 존재하니 아니할 것.
라. 무허가나 미등기 건물을 불문하고 성립.
2. 민법 366조 법정지상권(저당권실행에 의한 임의경매의 경우)
가. 저당권설정 당시 건물이 존재할 것.
- 무허가 및 미등기건물여부 관계없이 성립
- 저당권설정 당시 건물이 모두 완공되지 않고, 외형상 그 건물의 종류와 형태 정도만 갖추어도 인정.
- 건물이 멸실 또는 철거된 후 신축된 건물에 대해서도 구건물 범위내에서 법정지상권 인정.(단, 토지와 건물에 공동저당이 설정된 경우에는 불성립)
나. 저당권 설정 당시 소유자가 동일할 것.
- 저당권 설정 당시 소유자가 동일하면 족하고, 이후 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하더라도 무방
다. 저당권이 설정되었을 것.
- 저당권은 토지와 건물 중 어느 한 곳에 설정되든 무방 단, 앞서 언급한 바와 같이 공동저당이 설정된 토지와 건물에 기존 건물이 철거되고 신축건물이 지어지면 법정지상권 불성립.
라. 경매로 소유자가 달라질 것.
- 법정지상권(민법 제366조)의 경매는 담보권실행(임의경매)만 의미
3. 법정지상권의 범위
가. 지상건물의 유지 및 사용에 필요한 범위내
- 법정지상권의 효력이 미치는 토지는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것은 아니고, 그 건물을 본래의 용도에 맞게 사용함에 있어 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지까지 미침.
- 신건물이 구건물을 위해 인정된 법정지상권의 범위를 크게 위반하는 경우 구건물을 초과하는 부분의 철거를 청구할 수 있고, 이에 불응시 그 법정지상권 전체의 소멸청구 가능.
4. 법정지상권의 지료
가. 지료지급의무
- 지료액은 우선 당사자간의 협의에 의하고, 협의가 안되면 법원에 청구하여 지료결정 / 통상의 경우 시세보다 낮게 책정됨.
- 지료는 건물소유자가 아무런 제한 없이 그 토지를 온전하게 사용함으로써 얻는 이익에 상당하는 금액을 책정.
나. 지료지급연체를 이유로 하는 지상권소멸청구
- 2년 이상 지료를 지급치 아니할 때 청구가능
- 2년 이상 지료를 연체한 경우란 지료연체액의 합계가 2년분에 달하는 경우를 말하고, 지료를 연속하여 2년간 연체한 경우 의미는 아님
- 또 2년 이상의 지료연체는 한 소유자에 대한 관계에서 2년분을 말함
- 지료가(당사자 협의 또는 법원의 결정) 결정된 바가 없다면 2년 이상의 지료연체를 이유로 지상권소멸청구를 할 수 없다.
예) 지료청구를 5년간 하지 않았다면 우선 5년간 지료의 부당이득에 대한 반환을 구하고 지료가 결정되고 나서, 그 후 2년간 지료가 연체되어야 지상권소멸 청구
- 지료가 법원의 판결에 의해 정해진 경우 그 후 지상권자가 연체된 지료액의 합계가 2년분(판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상 포함)에 달하면 지상권소멸 청구
다. 지상권소멸청구를 면하기 위한 방법
- 법정지상권자가 지료연체를 이유로 하는 소멸청구를 당하지 않으려면 지료연체액의 합계가 2년분에 달하지 않도록 그 금액을 현실제공하거나 변제공탁(단, 채무전액에 대한 공탁)
