■ 사안의 개요
가. 주택사업공제조합은 1997. 6. 12. 조합원인 주식회사 A종합건설(이하 A종건이라고만 한다)을 위하여 A종건이 김해시 ○○동 소재 지상에 신축하는 김해♤♤아파트(이하 이 사건 아파트라 한다)의 분양과 관련하여 총 분양금액 25,162,356,000원 중 보증금액 20,129,208,000원의 한도 내에서 A종건이 파산 등으로 이 사건 아파트의 분양이행을 하지 못하는 경우 수분양자들이 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 이 사건 아파트의 분양이행 채무를 부담하되, 대물변제 등 조합원이 채무변제를 위하여 체결한 분양계약에 대하여는 보증책임을 부담하지 않기로 하는 내용의 주택분양보증계약을 체결하였다.
나. 그런데 A종건의 부도로 이 사건 아파트의 신축공사가 중단되자, 주택사업공제조합은 1998. 6. 29. B건설 주식회사(이하 B건설이라고만 한다)와 사이에 이 사건 아파트 신축에 관한 승계사업계약을 체결하고, B건설로 하여금 A종건에 갈음하는 사업주체가 되어 이 사건 아파트의 잔여공사 및 분양을 시행하도록 하였는바, 그에 따라 주택사업공제조합의 A종건에 대한 주택분양보증은 B건설에 대한 주택분양보증으로 승계되었다.
다. 그러나 B건설 역시 이 사건 아파트 공사 중이던 1999. 10.경 부도를 내고 이 사건 아파트 신축공사를 중단하였고, 이에 피고(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정된 주택건설촉진법 부칙 제5, 6조에 의하여 주택사업공제조합의 권리․의무를 포괄승계하였다)는 이 사건 아파트의 신축공사를 직접 시행하여 이를 완공한 후 2004. 7. 6. 피고 명의로 그 소유권보존등기를 경료하였다.
라. 한편, B건설은 이 사건 아파트의 신축에 관한 승계사업계약을 체결한 후, 위 승계사업계약에 따라 기존의 수분양자들과 사이에 재분양계약을 체결하는 한편, 미분양분에 대하여는 선착순 수의계약에 의하여 신규분양계약을 체결하였으나, 분양이 저조하자, B건설로부터 1999. 2. 1. 목창호 공사를 공사대금 5억 4,000만원에 하도급받은 C산업에게 이 사건 아파트 중 일부를 분양받을 것을 요구하였다.
마. 그리하여 C산업 또는 C산업의 하청업체 관련자들인 원고들(원고 ○○○은 C산업으로부터 문틀설치공사를 하청받은 &&&의 여동생이고, 원고 △△△은 C산업의 직원의 가족, 원고 ▷▷▷은 C산업으로부터 페인트공사를 하청받은 업체의 직원, 원고 ◎◎◎은 C산업의 일용직 직원, 원고 □□□은 C산업의 직원, 원고 ▽▽▽은 C산업으로부터 페인트공사를 하청받은 업체의 직원이다)은 B건설과 사이에 이 사건 아파트 중 일부에 관하여 분양계약을 체결하게 되었는바, 그 구체적인 내용은 별지 제1목록 분양계약내역 기재와 같다. 다만 원고들은, 분양대금 중 계약금은 C산업 또는 그 하청업체의 B건설에 대한 각 하도급 공사대금채권으로 충당하기로 하였고, 이에 계약 당일 계약금 납부에 대한 입금표를 교부받았으며, 중도금은 위 분양계약내역 중도금 지급일란 기재 일자에 원고들이 @@은행으로부터 분양주택중도금대출로 위 분양계약내역 중도금란 기재 각 금액을 대출받아 이를 B건설의 @@은행계좌에 송금함으로써 납부하였다. 그리고 위 분양계약내역 잔금란 기재 각 잔금은 입주일에 지급하기로 하였다.
바. 원고 ▷▷▷, ◎◎◎, □□□, ▽▽▽은 위와 같이 대출받은 중도금대출원리금을 모두 변제하였고, 원고 ○○○, △△△은 최근까지도 계속 위 대출원리금을 상환해 오고 있다.
■ 쟁점
피고가 원고들에 대하여 주택분양 또는 분양대금환급의 보증책임을 부담하는지 여부
■ 법원의 판단
가. 판단 기준
주택건설촉진법 및 같은법 시행령의 규정에 의한 피고의 주택분양보증제도는 위 법령에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는데 그 취지가 있는 것이므로, 주택분양보증을 한 피고는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하므로, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우 주택분양보증을 한 피고는 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없으며, 이 사건에서 피고가 B건설과 사이에 주택분양보증계약을 체결함에 있어서 대물변제계약 등 채무변제를 위하여 체결한 계약에 대하여는 보증책임을 부담하지 않기로 특약한 취지도 주택분양보증계약의 보증책임에 내재하는 이와 같은 한도를 분명히 한 것이라 할 것인바, 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자가 계약금 및 중도금을 현실로 납부하지 아니하고 기존의 채권으로 그 지급에 충당하거나 계약금 및 중도금 중 극히 미미한 부분만을 납부하고 나머지는 기존의 채권으로 충당한 경우에는 피고는 그 환급에 대한 보증책임을 부담하지 아니한다 할 것이나, 수분양자가 계약금 및 중도금 중 일부를 주택건설사업자에 대한 기존의 채권으로 충당하였다 하더라도, 그 대금 중 상당한 부분을 현실적으로 납부하는 것으로 되어 있어 전체적으로 보아 대물변제나 기타 채권의 담보 또는 회수를 위한 계약으로 볼 수 없을 때에는, 주택분양보증을 한 피고로서는 기존의 채권으로 충당된 부분에 한하여 보증의 책임을 면할 수 있을 뿐 나머지 부분 즉 현실적으로 납부된 대금 부분에 대하여는 환급보증의 책임을 부담한다고 보아야 할 것이고, 위에서 본 이 사건 주택분양보증계약에서의 특약의 취지도 마찬가지로 해석하여야 할 것이다(대법원 2003. 3. 14. 선고 2002다69754, 69761, 69778 판결 등 참조).
나. 판단
위 인정사실에 의하면, 비록 원고들이 각 분양계약을 체결하면서 계약금을 실제로 지급하지 아니하고 C산업 또는 그 하청업체의 B건설에 대한 공사대금채권으로 충당하기는 하였으나, 각 계약금의 액수가 분양대금의 10 내지 30% 정도로 비교적 소액이고, 전체 분양대금의 약 30 내지 45%에 해당하는 중도금은 원고들이 각 분양주택중도금대출을 받아 현실적으로 납부하였으며, 원고들이 직접 그 대출원리금을 전부 상환하였거나 현재까지도 계속 상환해 오고 있는 점 등을 고려할 때, 원고들의 각 분양계약은 전체적으로 보아 대물변제나 기타 기존 채권의 담보 또는 회수를 위한 계약으로 볼 수 없다 할 것이고, 그렇다면 피고는 원고들이 현실로 납부한 중도금 부분에 한하여 환급보증책임을 부담한다 할 것이다.
따라서, 피고는, 원고들이 분양계약금을 기존의 채권으로 충당한 이상 분양계약금 및 중도금을 모두 현실로 납부할 것을 전제로 한 분양이행책임은 부담하지 않는다 할 것이나, 중도금 부분에 대한 환급보증책임에 기하여 원고 ○○○, ▷▷▷, ▽▽▽에게 각 35,100,000원, 원고 △△△, □□□에게 각 36,000,000원, 원고 ◎◎◎에게 18,000,000원 및 위 각 금원에 대하여 중도금 지급일 이후로서 원고들이 구하는 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2005. 7. 8.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2006. 9. 13.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
■ 판결의 의미
주택건설촉진법 및 같은법 시행령의 규정에 의한 피고의 주택분양보증제도는 위 법령에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는데 그 취지가 있는 것이므로, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우 주택분양보증을 한 피고는 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없으나, 수분양자가 계약금 및 중도금 중 일부를 주택건설사업자에 대한 기존의 채권으로 충당하였다 하더라도, 그 대금 중 상당한 부분을 현실적으로 납부하는 것으로 되어 있어 전체적으로 보아 대물변제나 기타 채권의 담보 또는 회수를 위한 계약으로 볼 수 없을 때에는, 주택분양보증을 한 피고로서는 기존의 채권으로 충당된 부분에 한하여 보증의 책임을 면할 수 있을 뿐 나머지 부분 즉 현실적으로 납부된 대금 부분에 대하여는 환급보증의 책임을 부담한다고 보아야 할 것이라는 점을 밝힌 데에 이 판결의 의의가 있음
