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    [기타분쟁]-[부동산매매]-부동산매매계약서 작성방법 및 해설
    작성자 : 윤대리 | 작성일 : 14-10-31 | 조회:2,331
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    [부동산매매]-부동산매매계약서 작성방법 및 해설

    󰁾 계약 체결시 확인사항

    계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 반드시 확인하기 바랍니다.

     

    등기부등본을 발급받아 보고 매도인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 확인하고, 신분증을 보고 그 사람이 맞는지를 확인하기 바랍니다. 만약 계약하는 상대방이 자신이 매도인의 대리인이라는 취지로 이야기할 경우, 그 대리인의 신분증과 매도인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구하여 그 사본을 받아 놓는 것이 좋습니다. 가능하면 토지, 임야대장 및 건축물대장, 도시계획확인서 등을 발급받아 부동산의 현황이 토지 및 건축물대장과 일치하는지 알아보는 것도 좋습니다.

    등기부등본을 발급받아 그 부동산에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.

    건물을 구입할 때에는 그 건물을 현재 누가 사용하고 있는지를 알아보아야 합니다. 그 건물의 사용관계에 대하여도 그 건물을 사용하고 있는 사람을 통하여 확인하는 것이 좋습니다.

    매도인은 미리 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 찾아 준비하고, 매수인은 이것을 확인하여 공과금 등이 미납된 것이 있는지 여부를 알아보기 바랍니다.

    계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다.

    잔금을 지급하는 때에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나, 또는 법무사 변호사 사무실에 가서 소유권이전등기신청을 위임하여야 합니다.

     

     

     

     

    󰁾 작성방법 및 해설

    계약서를 작성하기 전에 다음의 사항을 먼저 읽어보면 도움이 됩니다.

     

    부동산의 표시

    - 등기부를 발급받거나 인터넷으로 열람하여 보고, 부동산의 표시를 등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재하기 바랍니다.

    - 소재지는 그 건물이 소재하는 시동과 그 번지를 기재합니다. 등기부등본의 소재지번란에 기재된 내용을 보고 기재하면 됩니다.

    - 토지인 경우 그 지목과 면적을 기재합니다. 등기부의 제일 앞면을 보면 표제부에 지목란이 있습니다. 이곳에 지목이 기재되어 있습니다. 그리고 그 옆의 면적란에 면적이 기재되어 있으니 그 부분을 참고하면 됩니다.

    - 건물인 경우 구조 및 용도와 면적을 기재합니다. 등기부등본 제일 앞면을 보면 표제부에 건물내역란이 있습니다. 이곳에 있는 내용을 기재하면 됩니다.

     

    당사자의 표시

    - 매도인은 파는 사람을 말하고, 매수인은 사는 사람을 말합니다. 매도인은 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람이어야 함이 원칙입니다.

    - 매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)라면, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.

     

    1(매매대금)

    - 매매대금과 그 지급날짜를 기재합니다. 매매대금은 착오를 방지하기 위하여 한글과 아라비아 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다. 중도금은 꼭 기재하여야 하는 것은 아니고 당사자가 원하지 않을 경우 중도금 약정을 하지 않아도 됩니다.

     

    2(소유권이전과 인도)

    - 매도인은 매수인으로부터 매매대금 잔금을 받으면서 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다. 소유권이전등기신청에 필요한 서류는 대법원 홈페이지 중 인터넷 등기소에 있는 등기신청서 양식을 참고하면 됩니다.

    - 매도인은 잔금을 받으면서 매수인에게 부동산을 넘겨주고 소유권이전에 필요한 서류 전부를 주는 것이 원칙이지만, 따로 정할 수도 있습니다. 이때에는 항에 따로 정한 날짜를 기재하면 됩니다.

     

    3(부동산에 대한 부담의 소멸 등)

    - 매도인은 매수인에게 소유권을 이전할 때 아무런 제한이 없는 완전한 소유권을 이전해 주어야 합니다

    - 위 부동산에 관하여 부동산을 넘겨주는 날까지 발생한 공과금은 매도인이 납부하여야 합니다. 다만, 당사자 사이에 이와 달리 정하고자 하는 경우에는 위 조항의 [따로 정하는 사항]란에 그 뜻을 기재하면 됩니다.

     

    4(하자의 부담)

    - 1: 매도인은 매수인에게 위 부동산을 넘겨 준 후 부동산에 하자가 발견되면 민법 제569조 내지 제584조의 규정 등 관련 법령에 의하여 하자담보책임을 집니다. 위 민법 규정은 매도인이 책임을 지는 기간을 정하고 있으나, 당사자들이 그와 달리 책임지는 기간을 정하려면 [따로 정하는 기간]란에 그와 같은 취지를 기재하면 됩니다.

    - 2: 건축법, 농지법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법령에 따라 위 부동산에 관하여 행정벌(이행강제금, 과태료, 원상복구명령 등)이나 형사벌(벌금)이 매수인에게 부과될 수 있습니다. 이 규정은, 매도인이 매수인에게 위 부동산을 넘겨주기 전에 생긴 사정으로 인하여 매수인에게 이와 같은 재산의 손해가 발생한 경우, 매도인이 매수인에게 그 손해를 배상하여야 한다는 취지의 규정입니다.

     

    5(계약의 해제)

    - 1 : 당사자는 중도금을 주고 받기 전까지(중도금을 정하지 않은 경우에는 잔금을 주기 전까지) 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기하여야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환하여야 합니다.

    - 2: 매도인이나 매수인이 이 매매계약에 따른 채무를 이행하지 않은 경우, 그 상대방은 적당한 기간을 정하여 이행을 촉구한 후 그 기간이 경과하면 계약을 해제할 수 있습니다. 또한, 채무를 이행하지 않은 사람은 상대방에게 이로 인하여 발생한 손해를 배상하여야 합니다. 만약 당사자 사이에 손해배상액을 별도로 정하는 경우에는 [따로 정하는 사항]란에 그 뜻을 기재하면 됩니다.

     

    6(이 계약 당시의 확인사항)

    - 󰁾 계약 체결시 확인사항의 기재와 같이 이 조항에 기재된 서류들을 확인한 다음, 확인을 마친 서류의 해당 란에 체크하면 됩니다.

     

    7(특별히 정하는 사항)

    - 위 조항 이외에 특별히 정하는 사항을 기재하면 됩니다. 가능하면 구체적으로 자세히 기재하는 것이 좋습니다.

     

    날짜 및 서명날인

    - 계약을 맺은 날짜를 기재합니다. 계약서가 두 장 이상일 경우 간인을 하거나 계약서 전체에 쪽번호를 기재하는 것이 좋습니다.

    - 당사자가 회사인 경우, 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인하여야 합니다.

    - 계약서는 계약당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방하는 방법입니다. 

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