[부동산]-업무분야-부동산소송-부동산소송이란?
명도소송
“ 명도 ”란 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것“ 을 말하며, 흔히 명도소송은 건물(주택, 상가)주인이 세입자(임차인)를 내보낼 때 사용합니다.
1. 명도 분쟁의 발생원인
- 임대차계약의 무효.취소.해제.해지
- 불법점거자, 가장 임차인, 가장유치권자 등
- 경매에 있어서의 명도소송
2. 점유이전금지가처분의 이유
명도소송은 대략 3~5개월 정도 걸립니다. 소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받는다 하더라도 그 판결의 효력은 소장상에 명시된 점유자에게만 미치게 되어 판결의 효력이 상실될 가능성이 있습니다. 따라서 이와 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하기 앞서 점유이전가처분금지 신청을 합니다.
이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안 명도소송은 부동산이 소재하는 지방법원에 소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부, 명도대상 건물도면 등의 입증서류를 첨부하여야 합니다.
이에 첨부되는 서류는 등기부등본, 부동산목록, 건축물대장, 개별공시지가확인원, 소가산정표, 점유한 현황도면이 필요하며 소가산정표는 대형서점에 비치되어 있는 건물과세표준액을 참조하여 소가 작성방법을 보고 작성합니다.
점유이전금지가처분신청 때는 판사가 정하는 공탁금(혹은 보증보험증권 대체)을 걸어야 합니다. 공탁금은 보통 감정가의 5%정도이며 통상적으로 보증보험증권으로 공탁하게 됩니다. 판사의 결정이 떨어지면 집행관에게 신청하여 가처분결정을 실행하면 됩니다.
매매분쟁
1. 개요
“매매” 란 재산권과 금전을 서로 교환할 것을 내용으로 하는 계약입니다.(민법 제65조). 매매계약에 의해 당사자의 일방(매도인)은 일정한 재산권을 이전할 의무를 부담하게 되고, 이에 대한 대가로서 상대방(매수인)은 약정된 금액의 금전을 지급할 의무를 지게 됩니다.
매매의 목적은 재산권 이전에 있으므로 성질상 또는 법률상 처분이 금지되어 타인에게 이전될 수 없습니다. 그밖에 매매의 대상이 될 수 있는 재산권의 종류에는 제한이 없으며, 물권?채권?무체재산권 외에 영업이나 기업도 일체로서 매매될 수 있습니다.
매도인이 부담하는 재산권 이전의무의 내용은 매수인으로 하여금 재산권을 취득하게 하고, 그 권리를 자유로이 행사할 수 있도록 하기 위해 필요한 모든 행위를 해야 한다는 것입니다. 따라서 매도인은 필요에 따라 목적물의 인도?등기?등록에 협력하고, 물권양도의 경우 채권이 매매의 목적일 때는 채무자에게 통지해야 합니다. 또한 이전해야 할 권리는 특별한 약속이나 사정이 없는 한 아무런 부담 없는 완전한 것이어야 합니다.
매도인의 재산권 이전에 있어 매수인은 대가를 지급해야 한다. 대금은 원칙적으로 당사자가 자유로이 정할 수 있으며, 그 지급시기와 장소도 당사자가 정하는 바에 따라 결정됩니다. 그런데 매도인의 권리이전의무와 매수인의 대금지급의무는 쌍무계약상의 대립적 의무로서 동시에 이행되어야 하는 것이 원칙입니다(동시이행관계).
2. 매매 분쟁의 유형
- 위약금특약 없는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
- 계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약 해제할 경우 법률관계
- 매매목적물이 가압류된 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지
- 부동산매매시 가압류등기말소와 잔금지급이 동시이행관계인지
- 부동산 매매게약에서 잔대금 미지급시 자동 해제된다는 특약의 효력
- 매매목적 토지의 수량이 부족한 경우 대금감액청구가 가능한지
- 토지매수인의 중도금지급 후 그 토지가 도로부지로 수용된 경우
- 매매대금조로 받은 어음의 부도 예상을 이유로 계약해제 가능한지
- 매수인의 소유권이전등기비용이 채무불이행으로 인한 손해인지
임대차분쟁
“임대차” 란 당사자의 일방(임대인)에게 목적물을 사용 ?수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
하지만 부동산임차인은 경제적 약자이기 때문에 대항요건인 전세권의 등기를 갖추지 못하는 불이익을 감수할 수밖에 없습니다.
1 . 주택임대차 보호법
무주택자가 집주인으로부터 집을 임차하여 사는 경우 그에 대한 법률관게는 민법상 전세권이나 임대차 규정에 의하여 규율됨이 원칙입니다.
따라서 주택의 이용관계를 규율하는 민사법규를 게약자유의 원칙이 적용되는 시민법의 차원에서 임차인의 주거생활과 경제적 지위를 보장하여야 한다는 사회법적 차원으로 전환할 필요성이 생겨났고, 이에 따라 무주택임차인의 권리와 지위를 보호하는 내용의 주택임대차보호법이 1981.3.5. 제정되었습니다.
2. 상가건물 임대차 보호법
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적?경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하기 위해 제정된 것입니다.
3. 임대차 소송의 유형
- 미등기 주택 임차시 주택임대차보호법 적용 여부
- 임차 주택의 임대인이 명의 수탁자일 때 임차인의 대항력
- 임대인이 임의로 임차인 주민등록을 이전한 경우 임차인의 대항력
- 임대차 계약은 남편이 하였으나 부인만 주민등록 전입한 경우 임차인의 대항력
- 임대차 기간의 만료 후 임대차계약의 갱신 및 효력
소유권분쟁
1. 개요
“소유권” 이란 재산권 중에서 가장 기본이 되는 권리로서 물건을 배타적으로 지배하여 사용 .수익.처분할 수 있는 권리를 소유권이라고 합니다.
소유권은 물건을 배타적으로 지배한다는 점에서 상대적 권리인 채권과 구별되며, 전면적.일반적으로 지배하는 권리라는 점에서 부분적.일시적으로 지배하는 제한물권과는 구별된다.
소유자는 법률의 범위 내에서 소유물을 사용.수익.처분할 수 있습니다(민법 제211조) 사용.수익은 목적물을 이용하거나 목적물로부터 발생하는 과실을 수취함으로써 사용가치를 실현하는 것이며, 처분은 소비.파괴 등의 사실적 처분과 양도 담보제공 등의 법률적 처분을 통하여 교환가치를 실현하는 것입니다.
토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미칩니다(통법 제212조). 그러나 지중의 광물은 토지소유권이 미치지 않고 광업권의 객체로서 국유로 됩니다(광업법 제2조, 제7조).
근대국가에서는 소유권의 절대성을 인정하였습니다. 그러나 자본주의가 진전되면서 그 모순이 심화됨에 따라 현대국가에서는 소유권에 대하여 수정을 가함으로써 소유권의 상대성?사회성?공공성을 강조하고 있습니다.
헌법은 모든 국민의 재산권을 보장하되 그 내용과 한계를 법률로 정하여, 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다고 규정하고 (헌법 제23조). 본질적인 내용을 침해하지 않는 범위 내에서 국가안전보장?질서유지 또는 공공복리를 위하여 법률로써 제한할 수 있도록 규정하고 있습니다. (헌법 제37조).
위와 같은 소유권의 개념은 법상 개념입니다. 그러나 보통 소유권 분쟁이라 함은 물권 전반의 분쟁을 말합니다.
2. 소유권 분쟁의 유형
- 종중 분쟁
- 가등기 분쟁
- 명의신탁 분쟁
- 법정지상권 분쟁
- 부동산 공유물 분쟁
- 분묘기지권 분쟁
- 점유취득시효 분쟁
- 주위토지통행권 분쟁
사해행위취소청구
“사해행위” 란 채무자의 악의에 의한 재산감소 행위를 말합니다. 채권자는 채권자 취소권을 행사하여 채무자의 이 같은 사해행위를 방지할 수 있습니다. 채권자 취소권이란 채권자를 해함을 알면서 행한 채무자의 법률행위(사해행위)를 취소하고 채무자의 재산을 회복하는 것을 목적으로 하는 채권자의 권리를 말합니다(민법 406①). 채권자 취소권은 채권자대위권과 함께 채무자의 책임재산의 보전을 위한 것입니다.
채권자취소권에 기한 사해행위취소의 소송은 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년 내에 제기하여야 합니다.
1. 사해행위취소 청구의 중요사항
1) 채권자 취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 사해행위라고 볼 수 있는 행위가 행하여지기 전에 발생된 것을 요하지만, 그 사해행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생되어있고 가까운 장래에 그 법률관계에 터잡아 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 성립된 경우에는 그 채권도 채권자 취소권의 피보전 채권이 될 수 있습니다.
2) 채무자가 보증인의 보증 하에 은행으로부터 대출을 받음에 있어 채무자의 보증인에 대한 구상 채무에 대하여 연대보증한 자가 연대보증 후 소유 부동산을 제3자에게 증여한 사안에서 증여 계약 당시 채무자가 당해 대출금을 당초 변제기까지 변제하지 못하고 변제기를 연장하였을 뿐만 아니라 그 외에도 원금을 변제하지 못하고 있는 대출금이 많이 있었고 거래처의 부도로 인하여 막대한 손해를 보고 있었던 점 등 증여계약 당시의 채무자의 재정 상태에 비추어 볼 때 채권자취소권의 피보전 채권인 구상 채권의 성립 개연성이 있었다고 할 수 있습니다.
3) 주채무자 또는 제3자 소유의 부동산에 대하여 채권자 앞으로 근저당권이 설정되어 있고 그 부동산의 가액 및 채권최고액이 당해 채무액을 초과하여 채무 전액에 대하여 채권자에게 우선 변제권이 확보되어 있다면, 그 범위 내에서는 채무자의 재산처분행위는 채권자를 해하지 아니하므로 연대보증인이 비록 유일한 재산을 처분하는 법률행위를 하더라도 채권자에 대하여 사해행위가 성립되지 않는다고 보아야 할 것이고 당해 채무액이 그 부동산의 가액 및 채권최고액을 초과하는 경우에는 그 담보물로부터 우선변제 받을 금액을 공제한 나머지 채권액에 대하여만 채권자취소권이 인정된다고 할 것입니다.
4) 사해행위의 취소에 따른 원상회복은 원칙적으로 그 목적물 자체의 반환에 의하여야 하고, 그것이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에 한하여 예외적으로 가액배상에 의하여야 하는 바, 근저당권설정계약 중 일부만이 사해행위에 해당하는 경우에는 그 원상회복은 근저당권설정등기의 채권최고액을 감축하는 근저당권변경등기절차의 이행을 명하는 방법에 의하여 합니다.
5) 채무초과 상태에 있는 채무자가 그 소유의 부동산을 채권자 중의 어느 한 사람에게 채권담보로 제공하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자들에 대한 관게에서 사해행위에 해당합니다.
6) 부동산 명의수탁자인 채무자명의의 소유권이전등기가 무효인 경우에 그 부동산은 채무자가 위 부동산에 관하여 제삼자와 근저당권설정계약을 체결하였다고 하더라도 그로써 채무자의 책임재산에 감소를 초래한 것이라고 할 수 없으므로 이를 들어 채무자의 일반 채권자들을 해하는 사해행위라고 할 수 없습니다.
7) 채권자의 사해행위취소 및 원상회복청구가 인정되면, 수익자 또는 전득자는 원상회복으로서 사해행위의 목적물을 채무자에게 반환할 의무를 지게 되고, 만일 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 원상회복의무의 이행으로서 사해행위 목적물의 가액을 배상해야 하는 바, 사해행위의 목적물이 수익자로부터 전득자로 이전되어 그 등기까지 경료되었다면 수익자가 전득자로부터 목적물의 소유권을 회복하여 이를 다시 채권자에게 이전하여 줄 수 있는 특별한 사정이 있으면 모르되, 그렇지 아니한 일반의 경우에는 그로써 채권자에 대한 목적물의 원상회복의무는 법률상 이행불능의 상태에 있다고 봄이 상당합니다.
8) . 채무자와 수익자 사이의 저당권설정행위가 사해행위로 인정되어 저당권설정계약이 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 낙찰되어 대금 완납되었을 때에는 낙찰인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없으므로 채권자취소권의 행사에 따른 원상회복의 방법으로 입찰인의 소유권이전등기를 말소할 수는 없고, 수익자가 받은 배당금을 반환하여야 하나 수익자가 채무자의 채권자인 경우 수익자가 취소채권자의 원상회복에 대하여 총 채권액 중 자기의 채권에 해당하는 안분액의 지급을 거절할 수는 없습니다.
부동산계약소송
부동산 계약은 크게 재산권 이전형과 재산권 이용형 계약으로 구분할 수 있으며 재산권 이전형 계약에는 매매계약이, 재산권 이용형 계약에는 임대차계약 등이 있습니다.
매매는 당사자의 일방(매도인)이 금전 아닌 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로서 매매계약은 계약의 일반적 성립요건과 효력요건의 충족을 전제로 하여 매매의 목적인 재산권의 이전과 그 대금을 지급하기로 한 것을 내용으로 하는 당사자의 의사표시가 합치되면 유효하게 성립합니다.
매매 계약시 매도인은 재산권이전의 의무 와 담보책임 이 발생하며 매수인에게는 대금지급의무 가 발생합니다.
임대차란 당사자가 일방(임대인)이 상대방에게 목적물(임대물)을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방(임대인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다.
임대차는 사용대차와 마찬가지로 목적물의 처분권을 취득하지 않고 타인의 물건을 사용, 수익하는 것을 내용으로 하지만 사용, 수익의 대가(차임)를 지급한다는 점에서 사용대차와 구별되며 소비대차의 경우에는 차주가 목적물과 동조, 동질, 동량을 반환한다는 특성 때문에 경제적으로는 대차계약이지만, 목적물의 소유권을 차주가 취득하여 완전한 사용, 수익, 처분권을 보유하는 재산권이전형 계약이라는 점에서 임대차와 구별됩니다.
임대차 계약시 임대인은 차임을 청구할수 있는 권리 가 있고 반면에 목적물 인도의무와 방해제거의무, 수선의무, 비용상환의무 및 담보책임의 의무 가 발생합니다.
또한 임차인은 차임지급의 의무 가 발생하고 또한 사용수익권, 부속물매수청권 을 주장 할 수 있습니다.
- 계약금 청구/계약금 반환 청구
- 매매대금 청구/매매대금 반환청구/토지대금 반환 청구
- 계약배상금 청구/부당이득금 반환 청구
- 임차보증금 반환 청구/전세금 반환 청구
- 임대료 청구/지료 청구/토지사용료 청구
- 관리비 청구/분양대금 청구/환지 청산금 청구
