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[임대차]-전 입주자가 체납한 관리비(제세공과금) 등의 매수인 승계문제

가. 아파트관리비

아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는 것은 공용부분에 한하여 승계된다. <대판 2001.9.20, 2001다8677>

♦ 최근 판례
집합건물 특정승계인에 승계되는 공용부분 관리비 범위
채무부존재확인 및 손해배상

집합건물의 관리규약에 따라 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지.관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지.관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지.관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적,구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.

한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. <대판 2006.6.29. 2004다3598>

<일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 위 공용부분 관리비에 포함된다고 본 사례이다.>

나. 체납한 전기요금 등 승계

한국전력공사의 전기공급규정에 신수용가가 구수용가의 체납전기요금을 승계하도록 규정되어있다 하더라도, 이는 공사 내부의 업무처리지침을 정한데 불과할 뿐 국민에 대하여 일반적 구속력을 갖는 법규로서의 효력은 없고, 수용가가 위 규정에 동의하여 계약의 내용으로 된 경우에만 효력이 생기며, 전기사업법 제17조 제1항 소정의 전기요금 기타 공급조건이라 함은 전기를 공급받고자 하는 자 또는 전기를 사용하는 자가 일반전기사업자로부터 장래 전기를 공급받기 위한 전기공급계약의 내용으로 되는 사항,

즉 일반전기사업자가 수용가에게 전기를 공급하는 방법, 이와 관련하여 수용가가 수인하거나 부담하여야 할 요금 기타 사항을 말한다 할 것이고, 구수용가가 체납한 전기료 납부의무의 승계에 관한 사항은 구수용가의 한국전력공사에 대한 채무를 신수용가가 인수하느냐 하는 문제로서,

신수용가가 장래 위 공사로부터 전기를 공급받는 데 관한 사항은 아니며, 따라서 이러한 사항은 위 전기요금 기타 공급조건에 포함되지 아니하며,

수도법 제17조의 규정에 의하여 제정된 시의 수도급수조례에 급수장치에 관한 권리의무는 당해 급수장치가 설치된 건물 또는 토지의 처분에 부수하며, 급수장치에 관한 소유 또는 관리권을 취득한 자는 이 조례에 의하여 그 취득 전에 발생한 의무에 대하여도 이를 승계한다고 규정되어 있어도, 위 규정은 급수장치에 관한 권리의무의 승계에 관한 것으로서 건물의 구소유자의 체납수도요금 납부의무가 건물에 대한 소유권을 취득하였다는 것만으로 신소유자에게 승계된다고 할 수 없다. <대판 1992.12.24, 2다16669>