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[법률지식]-주택임대차-주택임대차 계약체결시 유의사항

1 주택임대차보호법이 보호하는 주택을 골라라

주택임대차보호법이 보호 대상으로 하는‘주택임차인’이란 ①주거용 건물을 ②집세를 내고 빌려 쓰는(임차하는) 사람을 말한다. 이 두가지를 동시에 만족하는 경우에만 적용된다. 이를 자세히 설명하면 다음과 같다.

(1) 주거용이어야 한다

이 법은 글자 그대로 주거용(住居用) 건물 즉, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되며, 임차한 주택 공간 중 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다.
주거용이냐 아니냐의 판단은 실제로 어떻게 이용하고 있느냐에 따라 결정된다. 즉 건축물관리대장과 같은 공부(公簿)상에 등록된 용도에 따르는 것이 아니라 임대차계약 체결 당시의 실제용도나 임대차 계약의 목적에 따르는 것이다.
비주거용 건물을 임차해 주거와 비주거에 겸용 할 경우는 주거용으로 간주할 수 있느냐 없느냐 여부를 놓고 이견이 있을 수 있어서 사안별로 재판을 통해 판사의 판단을 받아봐야 한다.
판례를 살펴보면 주거와 비주거중 어느 쪽에 비중을 둔 경우냐에 따라 보호여부가 결정된다는 것을 알 수 있다.
한편 이 법은 주택임차권을 보호하기 위한 특별법이므로 실제상 주거로 사용하는 한 ▶무허가 건물(대법원판결 86다카164 -1987.3.24선고) ▶준공검사를 받지 못한 건물 ▶미등기된 건물 ▶견고하게 지은 가건물도 주거용 건물로서 보호된다.

(2) 임대차라야 한다.

남의 집을 빌리는 방법에는 전세금을 맡기고 전세권 등기를 설정하는 경우와 등기하지 않고 전세금만 맡기고 사는 경우, 보증금을 조금 맡기고 월세를 지급하는 경우, 공짜로 빌리는 경우의 4가지가 있다.
이중 두번째인 전세와 세번째인 월세는 모두 임대차로서 주택임대차보호법의 보호대상이며 임차권으로 등기를 했다하더라도 보호대상이다. 그러나 민법이 보장하는 전세권과 공짜로 쓰는 사용대차는 보호대상이 아니다.
한편 임대차라 하더라도 단기간 사용이 명백한 경우는 제외된다.

2. 등기부 등 공부를 반드시 확인하라

중개업소나 생활정보지를 통해 주택임대차보호법이 보호하는 주택을 골랐으면 등기부등본 등의 공부(公簿)를 반드시 떼어 보아야 한다.
등기부등본을 살펴보아 압류,가압류,가등기,가처분,경매등기,예고등기가 없으면 안전하다. 저당권이나 전세권도 없는 것이 더 좋지만 있더라도 무조건 제외할 필요는 없다. 기존의 저당권 또는 전세권 금액과 기존 임차인의 보증금에 자신이 내게 될 보증금을 합한 총액이 아파트의 경우 집 시세의 70% 이하이면 경매되더라도 대개 자신의 보증금을 배당받을 수 있다.
단독주택,다가구주택,연립주택은 50% 이하이면 안심해도 된다.

등기부상 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인한다.
토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인서도 떼어 중간에 철거 가능성이 있는 무허가건물, 도로저촉, 개발예정지가 아닌지 확인한다. 주소도 중요하다. 각 공부상의 주소가 모두 정확히 일치하는 지도 확인한다.

3. 계약서 작성 직전에 등기부를 다시 열람하라

처음 등기부등본을 떼어본 날과 실제 계약서를 작성하는 날과는 며칠간의 차이가 생기기 마련이다. 만일 그 사이에 새로운 저당권 등이 설정된다면 계약을 하더라도 순위가 그 저당권 등보다 뒤로 밀리게 된다.
이렇게 되지 않으려면 계약을 하는 날 계약서 작성 전에 다시 한번 등기부를 열람하여 변동이 없는지를 확인해야 한다.

4. 임대차계약은 가급적 소유자와 하라

계약은 소유자와 맺는 것이 원칙이다. 계약서를 작성하기 전에 주민등록증을 서로 교환하여 소유자인지 확인한 뒤 작성에 들어가야 한다.
불가피하게 소유자의 가족등과 할 때에는 반드시 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 날인된 위임장을 받고 계약하는 것이 가장 확실한 방법이다.

5. 계약서에 적어야 할 것들을 확인하라

단독주택과 다가구 주택을 제외한 모든 공동주택은 건축물관리대장 상의 주소와 계약서 상의 주소가 호수까지 정확히 일치해야 법의 보호를 받을 수 있다.
계약서의 특약란에는 반드시 다음 문구를 적어두어야 한다.

‘임대인은 이사일까지 담보물권을 비롯한 일체의 등기를 설정하지 않기로 하며, 등기부상 변동시에는 계약을 해제하고 계약금의 2배를 임차인에게 배상하기로 한다.’

계약일부터 이사하기 전까지의 사이에 몰래 저당권을 설정해 버리면 이사 후 대항요건을 갖춰도 그보다 후순위가 되어버리기 때문이다.

이밖에 하자책임, 도배, 관리비 등에 대해서도 양자간에 협의하여 합의된 사항을 특약란에 명시할 필요가 있다.

6. 확정일자와 주민등록은 계약서 작성당일 반드시 처리하라

계약을 마치자마자 계약서를 들고 가까운 동사무소나 등기소에 가 확정일자를 받는다.
확정일자가 있어야 혹시 경매 되었을 때 배당에 참가할 수 있다. 배당에서는 저당권 등의 설정일과 확정일 받은 날짜의 순서에 따라서 배당되므로 늦을수록 손해다.
주민등록도 즉시 옮기는 것이 좋다. 주민등록 전입신고만으로는 대항력이 없지만 은행 등 제3자가 알 수 있는 것은 주민등록이므로 미리 해두면 저당권 등 설정을 예방하는 효과가 있다.
이때 반드시 임차인 본인이나 가족 중 일부만 옮겨야 한다. 만일 가족 전체를 옮겼을 때 이전 임차주택에 경매가 실행되면 그 집에서의 대항력을 잃게 되기 때문이다.

7. 이삿짐을 차에 싣기 전에 등기부를 최종 열람하라

이사하는 날 이삿짐을 차에 싣기 전에 등기부 등본을 다시 열람하여 그 사이 변동이 없는지 최종 확인해야 한다.
변동이 없으면 잔금을 지불하고 동시에 임차주택의 열쇠를 넘겨받는다.
만일 계약일 이후 등기부상 권리변동이 있으면 변동의 종류에 따라 적절한 조치를 취해야 한다.
예를 한가지 들면 ▶ 새 저당권,담보가등기, 또는 전세권이 설정되었을 때: 새 권리를 포함한 임차주택의 모든 담보금액과 모든 임차보증금을 합해도 위에서 설명한 종류별 담보비율 이하이면 이사해도 보증금을 돌려받지 못할 가능성은 적다. 그러나 위 비율을 넘는다면 보증금을 어느정도 내리거나, 보증금을 최우선변제가 보장되는‘소액보증금 중 일정액’이하로 줄이고 줄인 만큼을 월세로 바꿀 것을 요구하는 것이 좋다. 임대인이 이런 요구를 거절하거나 아무래도 안심이 안되면 계약위반을 이유로 계약을 해제하고 계약금의 2배를 위약금으로 받을 수 있다. 이때 이사를 못하게 되어 입은 각종 손해에 대한 배상도 요구할 수 있다.

8. 전세보증금 반환보험은 누구나 보장해주지 않는다

이상과 같이 전세드는 요령에 따라 하면 보증금을 떼일 일은 없다. 그러나 그렇다고 경매 자체를 막을 수는 없다.

경매를 당해도 보증금을 받는데는 문제가 없으나 문제는 시간이다. 경매가 되면 보증금을 배당받을 때까지 유찰 회수에 따라 보통 1년 내외의 기간이 필요하다. 이사갈 필요가 없다면 모르지만 그 기간중에 전근을 가야 한다든지 경매된 주택에서 떠나고 싶다든지 하는 이유로 이사를 가야 한다면 낭패가 아닐 수 없다.
이럴 때는 전세금반환 지급보증보험을 들어두면 된다. 물론 돈이 좀 들고 조건이 까다로워 누구나 들 수 있는 것도 아니다. 아파트만 보험을 받아주고, 주민등록 전입신고 이후 3개월 미만일 때만 받아준다. 또 등기부에 설정된 저당권 등의 담보물권 채권액이 시가의 60% 미만이라야 한다.