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[법률상식]-채권-건축주가 부도냈을 때 공사대금 받아내는 방법

최근 건설경기가 어렵다 보니 작은 공사에도 많은 업체들이 달려들어 출혈경쟁을 한다. 운좋게 최저가낙찰을 받더라도 잘 해야 본전인 경우가 허다하다.

그런데 힘들게 낙찰을 받아 공사를 해도 건축주가 공사대금을 미지급한 상태에서 부도를 내는 경우도 많다.

부도낼 지경이면 달리 확보할 만한 건축주의 재산이 없는 경우가 보통이므로 공사업자도 연쇄부도에 휘말리기도 한다.

이럴 때 공사업자로서는 공사대금을 포기해야 할까. 건축주가 부도 내고 돈이 한 푼도 없으니 포기해야 할 것 같지만 돈 받을 방법이 하나 있다. 바로 유치권(留置權)을 행사하면 된다.

유치권의 개념을 부동산에 한정해 보면, '타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리’다.

그런데 아직도 많은 건설업체는 이 유치권을 제대로 행사하면 돈을 받을 수 있다는 사실을 모른다. 그래서 경매로 낙찰되려는 무렵에야 어디선가 듣고 비로소 유치권을 행사하려고 시도하는데, 이는 '버스가 지나고 난 뒤에 손을 드는 격’이다.

왜냐하면 유치권은 '경매개시결정의 기입등기가 이뤄지기 전’부터 점유를 해야 인정되는 권리다.

즉 경매기입 등기가 이뤄지면 압류의 효력이 생기고,압류에는 '처분금지효’가 있어 그 후 점유를 이전받아 유치권을 취득하는 행위는 이 처분금지효에 저촉돼 무효로 되기 때문이다.

이 유치권을 제대로 행사하기만 하면 공사한 부동산이 경매나 공매로 넘어가든 매매로 넘어가든 건축주가 아닌 매수인에게서 공사대금을 받아낼 수 있다. 그러므로 건축주가 부도났을 때 공사업자가 공사대금을 받으려면 적어도 다음의 점은 꼭 실행에 옮겨야 한다.

먼저 부도났다고 공사현장에서 절대 철수하면 안된다. 오히려 현장을 더 장악해야 한다. 컨테이너를 두고 직원이나 고용인을 상주(매일 근무하고, 근무일지 작성 필요)시키거나 경비용역업체에 경비를 맡겨야 한다. 경비용역비 아끼려다 수십억 원을 그냥 날리는 안타까운 사례도 있다. 부도난 후 누가 언제 경매신청을 할지 모르기 때문에 공사현장을 계속 점유해야 하고, 낙찰 후 매수인으로부터 돈을 받을 때까지 몇 년이 걸릴지 모르지만 인내심을 가지고 비용을 감수하면서 계속 점유를 해야 한다.

다음으로 공사대금채권의 시효가 3년이므로 완공 후 3년 이내에 공사대금청구소송을 해, 판결을 받아 둬야 한다. 마지막으로 유치권을 행사했는데도 매수인이 돈을 주지 않으면 '유치권에 기한 경매’를 신청해 돈을 받을 수 있다.

출처: <김재권 변호사님 부동산칼럼 중에서>