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[손해배상]-부동산-무상의 부동산중개행위에도 중개업자의 손해배상책임 있는지

질문: 

甲은 평소 안면이 있는 부동산중개업자 乙의 중개로 丙의 소유인 주택을 임차하였으며, 중개수수료는 乙이 특별히 청구하지 않아 지급하지 않았습니다. 그런데 乙은 甲에게 丙소유 주택에 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인 丁이 있다는 사실을 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금 전액을 확보할 수 있다고 설명을 잘못하였으며, 甲은 乙의 말만 믿고 임대차계약을 체결하고 전세권설정등기를 하였습니다. 그러나 위 주택이 경매되고 甲은 임차보증금을 전혀 배당 받지 못하였는바, 이러한 경우 甲이 乙에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지요?

답변: 

민법 제681조(수임인의 선관의무)에 의하면 "수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다."라고 규정하고 있으며, 부동산중개업법 제17조(중개대상물의 확인·설명) 제1항에 의하면 "중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다."라고 규정하고 있으며, 부동산중개업법 제19조(손해배상책임) 제1항에 의하면 "중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

그런데 부동산중개업법 제19조 제1항이 무상(無償)의 중개행위에도 적용되는지에 관하여 판례를 보면, "부동산중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 부동산중개업법 제19조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다."라고 하였습니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결).

그리고 하급심판례를 보면, "부동산중개업자가 의뢰인에게 선순위의 확정일자를 갖춘 선순위 임차인의 존재를 확인·설명하지 아니한 채 전세권만 설정하면 임차보증금을 확보할 수 있다고 잘못 설명을 하여 이를 믿고 의뢰인이 임대차계약을 체결하였으나 해당 주택의 경매시 임차보증금을 전혀 배당 받지 못한 경우, 부동산중개업자에게 중개대상물의 확인, 설명의무 위반으로 인한 손해배상책임이 있다."라고 한 사례가 있습니다(서울남부지원 2000. 2. 11. 선고 99가합11831 판결).

그렇다면 위 사안에서 甲으로서는 비록 乙에게 중개수수료를 지급하지 않았다고 하여도 위와 같이 乙의 중개대상물의 확인·설명의무를 게을리 한 책임을 물어 손해배상을 청구해볼 수도 있을 듯합니다.