다정 법률상담소

[상속세]-상속재산가액의 시가평가는 어떻게 하는지요?

질문 : [상속세]-상속재산가액의 시가평가는 어떻게 하는지요?

답변:

저희 다정 변호사 사무실을 방문해 주셔서 감사합니다.

답변 드리겠습니다.

상속재산의 평가는 상속개시일(사망일 또는 실종선고일) 현재의 시가에 의해 평가합니다. 

- 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.

- 다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․ 거래상황 등을 감안하여 규정된 보충적 방법으로 평가합니다.

○ 시가의 인정범위

- 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우：그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 제외됩니다.

- 당해 재산(주식 및 출자지분 제외)에 대하여 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우：그 감정가액의 평균액 

-당해 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매 사실이 있는 경우：그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 상속인․수증자 또는 그와 특수관계있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니합니다.

-2004.1.1.이후 상속분부터 평가기간 중에 상속재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액․감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 봅니다. 

○ 시가적용시 판단기준일 

- 상속개시일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 다음에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단합니다.

․ 거래가액：매매계약일 

․ 감정가액：감정평가서의 작성일

․ 보상가액 등：보상가액 등이 결정된 날

- 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의합니다.

□ 부동산의 보충적 평가는 어떻게 합니까?

○주택： ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별 주택가격 및 공동주택가격으로 평가

○ 토지：개별공시지가에 의하여 평가

○일반건물：신축가격기준액ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도ㆍ개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액으로 평가

○오피스텔 및 상업용 건물：국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액이 있는 경우 그 고시한 가액으로 평가하며, 일괄 산정ㆍ고시한 가액이 없는 경우에는 상기와 같이 토지와 일반건물을 별도로 평가한 가액

□ 유가증권의 평가는 어떻게 합니까?

○ 상장주식 또는 코스닥상장주식의 평가 

- 상장주식 또는 출자지분：상속개시일 이전․이후 각 2월간에 공표된 매일의 한국증권선물거래소 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문함)의 평균액으로 평가합니다.

- 코스닥상장의 주식 또는 출자지분：상속개시일 이전․이후 각 2월간에 공표된 매일의 한국증권선물거래소 최종시세가액(거래실적의 유무를 불문함)의 평균액으로 평가합니다.

※위의 규정을 적용함에 있어서 평가기준일 전후의 기간이 4월에 미달하는 경우에는 동 기간에 대한 최종시세가액의 평균액으로 합니다.

※ 평가기준일이 공휴일, 매매거래정지일, 납회기간 등인 경우에는 그 전일을 기준으로 평균액을 계산합니다

○ 비상장주식의 시가평가 

-비상장주식은 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인 사이의 객관적 교환가치를 반영한 거래가액 또는 경매․공매가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 보아 평가합니다.

※ 감정가액은 시가로 인정되지 아니합니다.

○ 비상장주식의 보충적 평가방법

- 원칙：1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.

⦁ 1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 3 + 1주당 순자산가치 × 2) ÷ 5 

-예외：자산가액 중 부동산 및 부동산에 관한 권리의 가액이 50% 이상인 법인은 순손익가치와 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.

⦁ 1주당 평가액 = (1주당 순손익가치 × 2 + 1주당 순자산가치 × 3) ÷ 5

- 순자산가치로만 평가하는 경우  

⦁ 사업개시전 법인 

⦁ 사업개시후 3년 미만이거나 휴․폐업 중인 법인 

⦁ 최근 3년간 소득이 계속하여 결손인 법인 등

- 1주당 순손익가치의 평가

1주당 순손익가치 ＝ 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액 ÷ 국세청장이 고시하는 이자율

 

※ 국세청장이 고시하는 이자율：10% (2000.4.3.∼현재)

※ 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액의 계산방법

[(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3)＋(평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2)＋(평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)] ÷ 6 

- 1주당 순자산가치의 평가

 1주당 순자산가치＝당해 법인의 순자산가액 ÷ 평가기준일 현재의 발행주식 총수

 

※ 순자산가액이란 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액에서 부채총액을 차감한 가액에서 영업권 평가액을 합한 금액을 말합니다. 자산의 평가는 평가기준일 현재의 시가에 의하며, 시가가 불분명한 경우 보충적 평가방법으로 평가하되, 그 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 평가합니다.

○ 최대주주 등의 주식의 할증평가

-최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주 또는 출자자의 주식 등에 대하여는 그 평가액에 20%(중소기업 10%)를 가산하되, 

최대주주 등이 당해법인의 발행주식총수 등의 50%를 초과하여 보유하는 경우에는 30%(중소기업은 15%)를 가산합니다. 

※ 중소기업의 경우 2005.1.1.부터 2010.12.31.까지 상속받는 분에 대하여 최대주주의 주식에 대한 할증평가를 하지 않습니다. 

□ 저당권 등이 설정된 재산의 평가는 어떻게 합니까?

○ 평가특례재산의 범위

- 저당권 또는 질권이 설정된 재산

- 양도담보재산

- 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)

○ 평가방법：위의 저당권 등이 설정된 재산의 평가는 시가 또는 보충적 평가 방법으로 평가한 가액과 다음의 규정에 의한 평가액 중 큰 금액으로 합니다.

- 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외함)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

- 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

- 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

- 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

- 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

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