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[계약갱신요구권]-상가 임대차보호법상 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권[ 契約更新要求權 ]

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것을 말한다. 임차인은 상가건물임대차 계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신된다. 계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 상인들의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이다. 단, 차임이나 보증금은 증가할 수 있는데, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없다.

임대차보호법상 임차인이 임대차기간 만료되기 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

※ 임차인이 사업자등록을 안해도 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 최초 계약일로부터 5년간 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 보지만 차임과 보증금은 임대인이 증액을 청구할 수 있습니다.

임대인은 년 9% 범위내에서 월차임을 인상할 수 있고, 상가건물임대차보호법 적용대상이 아닌 임차인인 경우에는 월차임 9% 제한없이 월차임을 인상할 수 있습니다.

그러나 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우도 있습니다.

[계약갱신거절 사유]

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연차한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

그리고 임대인이 아래 항목에 해당하는 사유로 해당 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 해당 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.

7. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우.

8. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

9. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

그 외에도 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

얼마전 우장창창(가수 리쌍 건물에서 강제퇴거당한 음식점)' 임대차분쟁이 있었습니다.

2016. 07. 05일 서울중앙지법 민사83단독 재판부는 리쌍이 임차인 서아무개씨를 상대로 제기한 건물인도 청구소송에서 "원고는 피고에게 4490만 원을 지급하고, 피고가 건물을 비우지 않을 경우 월 300만 원을 공제하라"고 원고 일부승소 판결로 일단락 되었습니다. 

재판부는 임차인이 “임대차 관계의 계속 유지를 희망해 왔던 것으로 보이기는 하지만, 이러한 내심의 의사만으로는 계약 갱신의 의사가 묵시적으로라도 임대인에게 표시됐다고 보기 어렵다”며 가게를 비우라고 판결했습니다.

결론적으로 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 하지 않았기 때문에 계약이 끝이 났고, 상가를 비워 줘야 한다는 것입니다.

위 내용을 쉽게 말하자면 "서면으로 계약갱신요구를 하지 않았으니 계약이 끝났고 상가를 비워줘라."는 내용입니다.

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