다정 법률상담소

주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권에 대한 대물변제조로 위 사업자가 분양하는 아파트에 관한 분양계약을 체결한 경우, 주택건설촉진법에 의하여 주택분양을 보증한 주택사업공제조합이 그에 대한 보증책임을 부담하는지 여부(소극)

 

주택건설촉진법 및 같은법시행령의 규정에 의한 주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하고, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 주택공제조합은 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없는바, 그 분양계약이 부도가 발생하기 전에 체결되었고, 기존의 채권이 일괄적으로 분양대금에 충당되지 않고 각 납입기일마다 납입금 상당씩 나누어 충당이 되었으며, 위 분양계약체결 후에도 채권이 더 발생하였으며, 기존채권의 전부가 아닌 그 일부만이 충당되었다는 사정이 있다 하더라도 마찬가지이다.

 

민법 제428조 , 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제47조의7 제1항 제1호 , 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제4호 (현행 제1호 참조)

 

대법원 1999. 3. 23. 선고 97다54406 판결(공1999상, 725), 대법원 1999. 5. 28. 선고 98다26477 판결(공1999하, 1271), 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다42301 판결(공보불게재)

 

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

 

원심은 그 판시의 증거들을 종합하여, 협화주택건설 주식회사(아래에서는 '협화주택'이라고 한다)가 대구 수성구 매호동 613 외 3 필지 위에 매호협화타운 아파트를 시공 분양하였으나 분양이 되지 아니한 세대가 많았고 이에 따라 자금사정도 좋지 않게 되자, 협화주택에 레미콘을 공급해 오던 원고에게 레미콘대금채권 중 일부를 아파트로 대물변제받을 것을 종용하여 원고와 협화주택 사이에 원고를 수분양자로 한 위 아파트 101동 1103호(아래에서는 '이 사건 아파트'라고 한다)에 대한 분양계약이 체결된 사실, 위 분양계약시 그 분양대금은 원고의 협화주택에 대한 기존 및 장래의 레미콘대금채권으로 충당하기로 약정하였고, 이에 따라 협화주택은 실제로는 원고로부터 분양대금을 납부받은 사실이 없음에도 원고가 납입기일에 계약금 및 중도금을 납부한 것으로 기재한 영수증을 원고에게 교부하고 원고의 레미콘대금채권액에서 위 금원 해당액을 각 공제한 사실을 인정한 다음, 원고는 레미콘대금채권을 회수하기 위한 방편으로 이 사건 아파트를 원고 명의로 분양받았다고 판단하였는바, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 없다. 따라서 이 점에 관한 상고이유의 주장은 받아들이지 아니한다.

또한, 주택건설촉진법 및 같은법시행령의 규정에 의한 주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 주택분양보증을 한 주택사업공제조합은 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하고, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 공개모집의 방법에 의하여 분양되지 아니하고 남은 주택에 관한 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 주택공제조합은 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없으며(대법원 1999. 3. 23. 선고 97다54406 판결, 1999. 12. 10. 선고 98다42301 판결 등 참조), 그 분양계약이 부도가 발생하기 전에 체결되었고, 기존의 채권이 일괄적으로 분양대금에 충당되지 않고 각 납입기일마다 납입금 상당씩 나누어 충당이 되었으며, 위 분양계약체결 후에도 채권이 더 발생하였으며, 기존채권의 전부가 아닌 그 일부만이 충당되었다는 사정이 있다 하여 달리 볼 것도 아니다.

같은 취지에서 원심이, 피고는 원고의 협화주택에 대한 레미콘대금채권을 회수하기 위한 방편으로 체결된 이 사건 아파트의 분양계약에 따른 보증책임이 없다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 법령위반이나 법리오해의 위법이 없다. 따라서 이 점에 관한 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.