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[부동산분쟁사례]-부동산지식-부동산 소유권 분쟁의 유형 및 종류

1. 종중, 명의신탁 분쟁

종중 및 명의신탁과 관련된 분쟁은,

☞ 종중명의의 부동산을 매도할 경우, 종중총회 등 적법한 매도절차를 밟았는지 여부와 관련된 분쟁,
☞ 명의수탁자인 종중원이 신탁약정에 위배하여 부동산을 거래했을 때 발생하는 분쟁,
☞ 명의신탁 약정 자체가 유효한지와 관련된 분쟁 등으로 나누어 볼 수 있습니다.

이러한 분쟁은 실무상 대부분 입증할 증거들을 찾기가 힘든 경우가 많고, 때문에 다수관련자들의 증언 등이 필요할 경우가 자주 있습니다.

 
2. 부동산 공유물과 점유취득시효 분쟁, 경계분쟁

① 이웃집 또는 이웃 토지 소유자와의 토지경계와 관련된 분쟁입니다.
부정확하게 측정된 토지현황 때문에 등기부등본 상의 면적과 토지대장과의 면적이 현실적으로 점유하고 있는 토지와 상이한 것이 분쟁의 시발점이 되고, 주로 건물을 신축하기 위해서 측량을 하면서 알게 되는 경우가 많이 있습니다.

② 첫 번째 문제에서 파생되는 문제이기도 한데, 비록 자신의 소유가 아닌 것으로 드러났지만, 20년 이상 점유하고 있을 때 나의 소유로 주장할 수 있을지의 문제가 점유취득시효 완성이라는 법적 주장으로 나타나게 됩니다.

(한편, 점유취득시효와 관련된 파생문제로 최근 부동산 컨설팅 사에서 기획하여 모집 중인 “조상 땅 찾기”의 문제도 있습니다. 부동산 컨설팅 사들이 조선시대 또는 일제시대 때 조상이 소유한 토지 등을 찾아 준다는 명목으로 소송희망자를 모집하는 예를 흔히 볼 수 있는데, 이때 부딪치는 법적 문제가 현재 소유자가 선의 주장 및 점유취득시효로 취득했다는 주장을 하면서 후손들의 주장을 반박하는 경우가 흔히 발생하게 됩니다.)

③ 토지를 공동으로 소유한 자들 간의 공유물 분할과 관련된 분쟁입니다. 상호 협의 하에 공유물을 분할하거나 처분하여 금액을 나누면 되는데 현실에서는 이러한 협의가 원만하게 진행되기가 어렵습니다. 이와 관련되는 분쟁도 자주 일어나는 분쟁 유형 중 하나입니다.

3. 법정지상권분쟁

토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있으며, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이 법정지상권이다.

민법 규정상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있다. 한편, 매매 등의 원인으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권이 판례상 인정되고 있다.

이와 관련하여 토지의 매입자나 낙찰자가 건물소유자를 상대로 법정지상권 존재 근거를 두고 철거 및 퇴거소송을 제기하는 사례가 빈번합니다. 

 
4. 분묘기지권 분쟁

분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 묘지부분의 타인소유 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 지상권에 유사한 일종의 물권입니다. 이는 판례가 인정하여 온 것으로 등기를 요하지 않는 관습법상의 특수지상권에 해당됩니다.

분묘기지권이 성립하기 위해서는 어느 경우든 외부에서 분묘로 인식할 수 있는 것이어야 하며, 또한 내부에 시신이 안장되어 있는 것이라는 것이 전제되어야 합니다.
 
①.토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 내에 분묘를 설치한 경우
②.타인의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온, 공연하게 그 분묘를 점유함으로써 취득시효가 완성된 경우
③.자기의 토지에 분묘를 설치한 후 그 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 분묘도 함께 이전한다는 특약을 함이 없이 토지를 처분한 경우

위와 같은 경우에 분묘기지권을 인정하며 권리의 내용은
①.이미 설치되어 있는 "분묘를 소유한다."는 제한된 목적의 범위 내에서만 타인의 토지를 사용할 것을 내용으로 하며
②.분묘기지권은 분묘가 설치된 기지만이 아니라, 분묘를 보호하고 봉사하는데 필요한 주위의 빈 땅에도 미칩니다.
③.분묘기지권은 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고, 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권은 존속하는 것으로 봅니다.
④.지료에 관해서는 견해가 대립하나, 원칙적으로 무상인 것으로 봅니다. 다만, 자기의 토지 내에 분묘를 가지고 있던 자가 그 토지를 처분하여 분묘기지권을 취득한 경우에는 지료를 지급하여야 하는 것으로 봅니다.