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[도로개설방법]-맹지 도로개설방법-주위토지통행권을 행사하는 방법

기존도로를 이용하는 방법

기존도로를 이용하여 건축법의 도로를 만드는 방법은 앞에서도 설명했으므로, 9가지를 요약한다.(건축법제2조제1항제11호의 가목, 나목)
 
(1) 국토계획법에 의한 도시계획시설인 도로
 
(2) 도로법의 도로에 점용허가와 연결허가
 
(3) 사도법에 의한 사도개설허가를 받은 도로를 이용하는 방법이다.

(4) 농어촌도로 등에 연결하는 것이다. 이 외에도 개별법에서 만들어져 고시된 도로가 있는데, 그런 도로는 반드시 고시되는 것이고, 또는 도로관리대장으로 관리되는 것이므로 언제든지 확인이 가능하다.

(5) 건축허가 시 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·(자치)구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로에 연결하는 것이다.

지자체 조례로 인정하는 도로(통로) : [12가지 이상]
 
(6) 건축허가를 받지 않고 사후에 신고하는 건축물에 진입하는 도로이다.
 
(7) 지적도에 없지만 실제로 주민들이 사용하고 있는 현황도로인데, 특히 국·공유지(하천ㆍ제방ㆍ구거ㆍ공원내등)가 도로로 이용되고 있는 경우가 많다.
 
(8) 지적법의 지목이 도로인 경우 너비가 4m미만이나 2m이상인 경우 통행 지역권이 있다.
 
(9) (통행) 지역권을 설정하는 것이다. 지역권의 설정은 양당사자 간 합의에 의하여 등기된 (약정)지역권과 20년 이상 다수인이 도로로 사용한 관습상의 지역권이 있습니다. 이런 도로를 이용하여 건축허가나 신고를 받을 수 있다.
 

물점용의 3가지
 
새로이 도로를 만드는 개발행위허가중 하나는 물을 점용ㆍ사용하는 것이다. 하천 또는 소하천 점용, 구거점용(농업기반시설목적외사용), 공유수면 점용 등이다.
 
(10) 사업부지와 도로와의 사이에 하천ㆍ소하천이 있다면 그 때문에 맹지가 된다. 이 경우 개발자는 하천(정비)기본계획에 맞게 교량을 설치하여 개발행위허가를 받을 수 있다.(하천법제33조) 원래 하천은 개인이 점용할 수 없으나 교량을 설치하여 무상으로 행정청에 기부채납한다면 점용이 가능하다.

(11) 구거(溝渠)를 점용하여 건축허가(신고)를 받을 수 있다.

지적법의 구거란 하천보다 규모가 작은 4~5m 폭의 개울을 말하는 것이다. 이 개울물이 농업용수로 사용되는 경우에 그 구거를 도로로 사용하려면 농어촌정비법 제22조에 의한 ‘농업기반시설목적외 사용승인’을 받아야 한다.

구거를 가로지르는 점용은 쉽게 받을 수 있지만, 세로로 길게 점용받는 것은 어렵다. 왜냐하면 그 구거를 점용하여 도로를 만들면 구거의 기능을 해칠 수 있기 때문이다. 구거의 소유 및 관리자는 농림부, 국토해양부, 한국농어촌공사, 개인 등이다.

(12) 공유수면(公有水面)을 이용하여 도로를 개설한다.
 
공유수면이란 바다, 하천, 호소, 구거 중 국유(國有)인 것을 말하는데 점ㆍ사용허가를 통하여 도로로 사용할 수 있다. 다만, 하천법과 농어촌정비법을 적용받는 것은 제외한다.
 
 

개발행위허가를 받는 경우
 
(13) 기반시설을 새로이 만들어야 할 경우이다.

건축법의 기준에 맞는 진입로가 없어 새로이 만들어야 할 경우이다. 이런 진입로는 개발행위허가를 통해서 도로(너비)를 충족해야 하지만, 그 기준과 너비는 ‘건축법에 맞게’로 개발행위허가운영지침이 바뀌었으므로,(2009.8.24) 꼭 4m이상이 아니라 건축법에 맞으면 된다는 것이다. 개발행위가 준공되면 지목이 도로로 바뀌게 된다.
 

이 경우 도로개설목적의 개발행위허가를 받는 것은 어렵지 않으나, 그 사유지 도로부지를 매입하는 협상방법이 더 중요하다. - 다양한 방법이 있다.

(14) 국유재산수익허가(지적법의 지목이 도로이지만 건축법의 기준에 미달되는 너비인 도로 등), 개울복개 등으로 기존 도로를 확장하는 안목이 중요하다.

① 도로구역인 법면을 점용허가 받아서 성ㆍ절토하는 것
 
② 기존 관습상 도로를 세로로 확장하거나, 포장 및 정지작업을 통하는 것

③ 이미 소로(농로)가 있으면 일부만 확장하면 된다.
 
④ 지적법상 너비미달 도로를 확장하려면 국유재산수익허가를 받아야 한다.

⑤ 개울을 박스 또는 흄관으로 가로지르는 것이다.

주위토지통행권을 행사하는 방법
 
(15) 마지막으로 주위토지통행권을 행사하는 방법이다.

주위토지통행권이란 민법 제219조에 ‘모든 토지는 공로까지 연결될 권리가 있다는 것’을 말한다. 그러므로 영원한 맹지란 없는 것이다. 또한 민법 제220조의 (무상)주위토지통행권은 보상의무도 없다.

이 주위토지통행권은 현 이용 상태대로만 주변 토지 소유자에게 도로개설을 양보 받을 수 있는 권리이다. 그러므로 농지나 임야에 건축을 목적으로 진입로 양보 받기는 어렵고, 현재 이용 상태 즉 농지나 임야로 사용하기 위하여 농기계 진입로를 위한 통로를 양보 받을 수는 있다.

이 무상주위토지통행권에 대한 얼핏 어긋나게 보이는 판례가 두 가지가 있으나, 잘 읽어보면 결국 배타적사용수익권을 포기했는지 여부를 가리는 것이다.

민법 제220조에 의한 무상주위토지통행권은 ‘토지의 직접 분할자 또는 일부 양도의 당사자 사이에만 적용되고, 포위된 토지 또는 피통행지의 특정 승계인에게는 적용되지 않는 바, 이러한 법리는 분할자 또는 일부 양도의 당사자가 무상주위통행권에 기하여 이미 통로를 개설해 놓은 다음 특정 승계가 이루어진 경우라 하더라도 마찬가지라 할 것이다.(대법원 2002. 5. 31. 선고 2002다9202 판결)’고 되어 있다.

이 판결은 ‘포위된 토지의 소유자가 5년간 무상사용 후 재계약을 체결하기로 약정하는 등의 이유로, 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 없어 그 승계자는 무상주위통행권을 인정할 수 없다’는 것이다. 그러나 이 경우에는 민법 제219조에 의한 주위토지통행권으로 검토해야 한다는 것이지, 주위토지통행권이 없다는 것이 아니다.

또한 무상주위통행권을 인정한 판례도 있다. ‘매도인이 먼저 매도한 대지 및 그 지상 주택의 소유자나 거주자들의 공로로 출입하기 위한 통행로로 무상 제공함으로써 이에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 봄이 상당하고, 나중에 다른 주택을 취득하려고 하는 자는 당해 토지의 위치, 부근 토지의 현황을 점검해 보는 것이 경험칙 상 당연히 예상되는 바이므로 그 매수인이 취득 당시 사용수익의 제한이라는 부담이 있다는 상황을 알고 그러한 사정을 용인하면서 그 지상 주택을 취득하였다고 봄이 상당하다 할 것이다.’ (대법원 1996.4.12. 선고 95다3619 판결)