다정 법률상담소

나. 감리자가 확인한 실행공정율이 예정공정율(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정율을 말한다. 이하 같다)보다 25퍼센트P 이상 미달하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우. 다만, 입주예정자가 없다고 보증회사가 인정한 경우는 이행청구를 요하지 아니합니다.

다. 감리자가 확인한 실행공정율이 75%를 초과하는 경우로써 실행공정이 정당한 사유없이 예정공정보다 6개월이상 지연되어 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

라. 시공자의 부도ㆍ파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월이상 지속되는 경우 등 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

제106조(보증의 종류와 보증료)

 

①법 제77조제1항제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.<개정 2004.9.17, 2005.3.8, 2005.9.16, 2008.6.20, 2008.12.9>

1. 분양보증 : 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)

가. 주택분양보증 : 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양(사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인과 소유권보존등기를 포함한다)의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급(입주자의 3분의 2 이상이 원하는 경우만 해당한다. 이하 나목에서 같다)을 책임지는 보증

①보증회사는 다음 각호의 1에 해당하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.

  1. 천재지변, 전쟁, 내란 기타 이와 비슷한 사정으로 주채무자가 주택분양계약을 이행하지 못함으로써 발생한 채무

  사업주체의 채권자가 대물변제 기타 채권의 담보 또는 회수를 위하여 분양대금의 전부나 일부를 납입함이 없이 주택을 분양 받는 것으로서 보증회사가 이에 대하여 보증책임을 부담하지는 않지만 이러한 분양계약 자체는 사업주체와 채권자 사이의 합의에 따른 것으로서 당사자 사이에서는 적법,유효한 분양계약에 해당한다.

 

   대물분양계약에 관하여 대법원판례의 기본적인 태도는 보증회사의 보증책임을 인정하지 않는다. 다만 대물분양계약에 해당함을 주장하더라도 이를 입증하지 못하는 경우에는 보증회사의 보증책임을 인정하는 판결도 다수 있다.

 

 

 (3) 대물분양계약의 양수인에 대한 보증책임

  대물분양계약의 양수인인 경우 비록 선의라 하더라도 보증회사가 직접 보증책임을 부담할 근거가 없으므로 보증책임이 인정되지 않는다.

  한편, 사업주체의 채권자의 소개로 사업주체와 분양계약을 체결하였으면서도 분양대금을 직접 대물분양계약자에에 지급한 경우에는 보증약관에서 정한 지정계좌에 납입된 분양대금이 아니므로 보증책임이 인정되지 않는다.