다정 법률상담소

확정일자는 일정보증금 이하의 보증금액중 일정한 요건인 점유와 사업자등록(주민등록이전)및 확정일자등을 갖추게 된 임차인의 경우 부동산이 경매나 공매처분등을 당하게 되더라도 보증금을 자신보다 후순위 권리자나 기타 채권자에게 우선하여 환가대금에서 보증금을 변제받을 수 있는 제도입니다.

확정일자의 권리로 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
 
결국 확정일자를 받음으로서 채권에 불과한 전세보증금을 물권화 시키게 되며 임대차 계약서에 확정일자를 받아두게 된다면 물권화된 전세보증금을 일반 다른 채권보다 우선변제받게 되며 후순위의 물권에 비해서 우선변제를 받게 될 수 있습니다.

확정일자를 받음으로서 굳이 해당권리의 내용이 등기부에 기재되지 않았어도 전세보증금을 물권화 시켜 타물권과의 성립순서에 따라서 우선순위 배정이 이루어지게 됩니다.


임대차 계약시 확정일자 받는 방법     

1.잔금 치르고 입주시에 계약서 가지고 주민센터(또는 동사무소)에 가셔서 전입신고 함
2.전입신고후에 확정일자 찍어주세요 라고 말하면 계약서에 확정일자 찍어줌
3.수수료는 600원 정도 나옵니다
4.되도록 전입신고와 확정일자는 잔금일에 바로 하는것이 좋습니다


** 최우선변제권 **

주택임대차보호범상 임차인이 주민등록전입과 주택의 점유가 완성된 경우 소액임차인에서 후순위이더라도 일정금액의 범위내에서

선순위 근저당설정 등 보다 최우선하여 변제(배당) 받을 수 있게 해주는것

** 우선변제권 **

계약서상의 확정일자인과 주민등록전입, 주택의 점유가 완성된 경우 선순의 근저당 등에는 대항하지 못하지만 우선변제권이후
후순위에 대하여는 보증금 전액을 우선하여 보호(배당) 받을 수 있다는 것


*** 대항력과 확정일자 ***

1. 대항력이란 무엇인가?
쉽게 말하지면 소유주에게 보증금을 받을 수 있는 권리라고 보면 된다.

대항력이란 임차할 주택이 계약 체결시 등기부 등본상에 갑구에는 소유권만 있고
을구란이 없으면서 입주와 동시 전입신고가 되었으면 대항력이 발생한다고 할 수 있다.

2. 확정일자는 무엇인가?
확정일자는 대항력의 요건이 충족되어 확정일자인을 받아두면 이후 발생되는 제3자에 대한
보증금 회수에는 특이한 내용이 없으면 아무런 문제가 없다고 보면 된다.

3. 확정일자는 어디서 받는가?
확정일자는 각급법원, 등기소, 공증사무소, 읍ㆍ면ㆍ동주민센터 등에서 받는 것으로
임대차계약이 체결되었음을 증명하는 일종의 요식행위에 해당한다.

따라서 임대차계약서에 확정일자가 날인된 경우 확정일자인에 기재된 날짜에 임대차계약 문서가
존재하고 있음을 증명하는 것이 되고 이 날짜는 향후 임차주택이 경매로 처분될 시
후순위권리자보다 앞서서 보증금을 배당받을 수 있게 된다. 

(1) 확정일자는 만병통치약이 아니다.
확정일자는 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우에 한해서 확정일자로서의 효력을
발휘하는 것이지 일반 매매와는 아무런 관련이 없다.

 
(2) 확정일자는 대항력과 다르다.
임차인의 대항력은 임대차계약 체결 후 전입신고 + 임차할 주택의 입주와 함께
다음날 0시부터 발생하는 것으로 확정일자 여부와는 상관이 없다.

확정일자는 매각대금에서 배당을 받을 수 있는 요건 중 하나이지 대항력과는 무관한 것이다.

다만, 확정일자가 배당순위로서의 효력을 갖기 위해서는 대항요건이 먼저 구비되어야 하므로
전입신고와 입주 전에 임대차계약서에 확정일자를 미리 받는다고 하더라도 대항력 발생일을 기준으로 정해진다

(3) 확정일자를 받았다고 해서 경공매절차에서 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.
임차인이 배당 받기 위해서는 반드시 법원에 배당요구 신청을 해야 한다.
물론 배당요구를 아무 때나 할 수 있는 것은 더욱 아니고. 경매법원이 정한 배당요구기한 내에 해야 한다.

(4) 보증금 증액분에 대해 확정일자를 어떻게 받아야 할 것인가?
증액된 부분도 확정일자도 받아야 한다. 설령 보증금을 증액한 임대차계약서에 확정일자를 다시 받았다 하더라도 그 사이 다른 제한권리가 들어와 있는 경우 증액된 보증금의 배당순위는 이들 권리보다 후순위로 밀리게 된다.