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[부동산분쟁]-명의신탁이란?

 

1. 부동산실권리자등기명의에관한법률의 제정이전
 

명의신탁이란 소유관계를 공시(등기 또는 등록)하도록 되어 있는 재산에 대하여 소유자의 명의를 실질 소유자가 아닌 다른 사람의 명의로 해 놓는 것을 말합니다.

 

즉 등기명의는 명의수탁자 앞으로 하고, 관리, 수익, 처분 등의 권한은 실질소유자가 갖는 것을 말합니다. 여기서 실제소유자를 ‘신탁자’, 명의를 빌려준 자 즉, 공부상의 소유자를 ‘수탁자’라고 합니다.

이와 같이 명의신탁이 이루어지게 된 원인은 일제강점기 근대적인 소유권관계의 확립을 위하여 부동산등기제도가 처음으로 실시되었으나, 자연인도 법인도 아닌 종중의 경우에는 자신의 명의로 등기를 경료할 수 없었으므로 편의상 종중의 대표자 명의로 등기를 경료하였던 것에서 유래되었습니다.

그런데 이와 같이 대외적으로 공부상 소유자와 실질소유자가 달라짐으로 인하여 공부상 소유자와 부동산을 거래한 제3자가 유효하게 소유권을 취득할 수 있는가와 관련하여 많은 문제점이 있었고, 대법원판례는  명의신탁에 있어서 소유관계는대내적으로는  (신탁자와 수탁자와의 관계에 있어서)는 ‘신탁자’의 소유로 인정하지만, 대외적으로는(제3자가 개입된 경우) ‘수탁자’의 소유로 보는 이론을 전개하여수탁자명의로 등기가 경료되어 있는 상태에서, 수탁자가 이를 기화로 제3자에게 부동산을 처분하였다면 제3자는 명의신탁된 부동산이라는 사실을 알았는지 몰랐는지를 불문하고 유효하게 소유권을 취득하는 것으로 보아 왔습니다.

 

그러나 최초 위와 같은 입법의 불비로 인하여 인정되었던 명의신탁이 이후에는 각종의 조세나 재산의 은닉의 수단으로 악용되는 사례가 빈발하게 되자 지난 1995. 정부에서는 부동산실권리자명의등기에관한법률을 제정하여 명의신탁된 부동산을 일정 기간 내에 신탁자명의로 등기를 완료할 것을 강제하는 한편 일정한 경우(종중명의의 명의신탁, 부부간의 명의신탁)이외에는 이 법 시행이후의 모든 명의신탁약정 및 물권변동행위를 무효로 하기에 이르렀습니다.

따라서 이법 시행이전에 이루어진 명의신탁약정에 대한 당사자들간의 법률관계는 기존의 판례이론에 따라 정리가 될 것이나 (다만, 이행강제금은 현행법 규정에 의하여 인정됩니다.),  이법 시행이후에 이루어진 명의신탁약정은 동법규정에 의하여명의신탁약정계약의 효력여부가 판단됩니다.

 

이하에서는 현행벙에 따른 명의신탁약정의 효력과 당사자들의 법률관계를 검토하여 보겠습니다.

 

2. 부동산실권리자등기명의에관한법률의 제정이후
 

1) 유형 

 

위에서 부동산의 실질소유자(신탁자)가 수탁자 명의로 등기를 이전하는 일체의 행위를 명의신탁이라고 정의하였으나 이를 유형별로 고찰하여 보면,

 
① 신탁자가 수탁자에게 실질적인 거래관계 없이 명의신탁약정에 의하여 자신의 명의로 되어있던 부동산의 명의를 수탁자에게로 이전하는 경우 (일명 ‘양자간명의신탁’이라고 합니다.),

② 부동산의 매수인(신탁자)이 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료하는 과정에서 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하는 것이 아니라 제3자(수탁자)와의 약정에 의하여 매도인으로부터 매수인으로 소유권이전등기를 경료하는 경우(일명 ‘3자간명의신탁’ 이라고 합니다.),

③ 부동산의 매수인(신탁자)이 계약의 당사자가 아니라 제3자(수탁자)와 명의신탁약정을 하고 제3자가 직접 매수인이 되어 매도인과 매매계약을 체결하고 매도인으로부터 직접 수탁자로 소유권이전등기를 경료하는 경우(일명 ‘계약명의신탁’이라고 합니다.)로 나누어 볼 수 있습니다.

위에서 3자간명의신탁과 계약명의신탁의 차이점은 전자의 경우에는 신탁자가 매매계약당사자가 되나 후자의 경우에는 수탁자가 계약 당사자가 된다는 점에 차이가 있으며 이로 인하여 신탁자, 수탁자, 매도인간의 법률관계도 다르게 나타납니다.

 

2) 명의신탁약정의 효력
 
주로 문제가 되는 경우는 수탁자가 명의신탁된 부동산의 등기이전을 거부하거나 임의처분하는 경우에 발생하므로 매도인과의 법률관계에 대한 설명을 생략하고 신탁자와 수탁자간의 법률관계를 중점적으로 설명합니다.

 
① 일반적 효력
 

명의신탁약정은 원칙적으로 무효입니다.(법제4조제1항) 즉, 명의신탁약정이 존재하지 않았다는 의미입니다, 단 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우로서 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에는 유효한 것으로 인정합니다.(법제8조)

 
② 구체적인 효력

 

⒜ 양자간명의신탁의 경우

 

신탁자와 수탁자간의 명의신탁약정계약은 무효이므로 수탁자에게로 이전등기가 경료되었다고 하더라도 명의신탁약정은 여전히 무효이고 이에 터잡아 이루어진 소유권이전등기 역시 무효이므로 양자간의 관계에 있어서는 여전히 신탁자가 소유자라고 할 것입니다.

따라서 신탁해지에 의한 소유권이전등기청구권을 행사하여 소유권을 회복할 수는 없고, 소유권에기한말소등기청구 또는 진정명의회복을원인으로한 소유권이전등기청구소송을 통하여 소유권을 회복할 수 있습니다.

 

만약 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하였다면 제3자는 명의신탁된 부동산인 사실을 알았는지 몰랐는지 불문하고 제3자는 유효하게 소유권을 취득하고 신탁자는 소유권을 상실하게 됩니다.
 이로 인한 신탁자와 수탁자간의 법률관계는 불법행위 또는 부당이득반환청구권의 행사에 의하여 손해를 전보하는 방법 외에는 없습니다.

물론 수탁자는 타인의 재물을 보관하는 지위에 있는 자로서 이를 임의로 처분하였으므로 형사상 횡령죄의 죄책을 짐은 당연하다고 하겠습니다.(피해자는 신탁자입니다.)

 

⒝ 3자간등기명의신탁의 경우

역시 신탁자와 수탁자간의 명의신탁약정계약은 무효입니다. 신탁자가 수탁자의 명의로 등기되어있는 부동산의 소유권을 회복하는 방법으로는 신탁자의 경우는 일단 부동산을 한 번도 소유권자로 등기된 사실이 없으므로, 즉 소유권을 취득한 사실이 없으므로(왜냐하면 부동산에 관한 물권의 변동은 등기를 완료하여야 변동되는 것이 원칙이기 때문입니다.)

수탁자를 상대로 소유권에기한등기청구는 불가능합니다. 또한 명의신탁약정이 무효이므로 명의신탁약정해지를 원인으로 이전등기청구 역시 불가능합니다.

또한 명의신탁계약에 의하여 이루어진 소유권이전등기역시 무효이므로 비록 매도인에게서 수탁자로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 실질적인 소유자는 매도인이라고 할 것입니다.

 

따라서 신탁자의 경우에는 매도인에게 소유권이전등기청구를 요구할 권리가 있으므로( 매도인에게 매매대금을 모두 지급하였으므로) 매도인의 매수인에 대한 소유권에기한말소등기청구 또는 진정명의회복을원인으로한소유권이전등기청구권을 대위행사하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있다고 하겠습니다.

 

한편 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하였다면 제3자는 명의신탁된 부동산인 사실을 알았는지 몰랐는지 불문하고 제3자는 유효하게 소유권을 취득하고 매도인은 소유권을 상실하게 됩니다.

 

이 경우에는 신탁자가 손해를 회복하는 방법은 일단 매도인이 수탁자를 상대로 손해배상청구권을 행사하고(불법행위로인한손해배상청구), 신탁자는 매도인을 상대로 채무불이행(이행불능)으로인한 손해배상청구권을 행사하여 손해를 전보받을 수 있다고 하겠습니다.(왜냐하면 매도인과 신탁자간의 매매계약은 여전히 유효하기 때문입니다.)

 

물론 수탁자는 타인의 재물을 보관하는 지위에 있는 자로서 이를 임의로 처분하였으므로 형사
상 횡령죄의 죄책을 짐은 당연하다고 하겠습니다.(피해자는 매도인입니다.)

 
⒞ 계약명의신탁

 

신탁자와 수탁자간의 명의신탁약정계약은 무효이고 또한 위임약정(매매계약에 대한 위임약정)역시 일부무효의 법리에 의하여 무효라고 하겠습니다. 그러나 이 경우에 있어서는 부동산실권리자명의등기에관한법률의 규정에 의하여 매도인이 선의이냐 악의이냐에 따라서 결론은 달라진다 고 하겠습니다.

 

즉 매도인이 선의인 경우에는 매도인과 수탁자간의 매매계약은 유효한 것으로 합니다.(법제4조제2항단서) 따라서 수탁자가 유효하게 소유권을 취득하며 신탁자의 경우에는 매도인과의 사이에서 계약당사자가 된 사실도 없고 등기를 경료한 사실도 존재하지 않으므로 수탁자에게 계약부동산의 등기명의를 이전하여줄 것을 요구할 수 있는 권한은 없습니다. 단지 매매대금상당액에 대하여 부당이득반환청구권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

 

한편 이 경우 위 부동산을 수탁자가 처분한다고 하더라도 이는 수탁자가 자신의 재산을 처분하는 것으로 신탁자와의 사이에 재물의 보관자의 지위에 있지 아니하므로 횡령죄의 죄책을 물을 수는 없다고 하겠습니다.

 
매도인이 악의인 경우에는 매도인과 수탁자간의 매매계약 역시도 무효로 합니다.(법제4조제2항)따라서 수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효의 등기이나 이는 매도인과 수탁자간의 문제일뿐 신탁자와는 아무런 관계가 없는 문제라고 하겠습니다. 여전히 신탁자는 수탁자를 상대로 매매대금에 대하여 부당이득반환청구권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

 

한편 이 경우 위 부동산을 수탁자가 처분한다면 이는 수탁자가 매도인의 재산을 처분하는 것이나 매도인과의 사이에 재물의 보관자의 지위에 있다고 할 수는 없으므로 횡령죄의 죄책을 물을 수는 없다고 하겠습니다.

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