다정 법률상담소

[부동산]-임대차-부동산 임의'경매'시 임차인(세입자) 대처방법

질문:

안녕하십니까 부동산임의경매 2010타경 13684 건에 대한 임차인 입니다.
매각기일 2010년12월23일 이며 채권자는 대성** 이며 채무자는 집 주인입니다(보증자) 

1. 임차인 A- 전세보증금 7,000만원 1순위 (확정일자 2001년) 
2. 신협 – 근저당 5천6백만원 2순위(2009년 2월) 
3. 임차인 B – 전세보증금 4,000만원 3순위(2009년 11월) 
4. 채권자(경매신청자) 대성** - 근저당1천5백6십만원 4순위 (2010년 4월) 
5. 기타 임차인 4명– 전세 3,000만원 ~ 3,500만원 총 전세보증금 2억1천만원 모든 임차인 배당청구 하였습니다
현감정가 : \505,786,200 4회차 매각 최저가 : 258,962,000원 글을 적는 본인은 임차인A이며, 아래와 같은 사항이 궁금 합니다.

질문1) 임차인 A는 경매가 진행 중 별다른 조치 없이도 1순위 이기 때문에 전액 배당 가능하나요(아님 전세금회수를 위해서 법무사 또는 변호사 의뢰하여 어떤 후속법적 조치를 취해야 하나요?

질문2) 4차까지 유찰 될 경우 5회부터는 낙찰금액이 2억이하로 될 경우라도 임차인A는 전세금회수를 위해서 어떤 후속 조치를 하여야 하나요?

질문3) 집주인이 고의적으로 채권자 핑계를 대며 대금반환을 안하고 경매 처분하려고 하는 것 같습니다.
이럴 경우 추후 낙찰금액이 적은 경우 모든 임차인 및 근저당권자에게 배당금액이 적어 질 것 같은데요 이런 경우 채무자(집주인)에게 추후 전세금반환청구등을 할 수 있나요. 또한 어떤 법적 조치를 취할 수 있나요

질문4) 모든 전세금 및 돈은 아들내외의 사업자금 및 주택구입자금으로 사용했는데요 이를 입증하기는 쉽지 않으나 이럴 경우 고의경매유도 대한 법적 책임을 집주인(할머니) 또는 아들내외에게 할 수 있나요

질문5) 1월에 이사를 가는데요 임차인A는 대항력을 갖추기위해 계속 주소지 및 일부 짐을 남겨둘 것인데요 거주하지 않아도대항력은 계속 발생하나요(임차권등기는 묵시적계약연장의 해지에 관한 내용증명 보내고 3개월 후에 가능 하는게 맞다는 전제하에요) 바쁘시겠지만 자세한 답변 부탁 드립니다. 감사합니다

답변:

안녕하십니까 다정 법률상담소입니다.
원칙적으로 우선변제권 있는 임차인과 저당권자 사이의 배당우선순위는 확정일자 및 저당권등기의 선후로 결정됩니다.

그런데, 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법상 <소액임차인 및 당해세>는 다른 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데, 소액임차인의 범위는 주택임대차보호법시행령과 상가임대차보호법시행령에 따라 결정되며 각 지역마다 그 기준이 다릅니다.

만약 질문자님보다 후순위의 임차권자들이 소액임차인에 해당한다면 고객님보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.

다만 소액임차인에게 배당될 수 있는 총 금액은 주택가액의 2분의 1로 제한됩니다.
따라서 현재 상태에서 고객님께 전액 배당이 될지 여부는 언급하신 내용만으로는 정확히 말씀드리기 곤란하며,
이 사건 경매절차에서 이미 배당요구를 하신 이상, 고객님께서 추가적으로 더 해야할 것은 없어 보입니다.

만약 질문자님의 채권 전액을 배당받지 못하는 경우에는 미변제된 금액에 대해 별도로 민사소송(임차보증금반환소송)을 제기하셔야 할 것이며, 집주인이 강제집행을 면탈할 의도로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 하였다면 강제집행면탈죄가 성립할 수 있으나, 경매가 진행된 이상 위 죄가 성립되기는 어려워 보입니다.

마지막으로, 임차한 집에 짐을 놓아두고 자주 방문하신다면, 대항력 유지에는 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.
그럼 잘 해결되시기 바랍니다.

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