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[부동산]-채권-경락받은 부동산을 가등기에 기한 본등기로 상실 시 매도인의 담보책임은?

질문: [부동산]-채권-경락받은 부동산을 가등기에 기한 본등기로 상실 시 매도인의 담보책임은?

甲은 乙로부터 乙이 경매절차에서 매수한 부동산을 매수하였습니다. 그러나 그 부동산은 乙이 매수하기 이전부터 丙의 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기가 되어 있었으며, 매각으로 인하여도 말소되지 아니한 것을 甲과 乙이 모두 알지 못하였습니다. 그런데 최근에 丙은 위 가등기에 기한 본등기절차이행청구의 소에서 승소하여 위 가등기에 기한 본등기를 경료하여 甲은 위 부동산의 소유권을 상실하게 되었습니다. 이 경우 甲이 매도인 乙에 대하여 담보책임을 물어 손해배상을 청구하고자 하는데,「민법」의 어느 규정에 의하여 담보책임을 물을 수 있는지요?



답변:

저희 다정법률상담소를 방문해 주셔서 감사합니다.
답변 드리겠습니다.

「민법」제569조는 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제570조는 “전조(前條)의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 

그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 

그리고 같은 법 제576조는 “①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재(出財)로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 

그런데 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우 담보책임에 관하여 준용되는 법 조항은 어느 것인지에 관하여 판례는 “가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 민법 제576조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하고 민법 제570조에 의한 담보책임을 진다고 할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다21784 판결, 1997. 11. 11.자 96그64 결정). 

따라서 위 사안에서 甲은 乙에게 민법 제576조에 의한 담보책임을 물어 손해배상청구를 해볼 수 있을 것입니다. 

그런데 위와 같은 경우 乙이 甲에게 배상하여야 할 손해의 범위에 관하여 살펴보면, 

①「민법」제576조에 의한 매도인의 담보책임은 매도인의 귀책사유와 상관없이 매매의 목적인 권리에 하자가 있어서 그 매매계약이 결과적으로 원시적 불능에 해당하는 계약이 되어 무효로 되거나 실효 되는 경우에 해당하는 법정의 무과실책임이므로, 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해의 범위는 상대방이 그 계약의 유효로 믿었음으로 인하여 받은 손해, 즉 이른바 ‘신뢰이익의 배상’에 한정된다고 봄이 상당하고, 위 사안에 있어서 甲이 위 매매계약이 유효하다고 믿음으로 인하여 입게 된 손해는 매매대금 및 그에 대한 법정이자 상당액이라 할 것인데, 

②같은 법 제569조, 제570조에 의할 경우에는 ‘이행이익의 배상’ 즉 이행불능이 된 당시의 시가 상당액을 배상하여야 하게 되는바, 같은 법 제569조의 타인의 권리매매는 애초부터 매도인이 타인으로부터 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 할 것을 전제로 하고 있어 그 경우의 매도인의 담보책임은 채무불이행책임으로서 이행이익의 배상이 인정됩니다. 그러나 위 사안은 일단 매매계약에 따라 소유권의 이전이 적법하게 이루어졌으나, 그 권리에 대한 원래부터의 하자에 의하여 사후적으로 소유권이 상실된 경우로「민법」 제569조와 제570조에 의한 담보책임과는 그 법률적 성질을 달리하므로 같은 법 제576조에 의하여 甲이 위 매매계약이 유효하다고 믿음으로 인하여 입게 된 손해로써 매매대금 및 그에 대한 법정이자 상당액을 청구할 수 있다고 할 것입니다.