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[임대차]-대항력-공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지....

질문: 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지요

저는 甲소유의 주택을 임차하기로 하고 전세보증금 3,000만원을 지급한 뒤
그 주택에 입주하고 같은 날 전입신고를 마쳤습니다.
그런데 동사무소직원이 착오로 주민등록표에 새로운 주소의 기재를 잘못하였고,
저는 그 사실을 알지 못하고 있던 중 임차주택에 대한 경매절차가 진행되어 乙이 위 주택을 경매절차에서 매수하였습니다.
이 경우 저는 乙에게 대항력을 주장할 수 있는지요?

답변:

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항요건으로 규정하고 있는 주민등록은
거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이고, 단독주택의 경우에는 지번(地番)까지를, 공동주택의 경우에는 명칭과 동·호수를 특정하여 기재할 것을 주민등록법시행령 제9조 제3항에서 규정하고 있고, 판례도 공동주택의 임대차에 있어서의 전입신고는 동·호수의 특정을 요구하고 있습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다46104 판결, 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결).

다만, 판례는 "임차인이 전입신고를 올바르게(즉, 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로, 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여(○○동 545의 5가 ○○동 545
의 2로) 그 대항력에 영향을 끼칠 수는 없다."라고 하였습니다(대법원 1991. 8. 13.선고 91다18118 판결).

따라서 귀하는 동사무소 직원에게 전입신고한 때에 대항요건으로서 주민등록을 갖춘 것이 되고, 그 다음날부터 위 주택에 대한 대항력을 취득하였으므로 경매절차의 매수인인 乙에게 위 주택에 대한 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.

참고로 임차인이 착오로 임차건물의 지번과 다른 지번으로 전입신고한 경우에 관하여 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것인바, 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하였다고 할 것이다."라고 한 바 있습니다(대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결, 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결).