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질문: [채권]-공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력

甲은 乙로부터 건물의 신축공사를 도급받아 공사를 완성하여 사용검사를 필하고 乙명의로 소유권보존등기까지 마치도록 해주었으나, 乙이 공사대금의 잔금의 지급을 이행하지 않으므로 건물의 인도를 거부하고 있었습니다. 그런데 乙의 채권자가 위 건물을 그 대지와 함께 강제경매신청 하여 매각되었습니다. 이 경우 甲이 경매절차의 매수인에게 위 공사대금의 잔금을 청구할 수는 없는지요?

답변:

먼저 건축공사의 수급인이 공사대금채무의 불이행을 이유로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 판례는 “주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219 판결). 

그런데「민사집행법」제91조 제5항은 “매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”라고 규정하고 있으므로 위 사안에서 甲이 경매절차의 매수인에게 위 건물에 대한 유치권으로 담보하는 채권 즉, 공사대금의 잔금을 청구할 수 있는지 문제됩니다. 

이에 관하여 판례는 “공장신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장건물의 유치권자가 공장건물의 소유회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치․점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경비용역계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비․수호를 하도록 하는 한편, 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여 명을 보내 그 공장 주변을 경비․수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.”는 이유로, 유치권자의 점유를 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사례에서 “민사소송법 제728조(현행 민사집행법 제268조)에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사소송법 제608조 제3항(현행 민사집행법 제91조 제5항)은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘변제할 책임이 있다.’는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결). 

따라서 위 사안에서도 甲으로서는 위 공사대금의 잔금이 지급될 때까지 위 건물의 인도를 거절할 수는 있을 것이지만, 경매절차의 매수인을 상대로 위 공사대금의 잔금지급을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다. 

참고로 압류의 효력이 발생한 이후에 유치권을 취득한 경우에 관하여 판례는 “채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결).