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질문: [부당이득반환]-지상물 매수대금 지급 전까지 계속 점유·사용 시 부당이득반환 범위

甲은 乙로부터 건물을 신축하기 위하여 토지를 임차하여 건물을 신축하고 사용․수익하던 중 계약기간이 만료되어 위 토지임대차계약의 갱신을 요청하였으나, 乙은 이를 거절하였습니다. 그러므로 甲은 乙에게 위 건물을 매수해 줄 것을 청구하였으나, 乙이 이를 이행하지 않고 있으므로 위 건물 및 토지를 계속 점유하고 있었습니다. 그런데 乙은 현재에 이르러서는 甲에게 甲이 계약기간만료 후 위 건물의 매수청구를 한 이후의 위 토지를 점유한 기간에 대해서도 부당이득을 반환하여야 한다고 하면서 계약시의 약정임대료가 주변의 시세와 현격한 차이가 있었으므로 실제 임료상당액을 지급하여야 한다고 주장하고 있습니다. 이러한 경우 甲이 지상물매수청구를 하였으나, 乙이 매수대금을 지급하지 않으므로 위 건물을 어쩔 수 없이 점유하고 있었는데도 매수청구 이후의 점유기간에 대한 임대료 상당의 금원을 지급하여야 하는지요?

답변:

지상권자의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권에 관하여「민법」제283조는 “①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 임차인의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권에 관하여 같은 법 제643조는 “건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한,「민법」제652조에 의하면 같은 법 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.

그런데 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이「민법」제643조의 규정에 의하여 매수청구권을 행사한 경우, 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무가 동시이행관계에 있는지에 관하여 판례는 “민법 제643조의 규정에 의한 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 토지임차인은 토지임대인의 건물명도청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있다.”라고 하였으며(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결), “토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결). 그리고 임차인이「민법」제643조의 지상물매수청구권을 행사한 경우, 임대인으로부터 매수대금을 지급 받기 전까지의 부지사용에 대한 임차인의 부당이득반환의무가 성립되는지에 관하여 판례는 “건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급 받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유․사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유․사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임대료상당액은 이를 반환할 의무가 있고, 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정 임대료가 실제 임대료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정 된 부당이득 당시의 실제 임대료 상당액이다.”라고 한 사례가 있습니다(대법원 1997. 3. 14. 선고 95다15728 판결, 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결).

따라서 위 사안에서 甲은 위 토지를 점유하여 임차목적대로 사용한 이상 계약기간만료 후 乙에 대하여 위 건물의 매수청구를 하였으나, 乙이 매수대금을 지급하지 않아서 동시이행의 항변으로 위 토지 및 건물을 명도하지 않았다고 하여도 점유기간의 부당이득은 반환하여야 할 것으로 보이고, 그 부당이득의 반환범위는 위 판례에서 본 바와 같이 약정 임대료가 실제 임료와 현격한 차이가 있을 경우에는 실제 임대료를 기준으로 정해질 것으로 보입니다.