다정 법률상담소

질문: 일조권·사생활 침해 등에 대한 분양자의 책임이 어떻게 되는지요?

수분양자 갑은 분양자인 을과 분양계약을 체결하였는데 아파트가 완공된 이후 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출되는 등의 손해가 발생한 경우, 관련한 손해배상을 분양자인 을에게 청구할 수 있는지요?


답변:

종래의 일조권 침해소송에서 인정되는 일조권에 대하여=　종래 일조권 침해소송에서 대법원은 ‘토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적 보호의 대상이 될 수 있고, 인근의 건물이 신축됨으로 인하여 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우 사회 통념상 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 사법상 위법한 가해행위로 평가된다’고 판시해 왔다(2000. 5. 16. 선고 98다56997판결, 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결). 또한 이러한 일조권 침해소송에 있어 수인하여야 하는 한도는 ‘동지일 기준 9시에서 15시 사이에 일조 확보시간 2시간으로 보고 있다.

문제는 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준에 적합하고 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축계획대로 건축된 경우, 그 완성 이후의 일조상태가 위 판례들에 의한 수인한도를 초과한 경우 수분양자에게 책임을 물을 수 있는가다.

분양계약 체결 당시의 건축계획 및 관련법령은 준수하였으나, 일조권 수인한도를 넘은 경우=　대법원은 아파트 분양계약과 관련된 분양자의 채무불이행 책임이나 하자담보책임이 ‘분양된 아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖춰야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정된다’고 판시해 왔다.

이러한 법리의 연장선에서 최근 대법원은 분양계약의 체결과정에서 일조나 조망, 사생활의 노출 차단 등에 관한 상황에 대하여 일정한 기준에 이르도록 하는 약정이 이루어졌거나, 수분양자가 일조 등이 일정한 기준에 미치지 않는 사정을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하여 분양자가 신의성실 원칙상 사전에 설명 고지할 의무가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양된 아파트가 건축 관계법령 및 주택법상의 주택건설 기준에 적합하고 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 건축계획대로 건축된 경우에는 일정시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다 하더라도, 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자가 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다 할 수 없다고 판시했다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139판결).

즉, 이 판결은 하자담보에 관한 기준의 법리를 바탕으로, 아파트의 기본적인 건축계획은 분양계약 과정에서 계약서 및 부속서류, 광고 설명자료를 통하여 수분양자에게 제공되어 계약의 내용을 이루게 되므로, 일조나 조망, 사생활의 노출 차단에 관하여 일정한 기준을 충족하여야 한다는 특약이 있거나 신의칙상 분양자에게 설명하고 고지할 의무가 인정되는 사정이 없는 한, 수분양자는 기본적인 건축계획에 의하여 결정되는 일조 등의 상황을 받아들여 분양계약에 이른 것으로 봐야 한다는 것이다.

이러한 내용은 얼핏 일조권 인정의 일반적 기준과 어긋난 듯해 보이나, 일조권 침해소송의 원고는 인근의 건축물이 신축됨으로써 종래 이미 향유하고 있던 일조이익을 침해받은 자인 반면, 수분양자의 경우는 당해 건축물을 분양받은 자로서 분양계약상의 채무불이행 책임이나 하자 담보책임을 주장하는 상황에 있으므로 이들 두 경우는 별개의 지위에 있는 것이고 법률상 보호하는 권리보호의 범위도 다를 수밖에 없다는 측면이 있다.

결론=　수분양자 갑은, 분양자 을이 관계법령 및 분양계획 체결 당시의 건축계획대로 건축하여 분양한 경우 완성된 아파트의 일조나 조망 등이 통상의 기준에 미치지 못하더라도, 관련한 손해에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다.