다정 법률상담소

[수분양자]-질문-건축물분양에 대한 질의,회신(답변) 모음.

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 1

  (질의요지) ○ 바닥면적 3천m2 이상인 상가를 분양하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지?

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조에 따라 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하고 「건축법」 제22조에 따른 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 건축물 등에 대하여 적용이 되는 것으로 위 적용대상이 되는 면적 규모는 건축물의 바닥면적 합계를 기준으로 하는 것이 아니라 분양하는 바닥면적의 합계를 기준으로 하는 것임(건축문화팀-429. ‘08.6.12).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 2

  (질의요지) ○ 건축허가를 받아 건축하는 건축물의 연면적이 4,953제곱미터로 위 건축물의 전체를 임대모집 및 임대계약체결 등을 사용승인 전에 시행하는 경우 또는 일부(2,311제곱미터)는 착공 후 임대계약을 체결하고 나머지 부분(2,642제곱미터)은 분양모집 및 계약 등 분양행위를 할 경우건축물의 분양에 관한 법률 적용 여부

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하고 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호 및 동법 시행령 제2조 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여 적용하는 것임을 알려 드리니 질의의 경우가 법률의 적용대상 건축물인지 자세한 여부는 자료를 갖추어 건축허가권자에게 문의(건축기획팀-774. ’05.10.14).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 3

  (질의요지) ○ 건축주인 조합이 사용승인을 얻기 전 조합원들에게 건축물을 배분하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제2조제2호에 따라 “분양”이란 동조 제3호에 따른 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것인 바, 건축주의 구성원들이 사용승인을 얻은 후 소유하게 될 건축물을 나누는 것은 판매라고 보기 어려우므로 위 정의에 의한 “분양”에 해당하지 아니하는 것으로 사료됨(건축기획팀-2067. ‘05.12.27).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 4

  (질의요지) ㅇ 연면적 4,193.26제곱미터인 건축물(판매 및 영업시설과 운동시설의 용도)을 대수선하여 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지

  ㅇ 상기 건축물에 연면적 3,000제곱미터 이내의 증축을 하여 분양하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용대상인지 여부

  (회신내용) ㅇ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조에 의하면 이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용

    1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

    2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물

  ㅇ 따라서 기존건축물을 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축(개축 또는 증축)허가를 받아 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 경우로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계(분양하는 부분의 전체 바닥 면적의 합계를 말하는 것임)가 3천제곱미터 이상인 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 받는 것이며 여기서 대수선에 해당하는 부분을 사용승인 전에 분양한다면 그 부분도 “분양하는 부분의 바닥면적”에 포함하여야 하는 것임(건축기획과-592. ‘05.10.6).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 5

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 이전에 분양모집을 하고 그 중 일부에 대하여 분양계약을 체결한 후 분양받은 자의 동의를 받아 설계변경을 하여 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 법률의 적용을 받아야 하는지

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있습니다. 질의의 경우가 법 시행 전에 전체 면적에 대하여 분양모집을 하였고 그 대상이 설계변경 후에도 동일한 경우(분양계약을 체결한 부분 포함)라면 이 법의 적용대상에 해당되지 않을 것이나 설계변경을 하여 사용승인 전에 분양하고자 하는 부분이 법 제3조제1항 및 동법시행령 제2조에서 정한 기준에 해당되는 경우에는 동 부분에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용함(건축과-3514. 2005.06.23).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 6

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제3조(적용범위) 제2호에서󰡒주택외의 시설과  주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 것"에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용토록 규정하고 있으나 동 법률 제3조(적용범위) 제2항 제1호에서󰡒주택법에 의한 주택 및 복리시설󰡓에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률의 적용을 배제하고 있는바, 동 규모에 해당되는 주상복합건축물의󰡒주택부분󰡓에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률을 적용해야 하는지 여부
  
  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제2항에서󰡒제1항의 규정에 불구하고 주택법에 의한 주택 및 복리시설은 이 법을 적용하지 아니한다.󰡓라고 규정하고 있는 바, 주상복합건축물의 주택부분에 대하여는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 않으며 다만 주택부분이 20세대이상인 경우에 한하여󰡒주택공급에 관한규칙󰡓에 따라 주택공급승인을 받아야 한다는 의견(건축과-3640. 2005.06.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 7

  (질의요지) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 경우 동 법률의 적용을 배제할 수 있는지 및 이 경우 건축허가 여부와 관련이 있는지 여부

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 부칙 제2조의 규정에 의거 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용하는 것인바, 건축허가 신청 또는 건축허가 여부와 관계없이 동 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 건축물에 대하여는 동 법률이 적용되지 않음(건축과-4049. 2005.07.15).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 8

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 경우 동 법률의 적용을 배제할 수 있는지 여부

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조의 규정에 의거 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하는 것인바, 건축허가 신청 또는 건축허가 여부와 관계없이 동 법률 시행일 전에 분양받을 자를 모집한 건축물[’05.4.23전에 분양행위가 있었다는 것을 객관적으로 증명(일간지 광고 또는 계약서․광고지에 대한 확정일자 공증 등)한 경우]에 대하여는 동 법률이 적용되지 않음(건축과-4352. 2005.07.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 9

  (질의요지) ○ ‘05. 4. 23 이전에 분양광고를 한 상가사업에 대하여 시행자 변경 및 피분양자와 계약을 해지한 후 다시 분양계약을 하려고 할 경우에「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용 여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조의 규정에는 이 법은 “이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함)하는 건축물부터 적용”하도록 규정하고 있습니다.
  질의의 경우 이미 분양받은 자와 계약을 해지하고 새로이 분양계약을 하려는 경우라면 종전 분양행위는 없어지는 것이므로 동법에 따라 분양하는 것이 타당함(건축기획팀-110. 2005.09.08).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 10

  (질의요지) ○ 신축 중인 상가 건축물 중 사용승인 전에 분양하는 규모가 3천 제곱미터 미만인 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양하여야 하는지

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항 및 동법 시행령 제2조의 규정에 의하여 이 법은 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용합니다.

 - 다    음 -
                                                                    
  ○ 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말함. 이하 같음)의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물
 
  ○ 일반업무시설 중 오피스텔로서 20실 이상일 것
 
  ○ 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것
 
  ○ 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상으로서 임대 후 분양전환을 조건으로 임대하는 것(분양전환시 임차인에게 우선순위를 부여하는 것을 포함)

  따라서 문의한 건축물 중 사용승인 전에 분양하는 부분의 규모․용도가 위의 기준에 모두 해당하지 아니하는 경우에는 건축물의 분양에 관한 법률을 적용하지 아니함(건축기획팀-1642. 2006.03.15).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 11

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 전 일괄매매에 대한 입찰을 실시, 우선협상대상자와의 협상이 결렬되어 차순위자와 매매협상을 추진하는 때에 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라야 하는지

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있으므로 질의의 경우가 법 시행 전에 협상대상자들에게 배포된 입찰안내에 따라 입찰 및 매매협상 등을 진행하는 경우라면 위 부칙 제2조에 의하여 이 법의 적용대상에 해당하지 아니할 것으로 사료되며 또한 동법 제2조제2호에서 “분양”을 “동조 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매 하는 것”으로 정의하고 있음(건축기획팀-1915. 2005.12.13).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 12

  (질의요지) ○ 상기 건축물의 경우 오피스텔의 입주자 모집과 관련하여 「건축물분양에관한법률」을 적용 받아야 하는 지, 「주택법」의 적용을 받아야 하는 지 여부

  (회신내용) ○「건축물의분양에관한법률」부칙 제3조 제2항에 의하면 이 법 시행 당시 투기과열지구 안에서 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 업무와 주거를 함께할 수 있는 건축물(20호실 이상인 경우에 한한다)을 건설․공급하기 위하여 종전의 주택법 제38조 제3항의 규정에 의하여 시장․군수 또는 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나, 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는「건축물의분양에관한법률」부칙 제3조 제1항의 규정에 불구하고 종전의 주택법을 적용토록 하고 있으나 종전 주택법 제38조 제3항에 의한 입주자 모집승인을 얻어야 하는 대상으로서 분양승인 또는 신청없이 임의 분양한 경우이므로 분양행위 자체가 적법하지 않고 행정절차상 하자가 있는 경우이므로 「건축물의분양에관한법률」을 적용하는 것임(건축기획팀-2031. 2005.12.20).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 13

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 시행 전 분양 모집(일간지 광고 등)을 하고 분양을 하는 경우 법률의 적용을 받는 것인지
 
  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하는 바, 법 시행 전에 분양모집을 한 건축물에 대하여는 위 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 법을 적용하지 아니하는 것임(건축기획팀-2073. 2005.12.22).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 14

  (질의요지) ○ 종전 주택법 및「주택공급에 관한 규칙」에 의한 “입주자 모집대상(오피스텔 20실 이상)”으로서 현 시점에서 주택법 또는「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제3조제2항에 의하면 종전의 주택법 제38조제3항의 규정에 의하여 구청장으로부터 입주자모집승인을 얻거나 입주자모집승인을 신청한 분에 대하여는 종전의 주택법을 적용하고 동 법률 제2조(적용례)에서는 이 법 시행 후 최초로 분양받을 자를 모집하는 건축물부터 적용
 
  ○ 따라서 질의의 경우 건축주가 종전의 주택법(‘05.4.23이전 주택공급에 관한 규칙 포함)에 의거 입주자모집승인을 얻지 않았거나 신청하지 않은 경우라면 종전의 주택법을 적용할 수 없을 것이며「건축물의 분양에 관한 법률」시행 후 최초로 분양받을 자를 모집하는 경우라면 동 법률을 따라야 할 것임.
 
  ○ 아울러 허가권자는 질의의 분양사업자가 주장하는「건축물의 분양에 관한 법률」시행(‘05.4.23) 이전에 행한 분양행위의 “객관성” 인정 여부에 대하여 철저한 검토가 필요할 것이며 특히 강행법규에 위반된 법률행위의 법적 효력 여부를 별건으로 하더라도 오피스텔 입주자모집을 목적으로 하는 근거법령인 종전의 주택법을 따르지 아니한 행위가 이 법에 의한 “목적성 및 객관성” 확보에 어떠한 영향을 주는 지에 대한 명확한 판단이 선행되어야 할 것임(건축기획팀-2124. 2005.12.23).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 15

  (질의요지) ○ 사업자가 일단의 대지에 호텔(1동, 12천평), 상업시설(2동, 31천평), 업무시설(사무실 2동 8,600평), 오피스텔(4동 76,000평)등 총 127,600평의 건물을 2005. 4. 22 허가를 받았으며 위의 시설 중 오피스텔(전체)은 󰡐05년 6월에 분양승인을 받아 분양을 완료 하였고 호텔은 직접 또는 위탁 운영할 계획으로 있으며 상업시설은 총 31,000평 중 지하1층의 12,000 여평을 공개모집이 아닌 수의계약 등의 방법으로 1개 업체에 분양(계약서 공증함)하였습니다. 나머지 상업시설 2만 여평, 오피스 8,600평을 앞으로 분양할 계획으로 있는데 이 때 분양하고자 하는 부분의 바닥 면적의 합계가 3천 제곱미터 이상이라면 건축물의 분양에 관한 법률 적용을 받아 분양신고 절차를 이행하여야 하는지? 
 
  (회신내용) ○ 사업자는 법 시행 이전에 전체 면적에 대하여 분양 모집한 것이 아니라 특정 매장을 사전 약정에 의거 건축허가와 동시 분양계약 체결하였으나 그 외 시설은 분양모집하지 않았으므로 나머지 분양하고자 하는 시설 면적이 3천 제곱미터를 초과하므로 건축물 분양에 관한 법률 적용을 받음(건축기획팀-556. 2006.01.31).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 16

  (질의요지) ○ 건축물 연면적 4천제곱미터 중 사용승인 전에 바닥면적 합계 2,500제곱미터만을 분양하고자 하는 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 대상인지

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제2조제2호에 의하여 ‘분양’이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 의미하고, 동법 제3조제1항에서 적용범위를 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상으로 규정하고 있으므로 질의의 경우는 이에 해당되지 아니함(건축기획팀-2188. 2006.04.10).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 17

  (질의요지) ○ 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물 중 주택외의 용도의 건축물에 대한 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 여부

  ○ ‘분양’의 정의

  ○󰡐재분양󰡑가능 여부
 
  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」제2조(적용범위)에서는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 경우에는 해당될 것입니다. 다만 주택법에 의한 주택 및 복리시설인 경우와 이 법 시행일(‘05.4.23)이전에 분양행위가 있었음이 객관적으로 증명이 되는 경우에는 이 법이 적용되지 아니함.

  ○ ‘분양’이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이며 아울러 질의의 ‘매각’의 의미가 관련법에 의한 공부상 ‘부동산등기’를 수반하는 것이라면 이 법에서 정하지 않은 것으로 사료됨.

  ○ 위와 같이 이 법에서 분양의 의미는 ‘분양사업자가 건축하는 당해 건축물’에 한정합니다. 따라서 ‘재분양’에 대하여는 명확한 회신이 어려우나 새로운 분양사업자로서의 지위를 의미한다면 이는 새로운 ‘분양’행위에 해당되는 것임.

  참고로 법령을 해석 시는 당해 법령의 입법 목적 및 취지 등을 정확하게 파악한 후 조문을 해석하여야 하며, 이에 반한 해석의 효력은 부인되고 있음(건축기획팀-2373. 2006.04.14).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 18

  (질의요지) ○ 상가를 ‘공개경쟁입찰’의 방법으로 분양 시 「건축물의 분양에 관한 법률」위반 여부

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조 및 제5조(분양신고)에 의하면 분양사업자는 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상의 상가 등에 대하여는 허가권자에게 분양가격 등을 정하여 신고하여야 하며 분양 받을 자의 선정은 ‘공개추첨’에 의하도록 규정하고 있습니다. 따라서 분양사업자는 당해 허가권자로부터 신고된 ‘분양가격’으로 ‘공개추첨’을 실시하여야 하며 만약 ‘공개경쟁입찰’ 등 부정한 방법으로 건축물을 분양하는 경우에는 이 법 제9조(시정명령) 및 제10조(벌칙)의 규정이 적용될 수 있음(건축기획팀-3669. 2006.06.07).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 19

  (질의요지) ○ 건축허가를 받은 관광숙박시설을 업무시설로 허가사항변경(용도변경)후 분양하고자 하는 경우「건축물의분양에관한법률」적용 여부

  (회신내용) ○ 질의의 “업무시설”에 대한 사실관계 파악이 어려우나, 오피스텔로서 20실 이상이 아닌 것으로 판단하여 회신하고자 합니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」의하면 ‘관광진흥법에 의한 관광숙박시설’에 대하여는 적용이 배제되고 있으며, 또한 업무시설 중 오피스텔(20실 이상)로서 분양하고자 하는 경우가 아니라면 이 법의 적용 대상이 아닐 것이나 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부에 대하여는 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-4131. 2006.06.29).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 20

  (질의요지) ○ ‘05.4.23 이전에 분양행위가 있었음이 인정된 경우 그 이후에 건축허가사항 변경(설계변경)시 「건축물의 분양에 관한 법률」적용 제외 여부

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」부칙 제2조(적용례)에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집하는 건축물부터 적용하는 것으로 규정하고 있음.

  ○ 이와 관련 ‘불소급의 원칙’이란 행정법에 있어서 효력발생 이전에 종결된 사실에 대하여 적용되지 아니하는 것을 의미한다 할 것이므로 이 법 시행 전의 분양행위가 건축물의 규모 등에 대한 변경 없이 종결되는 것에 한하여 이 법의 적용을 제외함이 타당할 것임.

  ○따라서 질의의 경우가 ‘05. 4.23이전에 분양행위가 있었음이 인정된 경우라 할지라도 이 법이 시행된 후에 건축연면적 증가 등 건축허가사항변경이 되었다면󰡐피분양자 보호’에 미치는 영향 등을 고려한 적의 판단이 필요할 것이므로 법적 권한을 가진 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-4184. 2006.07.03).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 21

  (질의요지) ○「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획을 득한 주상복합건축물(아파트420세대, 오피스텔 86실)에 대하여 주택외 시설로 분류된 오피스텔의 분양시 적용법령은?
 
  (회신내용) ○ 질의의 건축물이「주택법」제16조에 의한 사업계획승인을 득한 경우 당해 사업계획에 포함된「건축법」에 의한 건축허가 사항에 대하여는「주택법」제17조에 의거「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은 것으로 보며, 「건축물의 분양에 관한 법률」제3조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 건축하여야 하는 건축물로서「주택법」에 의한 주택 및 복리시설 등을 제외한 건축물은「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용을 받는 것임(건축기획팀-3106. 2006.05.17).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 22

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 “분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물”이란?

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제1항제1호의 규정에서 “분양하는 부분”은 동법 제2조제2호의 규정에 의하여 분양하는 부분을 말하는 것으로 동 규정에 의하면 "분양"이라 함은 동법 제3호의 규정에 의한 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말함.

  ○ 또한 바닥면적은 건축법 제73조 및 동법 시행령 제119조의 규정에 의하여 산정된 바닥면적이며, 아울러 주택은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항제1호의 규정에 의하여 이 법의 적용대상이 아니므로 보다 구체적인 사항은 자세한 자료를 갖추어 당해 지역의 건축허가권자에게 문의(건축기획팀-1834. 2006.03.24).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 23

  (질의요지) ○ 오피스텔 가격폭락에 따른 피해보상 등 손해보전 방안 문의
 
  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」의 적용대상은 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 오피스텔(20실 이상) 등의 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물로 규정하고 있음.

  ○ 질의만으로 사실관계를 살펴보면 귀하께서는 2001년 (주)XX건설이 시행․시공하는 오피스텔 184실 중 1실을 분양 받아 소유 중 가격이 폭락하였는바 이에 대한 피해보상 등 손해보전 방안을 묻는 의견으로 판단됨.

  ○ 따라서 질의의 오피스텔은 건축물의 분양에 관한 법률 시행 이전의 건축물로서 이 법의 적용대상이 아님. 아울러 국토해양부는 이 법에서 정하지 아니한 사인간의 계약과 관련한 손해배상 등 행정처분 권한도 가지지 아니함.
 
  ○ 참고로 사인간의 계약에 대하여는 민법 등 관계법령에서 정하는 바에 따라야 할 것으로 사료되며, 필요시「표시․광고의 공정화에 관한 법률(공정거래위원회 소관)」등 소비자보호 관련법령을 운용하는 기관(소비자보호원 등)에 문의(건축기획팀-2913. 2006.05.10).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 24

 
 (질의요지) ○ 주상복합건축물 중 주택외의 용도에 쓰이는 부분에 대하여 분양사업자가 사용승인 전에 건축물의 일부를 분양하고자 분양신고절차를 이행하였으나, 수의계약 요건(공개모집 횟수 2회 이상, 현재 분양신청자 없음)에 해당되어 수의계약으로 분양을 진행 중에 있음. 이 경우 기 분양신고한 부분을 설계변경(121개점포→1개점포)하고, 주택외의 용도에 쓰이는 부분 전체(기 분양신고 부분 포함)를 사용승인전에 1인에게 판매하고자 하는 경우  어떠한 절차를 밟아야 하는지?
 
  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호에 의거, 분양이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 바, 1인에게 판매하고자 하는 경우라면 “건축물의 분양에 관한 법률” 적용대상이 아님. 다만,  기 분양신고를 이행한 부분은 건축물의 분양에 관한 법률 적용상태에 있으므로, 분양신고 철회 절차를 먼저 이행하여야 할 것임.(건축문화팀-1010, 2009.07.02)

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 25

  (질의요지) ○ 연면적 3,000제곱미터 이상, 40실인 오피스텔을 신축하여 사용승인 후에 분양하고자 하는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 분양신고를 하여야 하는지

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 동 법률 시행령 제2조에 의하여, 이 법은 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물, 업무시설 등 대통령이 정하는 용도 및 규모의 건축물로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용하므로, 질의의 건축물이 사용승인을 받은 건축물이라면 이법 적용대상이 아님.(건축문화팀-1037, 2009.07.10)

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률 적용대상 여부 26

  (질의요지) ○ 분양사업자가 건축하는 건축물의 일부에 대하여 매수희망자에게‘매매예약 완결권’만을 부여하는 경우에도 「건축물의 분양에 관한 법률」상 분양에 해당 되는지 여부?

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 당해 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물 또는 20실 이상의 오피스텔 등) 이상을 2인 이상에게 판매하는 경우에 적용됨.

  ○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물을 사용승인 후에 분양하거나, 3천 제곱미터 미만의 분양 또는 1인에게만 판매하는 경우 등에는 이를 적용하지 않는 바, 이와 같이 개별 건축물 판매에 관한 사항이 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용범위에 포함할 것인지 여부는 당해 건축물의 건축주가 결정하고 있음.

  ○ 따라서 일종의 형성권이라 할 수 있는 매매예약완결권의 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용여부도 당해 매매예약완결권을 발생토록 하는 원인(대가의 지급여부) 및 행사기간의 기산점(당해 건축물의 사용승인 이전인지 여부) 등 당사자 간의 약정체결내용 등을 종합적으로 검토하여 건축주가 판단할 사항임.(건축문화팀-1662, 2009.11.06)

【질의회신】건축주가 동일한 경우 인접건축물의 적용여부

  (질의요지) ○ 일단의 토지를 다수의 필지(24건)로 분할한 후 분할된 필지별로 각각 건축허가(건축주는 동일)를 받고 이를 분양하고자 하는 바, 각각의 건축허가건별로는 건축물 분양신고대상에 해당되지 않으나, 각각의 건축물별 분양면적을 합산할 경우 3천 제곱미터를 초과할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인지 여부?

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하는 건축물을 당해 건축물의 사용승인 전에 일정규모(분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물 또는 20실 이상의 오피스텔 등) 이상을 2인 이상에게 판매하는 경우에 적용됨.

  ○ 따라서 서로 인접하거나, 연접된 토지에 동일인의 명의로 각각 다른 건의 건축허가를 받은 때 「건축물의 분양에 관한 법률」 적용대상 여부의 판단은 각각의 건축허가 건별로 개별건축물의 분양면적을 기준으로 결정됨.(건축문화팀-1812, 2009.11.26)

【질의회신】주상복합 아파트 분양관련 질의

  (질의요지) ○ 99.7.29 건축허가(2003.10 준공)되어 「주택공급에 관한 규칙」을 적용받지 않는 건축물의 경우 분양과정에서 분양면적에 지하주차장 면적을 포함할 수 있는지?
 

  ○ 질의 1의 건축물의 분양과정에서 공급면적에 산입되는 공용 면적에 전체 공용(「주택공급에 관한 규칙」제8조에 의한 기타 공용면적에 해당하는 것으로 판단됨)면적을 포함시킬 수 있는 지?

  (회신내용) ○「주택공급에 관한 규칙」을 적용받지 않는 건축물이며,「건축법」상 분양면적에 대한 구체적인 기준이 없으므로 공급면적에 포함할 수 있음(건축기획팀-7237. 2006.12.06).

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부1

  (질의요지)  ○ 갑이라는 자가 건축법상 숙박업 용도로 신축한 건물의 객실 다수를 분양한 다음 객실 분양 받은 사람에게 재 임대 받아 갑의 명의로 숙박업 신고를 할 경우 객실을 다른 사람에게 분양한 것과 관계없이 숙박업 영업신고 수리가 가능한지 여부

  (회신내용) ○ 공중위생관리법 제2조제1항제2호에 의하면 ‘숙박업이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다’고 규정하고 있고, 동법 제3조제1항에 의하면 ‘공중위생영업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다’고 규정하고 있음. 또한 공중위생관리법령상 공중위생영업중의 하나인 숙박업을 영위하고자 하는 자가 숙박시설을 일반인에게 분양한 후 그들로부터 이를 임차하여 숙박업 영업을 할 수 없다는 관련규정은 없음.

  ○ 따라서 공중위생관리법 제3조의 규정에 의거 숙박업을 하고자 할 경우 동 건축물이 건축법 등 관련법령에 의거 숙박시설로 건축허가가 되어 있고, 동 숙박시설을 숙박업자가 일반인에게 분양 후 그들로부터 이를 다시 임차하여 숙박업 영업을 할 경우에는 영업신고가 가능할 것으로 판단됨(건축기획팀-5401. 2007.10.09)

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부2

  (질의요지) ○ 「관광진흥법」을 적용하지 않는 일반숙박시설 중 호텔(객실 내 주방이 있는 형태, 연면적 377,435㎡, 1,874실) 분양 시 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하여 분양이 가능한 지

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등을 대해 적용되며, 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설 등 「건축물의 분양에 관한 법률」 제3조제2항에 따른 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니함.

  ○ 따라서, 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 경우로서 「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 건축물의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물이라면 「건축물의 분양에 관한 법률」이 정하는 바에 따라 분양할 수 있을 것으로 사료되나, 시설 기준, 영업신고, 구분소유권 등에 관한  관계법령에도 적합하여야 할 것임.(건축문화팀-44, 2009.05.22)

【질의회신】숙박업소 일반분양 가능 여부3

  (질의요지) ○「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 일반숙박시설(호텔)인 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」을 적용하여 분양이 가능한 지

  ○ 일반분양에 앞서 청약자격을 제한하여 우선공개모집하고 나머지 비율을 일반공개분양 하는 것을 분양광고안에 포함할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적합여부

  ○ 분양광고안에 “건축물 사용승인 후 호텔 운영 관리는 별도의 호텔 운영규정에 따른다”는 사항을 포함할 경우 건축물의 분양에 관한 법률 적합여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제3조제1항 및 제2항에 의거,  질의의 건축물이 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설이 아닌 경우로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받아 사용승인 전에 분양하는 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물이라면 건축물의 분양에 관한 법률이 정하는 바에 따라 분양할 수 있을 것으로 사료되나, 시설 기준, 영업신고, 구분소유권 등에 관한 관계법령에도 적합하여야 할 것임.

  ○「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」 제8조제3항에 의거, 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 구분소유권, 연면적의 5분의 1이상인 구분소유권에 대하여는 일반분양분에 앞서 청약자격을 제한하여 우선적으로 공개할 수 있으며, 이 경우 분양광고에는 동조 제1항제12호에 따라, 우선 공개모집하는 업종, 건축물내 위치, 전체 분양면적 중 우선모집 면적비율, 피분양자의 자격제한 등 우선 공개모집의 내용에 관한 사항을 포함하여야함.

  ○ 다만, 귀 질의 분양광고안에 대한 적정여부는 당해 분양사업계획 내용 등에 따라 분양신고 수리권자(허가권자)가 판단할 사항임

  ○ 또한,「건축물의 분양에 관한 법률」 상의 분양광고에는  동 법률 제6조제2항 및 동 법률 시행령 제8조 제1항 각호의 사항을 포함하도록 하고 있으나, “건축물 사용승인 이후 관리규약”등에 관한 사항은 별도로 정하고 있지 않음.(건축문화팀-1008, 2009.07.06)


【질의회신】신탁계약방식 사업에 있어 대지소유권의 확보

  (질의요지) ○ 분양사업자가 건축할 대지를 매입하고 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하여 신탁등기가 경료된 후 분양승인 신청을 한 경우, 분양사업자가 건축할 대지의 소유권을 확보하지 못한 경우로 보아 분양신고필증 교부를 거부하는 것이 타당한지?

  (회신내용) ○ 피분양자 보호를 위하여 건축물의 분양에 관한 법률 제4조제1항에는 신탁계약의 체결이나 분양보증계약을 체결한 경우 착공신고 후 분양(선분양)을 할 수 있도록 규정하고 있음. 또한 동법 제4조 제6항에는 건축할 대지의 소유권도 확보하지 않은 채 분양함으로 인한 피분양자의 피해발생을 위해 분양사업자로 하여금 소유권을 확보토록 규정 

  ○ 신탁계약이 체결되면 분양사업자의 건축할 대지의 소유권은 신탁등기로 인해 신탁사로 이전하게 되지만, 이는 신탁의 목적(건축물의 분양에 관한 법률상의 선분양에 따른 피분양자 보호)을 달성하기 위하여 신탁법 및 신탁업법에 의하도록 하고 있는 것임.     

  ○ 이는 신탁사의 공익적 기능 등으로 인하여 건축물의 분양에 관한 법률은 선분양에 따른 피분양자 보호를 위한 제도로 신탁계약을 분양보증제도와 함께 도입한 것이므로 허가권자는 위에서 규정한 내용의 취지 등을 종합검토하여 신고처리를 하여야 할 것임(건축기획팀-2230, ‘07.4.25).

【질의회신】신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결

  (질의요지) ○ 분양사업자가 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 분양신고를 위해 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 반드시 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 하는지
 
 (회신내용) ○ 신탁계약시 신탁회사(수탁자)가 피분양자를 보호하고 분양사업자(위탁자)가 부담하는 채무 불이행시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산하는 등 거래안전성을 확보하기 위해서는 수탁자가 건축할 대지의 소유권을 보전·관리함이 불가피하므로 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 반드시 분양사업자가 건축물 대지의 소유권을 확보하지 않아도 됨.
 
  ○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조 제5항 ‘건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다’는 의미는「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하여 신탁등기를 완료(토지등기부상 신탁을 원인으로 소유권이 신탁사로 이전)한 경우를 포함한다고 보아야 타당함(건축기획팀-2153. 2007.04.23).

【질의회신】신탁계약의 인정여부

  (질의요지) ○「간접투자자산운용업법」에 의해 투지신탁회사(위탁자)가 투자자로부터 자산에 운용할 목적으로 자금 등을 모아 수탁자인 은행의 명의로 수탁등기하여 자산을 투자․운용토록 하고, 건축주(분양사업자)가 은행과 지상권설정계약을 체결하여 20실 이상의 오피스텔을 건축하고 있는 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 의한 신탁계약이 체결된 것으로 보아 분양이 가능한지?

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 건축물 분양제도는 분양과정의 투명성과 거래 안전성을 확보하여 피분양자를 보호하기 위한 것임

  ○ 따라서, 건축물 분양사업자가 건축물을 분양하기 위하여는 「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제5항에 의거 건축할 대지의 소유권을 확보하고, 저당권․가등기담보권․전세권․지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권을 말소하여야 하며,「신탁업법」에 의한 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약 체결 등을 하여 분양하여야 함(단, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니함).

  ○ 질의의 경우 설정된 저당권이 해제되어야 할 것으로 판단되며, 또한 질의의 경우가 위 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 적법한 신탁계약인지 여부는 분양신고업무를 담당하는 해당 지자체에서 당해 계약내용 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임(건축문화팀-7, 2008.03.31)

【질의회신】신탁계약체결 후 분양대금의 토지매입비로 사용가능여부

  (질의요지) ○  분양사업자가 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하고 「건축법」제21조에 따른 착공신고 후 분양을 한 경우로서 신탁회사가 사업진행기간 중에 수납한 분양대금을 당해 건축대지의 토지매입비의 상환에 사용할 수 있는지 여부?

  ○ 이 경우, 시공사가 토지원리금 보증 및 책임준공에 대한 계약을 체결하여 시공 할 예정인 경우 토지매입비 상환 가능 여부?

  ○ 대리사무계약 내용 중 자금 집행순서에 의하여 집행하는 과정에서 토지비만 제외하고 집행하는 것은 모순된 결과라고 생각하는데 이에 대한 답변은?

  (회신내용) ○ 건축물 분양제도 도입 · 시행(‘05.4.23) 이후 동 제도 운영과정에서 피분양자에 대한 보호장치가 마련된 상태에서도 건축물 공급자에게 과도하게 적용되는 규제를 완화하기 위하여 「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」은 개정 하여 신탁계약방식에 의해 건축물 분양사업을 시행하는 경우 토지매입비 원리금 상환 등 분양대금의 사용에 대하여는 당해 신탁계약 내용 등에 따라 사용․관리할 수 있도록 하였음.(건축문화팀-141, 2008.09.08)

【질의회신】신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약 체결 시 대리사무 계약체결은?(1)

  (질의요지) ○ 신탁회가가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하도록 하고 있는 바, 이 경우 대리사무계약이 필요한지 여부?

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제2항에 따르면 “신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니한다”라고 규정하고 있음.

  ○ 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약의 경우 신탁회사가 분양사업자로서 개발자금의 조달, 건축물의 건설․분양 등을 행하게 되므로 별도의 대리사무계약 체결을 요하지 아니할 것임.

  ○ 다만, 피분양자 보호를 위하여 당해 신탁계약 내용에는 부도․파산 등으로 중도에 신탁계약을 정산할 때 그 신탁재산은 피분양자의 분양대금 반환에 최우선 지급하여야 한다는 내용이 포함되어야 할 것임.(건축문화팀-107, 2008.07.28)

【질의회신】신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약체결 시 대리사무 계약체결은(2)

  (질의요지) ○ 신탁회사가 분양사업자가 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니한다고 규정하고 있는데, 이 경우 별도의 대리사무계약을 체결해야 하는지 여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제1항제1호에 따르면, 분양사업자는 신탁업법에 의한 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하고 착공신고 후 분양토록 하고 있으나, 동 규정 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 사전분양에 대한 피분양자 보호 장치가 확보된 것이므로, 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하도록 하고 있음.

  ○ 따라서, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약을 요하지 아니하는 바, 신탁계약의 목적 달성을 위하여 부수되는 업무인 대리사무계약 체결을 요하지 아니할 것이나,

  ○ 다만, 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약에는 피분양자 보호를 위해 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행령 제3조 및 시행규칙 제2조에서 정하고 있는 내용을 반드시 포함되어야 할 것임.(건축문화팀-1397, 2008.09.22)


【질의회신】연대보증 건설업자의 요건

  (질의요지) ○ 분양사업자가 골조공사 3분의 2이상 완료 후 분양하고자 할 경우 “다른 건설업자 2이상의 연대보증”을 받도록 규정하고 있는 바, “다른 건설업자 2이상의 연대보증”의 의미와 지자체의 분양업무 담당 부서는?

  (회신내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 제4조(분양시기 등)에 따라 분양사업자는 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2이상의 연대보증을 받아 공증을 받은 경우에는 골조공사 3분의 2이상 완료 후에 분양할 수 있음.

  ○ 여기에서 “다른 건설업자 2이상의 연대보증󰡓이란 당해 분양사업자 및 시공사와 관련이 없는 건설업자 2개사 이상이 연대한 보증행위 ”를 의미하며 동 법률과 관련한 업무는 지방자치단체의 건축허가부서에서 담당(건축기획팀-537. ‘05.10.4).

【질의회신】연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건

  (질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률 시행령」제5조 제2호에 의하면 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주한 금액이 연대보증 대상 건설공사의 계약금액의 2배 이상일 것” 이라고 규정되어 있음
 
  ○ 동규정에서 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 해당용도 건축물의 규모와 용도를 의미하는 지 아니면 해당용도 건축물만을 의미하는지

  ○ 분양대상 건축물이 근린생활시설인 경우 건축법시행령 별표 1 제7호 규정에 의한 판매시설을 시공한 실적이 있는 건설업자도 연대보증을 할 수 있는 실적이 있는 것으로 볼 수 있는지
 
  ○ 분양대상 건축물이 복합건축물(운동시설, 근린생활시설, 교육연구시설) 용도인 경우 연대보증 건설업자가 근린생활시설 및 교육연구시설의 시공실적만 있고 운동시설에 대한 시공실적이 없어 운동시설의 용도를 분양 대상에서 제외하고 동 복합건축물에 대한 연대보증을 할 수 있는지

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 연대보증을 할 수 있는 건설업자의 요건 등을 규정한 것은 분양하고자 하는 건축물의 용도 및 규모에 해당하는 건축물을 시공한 실적이 있는 건설회사가 보증을 하도록 하여 건축물의 분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 피분양자를 보호하고자 한 것임.
           
  ○「건축물의 분양에 관한 법률시행령」제5조 제2호의 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 연대보증 대상 건축공사의 규모를 포함하여 당해 용도의 건축물의 시공 실적을 판단하여야 할 것임.   

  ○ 건축법시행령에 의한 건축물의 용도분류에 의하면 근린생활시설의 일부는 일정규모이상인 경우 판매시설로 분류되는 바, 판매시설을 시공한 실적이 있는 경우 근린생활시설의 시공실적을 포함한다고 볼 수 있을 것이나 이 경우에도 시공실적이 있는 판매시설의 건축공사 규모와 연대보증 대상 규모 등을 감안하여 판단하여야 할 것임.
 
  ○ 분양대상 건축물이 복합용도인 경우에는 복합용도 각각에 해당하는 시공실적이 있는 건설회사가 연대보증을 하여야 할 것인 바, 복합용도의 건축물 중 시공실적이 없는 용도에 해당하는 부분을 의도적으로 분양면적에서 제외하고 나머지 용도에 해당하는 시공실적만 있는 건설회사로 연대보증을 하도록 하는 것은 법령의 취지에 적합하지 아니함(건축기획팀-5142. 2007.09.19).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률에 대한 해석(1)

  (질의요지) ○ 상기 법령에서 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적”이라 함은 건축물의 규모와 용도를 뜻하는지 아니면 용도만의 실적을 뜻하는지

  ○ 분양대상 건축물이 근린생활시설인 경우 건축법시행령 별표1 제7호 규정에 의하여 판매시설을 시공한 실적이 있는 건설업자도 연대보증을 할 수 있는지

  ○ 분양대상 건축물이 복합건축물(운동시설, 근린생활시설, 교육연구시설) 용도인 경우 연대보증 건설업자가 근린생활시설 및 교육연구시설의 시공실적만 있고 운동시설에 대한 시공실적이 없어 운동시설의 용도를 제외(분양 대상에서 제외하고 건축주가 소유함)한 경우 당해 건축물에 대한 건설업자의 연대보증이 가능한지 여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제4조 및 동법 시행령 제5조에서 2이상 건설업자의 연대보증을 받는 것은 분양의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 피분양자의 보호에 있다 할 것이므로 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이라 함은 연대보증 대상 건축물의 규모에 해당되는 용도를 시공한 실적으로 보는 것이 타당함.

  ○ 상기 법령에 “연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물”로 규정하고 있으므로 근린생활시설은 근린생활시설의 시공실적이 있는 건설업자만이 연대보증이 가능함.
 
  ○ 건축물은 복합용도로 건축할 경우도 유기적으로 연결되어 있으며 또한 연대보증 건설업자의 시공능력을 판단하는 것으로 분양대상의 복합용도 건축물의 전체에 대한 시공실적이 있는 건설업자가 보증하여야 함(건축기획팀-4750. 2007.08.31).

【질의회신】건축물의 분양에 관한 법률에 대한 해석2

  (질의요지) ○ 건축허가를 받아 사용승인전에 분양하는 면적이 3천제곱미터 이상인 건축물의 경우, 건축법 시행령 별표1에서 규정한 용도 전체에 대하여 건축물의 분양에 관한 법률 적용 가능한지 여부(예 : 일반숙박시설(호텔))

  ○ 건축물 분양에 관한 법령에서 정하는 내용을 포함한 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 분양신고 수리 가능한지, 건축물 분양에 관한 법령에서 규정한 사항 외 필요시 주택법 등 타법령에서 규정하고 있는 사항을 신탁계약 및 대리사무계약 내용에 명시하여야 하는지 여부

  ○ 건축물 분양에 관한 법률에 따른 분양신고 수리시 분양건축물의 운영 및 유지관리 부분 등에 대해서 별도 검토할 사항은 아닌지 여부

  (회신내용) ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 당해 건축물의 용도에 관계없이 건축법에 따른 건축허가를 받아 사용승인전에 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등에 적용되며, 다만 건축물의 분양에 관한 법률 제3조제2항의 규정에 따라 타법령에서 분양방법을 별도로 정하고 있는 관광숙박시설, 주택 및 복리시설, 아파트형공장, 노인복지시설 등은 이 법을 적용을 받지 아니함.

  따라서,「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설에 해당하지 않는 일반숙박시설을 사용승인 전에 3천제곱미터 이상을 분양하고자 하는 때에는 건축물의 분양에 관한 법률에서 정하는 바에 따라 건축물의 분양신고 및 분양절차(공개모집,공개추첨) 등을 이행하여야 할 것임.

  ○ 분양사업자와 신탁업자간에 체결하는 신탁계약 및 대리사무계약은 피분양자 보호를 위하여 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항 등” 건축물의 분양에 관한 법률령에서 정하는 내용을 포함하여야 하며, 동 법령에서 정한 사항 이외의 내용에 대한 적용 여부는 신탁계약 및 대리사무계약 내용의 적정성 여부 검토시 건축허가권자가 건축물 분양신고․수리과정에서 판단하여야 할 사항입니다.

  ○ 「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물의 사용승인전에 선분양하여 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에 피분양자를 보호하고자 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급 등이 가능하도록 하고자 하는 제도로서 특정규정(전매제한 등)을 제외하고는 건축물 분양신고 후 사용승인 전까지 제한적으로 적용되므로 사용승인 후 분양건축물의 운영 및 유지관리에 관한 사항을 별도로 규정하고 있지 않으므로, 사용승인 후 분양건축물의 운영 및 유지관리에 관한 사항 등은 별도의 적용 법률에서 정하는 바에 따라야 할 사항임.(건축문화팀-1107, 2009.07.21)

【질의회신】신탁계약체결로 건축주의 명의가 변경될 경우 관할 관청 변경사항 신고여부

  (질의요지) ○ 분양이 진행중인 건축물에 대하여 대리사무신탁에서 관리형토지신탁으로 변경하면 건축주 명의가 시행사에서 신탁회사로 변경이 되는 바, 이 경우 관할 관청의 변경사항의 신고 여부?

  (회신내용) ○ 건축물을 분양하고자 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 체결한 신탁계약 및 대리사무계약의 체결내용은 건축허가권자로부터 분양신고 사실을 통보 받은 경우에는 이를 변경할 수 없음.

  ○「건축물의 분양에 관한 법률」은 건축물분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 건축물을 분양받는 자를 보호하고자 제정된 법률로서

  ○ 이를 위해 분양사업자는 ①신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 착공신고 후에 ② 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2이상 완료후에만 건축허가권자에게 건축물분양신고를 이행한 후 분양하도록 그 시기를 제한하고 있음.

  ○ 특히, 신탁업자 등의 분양보증은 신탁업자가 판매하는 신탁상품의 내용과 관계없이 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행 또는 납부한 분양대금의 환급(피분양자가 원하는 경우에 한한다)을 책임지는 보증을 말하는 것으로서 이를 위해 분양사업자가 신탁업자와 체결하여야 하는 신탁계약 및 대리사무계약의 체결내용은 건축물의 분양에 관한 법령에 구체적으로 명시되어 있음.

  ○ 따라서 위 조건들을 모두 충족하여 건축허가권자로부터 분양신고를 통보 받은 후 건축물의 분양을 진행하거나 마친 건축물의 신탁계약의 체결은 그 내용을 변경할 수 없음.(건축문화팀-1779, 2009.11.20)


【질의회신】신탁계약방식 사업에 있어 분양대금의 사용

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 적용대상인 업무시설 및 근린생활시설의 분양수입금을 “공사 선수금” 으로 지출이 가능한지

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」시행령 제3조제3항에 따라 신탁회사는 당해 사업의 분양수입금을 “신탁계약 및 대리사무계약”에서 정한 목적으로만 사용하여야 함. 따라서 신탁회사가 분양수입금을 공사선수금으로 지출 가능한지 여부에 대하여는 분양사업자와 신탁회사 간에 체결된 “신탁계약 및 대리사무계약내용”에 따라야 할 것임(건축기획팀-56, ‘06.1.3).

【질의회신】근저당 및 지상권 말소

  (질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률」적용대상 건축물의 건축허가 신청시 근저당 및 지상권 말소 필요 여부
 
  (회신내용) ○ 분양사업자가 상가 등 건축물을 분양하고자 하는 경우에는 「건축물의 분양에 관한 법률」제4조제1항에서 정하는 바에 따라 건축허가를 득하고 착공신고를 한 후에 분양이 가능하도록 되어 있습니다. 또한 건축주는 건축허가 신청시 당해 허가권자에게 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호에서 정한 건축할 대지에 대한 소유권 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 합니다. 따라서 건축허가신청 시는 건축법령 및 관계법규에서 정한 바에 따라야 하는 것이며 지상권 등 건축할 대지의 사용 권리에 대한 판단은 민법 등 관계법령에 따라야 할 것이므로 법령을 집행하는 당해 허가권자에게 문의(건축기획팀-2867. 2006.05.08).

【질의회신】분양보증 기간

  (질의요지) ○「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 분양보증 기간은 보존등기일까지인지 또는 입주일(임시사용에 의한 입주일 포함)까지인지

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」의 목적이 건축물 분양과정의 투명성과 거래안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고자 한 것이므로 분양보증기간은 보존등기일까지로 하여야 함(건축기획팀-4563. 2007.08.21).

【질의회신】분양신고 첨부서류

  (질의요지) ○ 분양신고를 하는 때에 첨부서류로서 신탁업법에 의한 신탁계약서 및 대리사무계약서가 아닌 토지사용승낙서, 토지매매대금반환채권의 금전신탁계약서, 대리사무계약서 제출로 갈음할 수 있는 지 여부

  (회신내용) ○「건축물의 분양에 관한 법률」제5조(분양신고)에 의거 분양사업자가 건축물을 분양하고자 할 때에는 신탁업법에서 정한 신탁계약서 및 대리사무계약서 등을 허가권자에게 제출하여야 하는 것이며 분양사업자와 신탁사 간 신탁계약의 체결요건이 토지사용승낙서 등으로 가능한 지 여부는 당사자 간 계약에 의하여 결정할 사항으로 사료됩니다. 아울러 건축법 제16조의 규정에 의거 착공신고 후 건축물을 분양하고자 할 경우에는 신탁업법에서 정한 신탁계약서 및 대리사무계약서에 의한 방법 외에 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 때에도 분양신고를 신청할 수 있으며 당해 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받은 경우에는 골조공사의 3분의 2이상 완료 후 분양신고를 득한 후 건축물을 분양할 수 있음(건축과-4840. 2005.08.23).

【질의회신】분양신고 1

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2항의 규정과 관련하여 법률 시행일 이전에 분양계약한 건축물의 계약잔여분을 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 분양신고를 하여야 하는지
 
  (회신 내용) ○ 건축물의 분양에 관한 법률 부칙 제2조에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 최초로 분양 받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양 받을 자를 모집하는 경우를 포함함)하는 건축물부터 적용하도록 하고 있으므로 법 시행 전 전체 면적에 대하여 분양 모집한 경우라면 이 법의 적용대상에 해당되지 않음(건축과-4732. 2005.08.17).

【질의회신】분양신고 2

  (질의요지) 사용승인 전에 건축물의 50%의 부분은 임대를 목적으로, 나머지 부분(3천 제곱미터 미만)은 판매를 목적으로 분양받을 자를 모집하고자 하는 경우 분양신고를 하여야 하는지

  (회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률은 동법 제3조제1항에 해당하는 건축물인 경우 적용하는 것으로 임대만을 목적으로 하는 것은 이에 해당하지 아니하며 또한 오피스텔로서 20실 미만이거나 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 미만인 경우에도 적용하지 아니하는 바 이를 사용승인 전에 분양하고자 하는 경우 동법 제5조의 규정에 의한 분양신고를 하지 아니하여도 되는 것임(건축기획팀-247. 2005.09.14).

【질의회신】분양신고 3

  (질의요지) 건축물의 사용승인 전에 당해 건축물을 사용승인 후에 분양할 것을 안내하는 광고를 하고자 하는 경우에도 분양신고를 하여야 하는지

  (회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조의 규정에 의하여 이 법의 적용을 받는 건축물에 대한 분양광고를 하고자 하는 경우에는 동법 제5조의 규정에 의하여 분양신고를 하여야 하며 법 제6조제1항의 규정을 위반하여 분양신고의 수리사실을 통보 받지 아니하고 분양광고를 한 경우에는 동법 제10조제2항제1호의 규정에 의한 처벌을 받게 되는 것임(건축기획팀-367. 2005.09.22).

【질의회신】분양신고 4

  (질의요지) 건축물 사용승인 후에 분양계약을 체결하기로 하고 그 분양계약에 대한 사전청약 또는 사전예약을 분양신고를 하지 아니하고도 받을 수 있는지
 
  (회신내용) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조의 규정에 의하여 이 법의 적용을 받는 건축물을 분양 하고자 하는 경우에는 동법 제5조의 규정에 의하여 건축허가권자에게 신고를 하여야 하며 법 제6조제1항의 규정을 위반하여 분양신고의 수리사실을 통보 받지 아니하고 분양광고를 한 경우에는 동법 제10조제2항제1호의 규정에 의한 처벌을 받게 되는 것임(건축기획팀-388. 2005.09.23).

【질의회신】분양신고 5

  (질의요지)
 
 A 부분
 B 부분

  - A 부분 : 2005. 4. 22 이전허가 (분양승인 대상 면적 이상) 
  - B 부분 : 2005. 4. 23 이후 설계변경 (분양승인 대상면적 이하) 
  - A` 부분 : 임의분양 후 남은 면적 (분양승인 대상면적 이하) 
 
  ○ A가 05.4.22. 이전에 임의분양을 모두 하였다면 A와 B를 모두 분양신고를 해야 하는지? 
     
  ○ A가 05. 4. 22이전에 일부 임의분양하고 나머지 A`가 분양승인 대상면적 이하인 경우  A`를 B와 합하여 분양승인 신고 대상면적 이상 이면 분양신고를 하여야 하는지? 
   
  (회신내용) ○ A. B 모두 분양승인신고 대상이 아님. 
  ○ A`, B 모두 분양신고 대상이 아님(건축기획팀-1621. 2005.12.01).


【질의회신】분양신고 여부 6

  (질의요지) 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항에 의하면 󰡒사용승인 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.󰡓라고 하였는데 일반건축물로 사용승인을 득한 건축물을 집합건축물로 전환한 후 분양할 경우 건축물의 분양에 관한 법률에 의거 분양신고를 하여야 하는지 
 
  (회신내용) 집합건축물로 전환된 건축물은 건축물의 분양에 관한 법률 제3조 제1항에 의거 사용승인 전에 분양하는 건축물에 해당하지 아니하므로 분양신고 없이 분양가능함(건축기획팀-3807. 2006.06.13).

【질의회신】분양신고 요건

  (질의요지) 법 제4조 제3항의 규정에 따라 신탁업법에 의한 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우에는 동법시행령 제3조 제1항에 따라 󰡐피분양자의 소유권 등기일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 권리에 관한 사항󰡑포함하도록 되어 있어 주택법 제40조(저당권설정등의 제한), 동법시행령 제45조(부기등기 등)과 같이 피분양자를 보호할 수 있을 것으로 사료되는 바, 다른 건설업자의 연대보증을 받아 분양 할 경우에도 󰡐토지의 소유권에 대한 규정(부기등기등)󰡑을 분양신고 요건으로 포함하여야 하는지?

  (회신내용) 분양계약의 완성은 대상 건축물이 피분양자에게 이전(소유권등기 이전포함)되었을 경우이므로 분양신고이후 입주시까지 피분양자의 동의없이 토지에 대한 저당권 등이 설정이 된다면 입주시기의 지연, 건축물(토지 포함)의 소유권 이전등기가 불가하여 피분양자의 피해가 예상되므로 토지에 대한 부기등기 등이 분양신고 요건이라는 설(건축기획팀-4464. 2006.07.14).

【질의회신】분양건축물의 사용승인

  (질의요지) 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축물이 대출의 담보물이 된 경우에 당해 건축물의 사용승인이 가능한지?

  (회신내용) ○ 건축법 제8조제1항 및 영제9조제1항의 규정에 의하여 건축물의 건축허가를 받고자 하는 자는 동법시행규칙 제6조제1항의 규정에 의거 건축허가 신청서에 󰡒건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 증명하는 서류󰡓(분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류)를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 함.

 ○ 건축법 제18조제1항의 규정에 따라 건축주는 제8조의 규정에 의하여 허가를 받은 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 하며 허가권자는 그 신청서를 접수한 날부터 국토해양부령이 정하는 기간 내에 건축주에게 사용승인서를 교부하여야 함.

  ○ 허가권자는 제18조의 규정에 의한 그 건축물의 사용승인은 법 제8조의 규정에 의한 건축허가의 규정대로 이행하였는지를 검토하여야 하는 것이므로 이 경우에도 당해 건축물의 대지의 소유에 관한 권리가 있어야 하는 것이니 “건축물의 소유에 관한 권리”가 무엇인지 그 사용승인이 가능한지 여부 등 사실판단과 관련된 더 자세한 사항은 은 현지 현황을 잘 알고 있고 종합행정을 수행하고 있는 허가권자에게 문의(건축기획팀-788. 2006.02.08).

【질의회신】사전분양 신고 요건

  (질의요지) ○ 건축물의 분양에 관한 법률에 의거 분양하고자 하는 건축물의 사용승인에 대해 다른 건설업자 2 이상의 연대보증을 받아 사전 분양하는 경우 분양신고 요건으로서 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리”에 관한 규정을 포함하여야 하는지

  (회신내용) ○ 건축물의 사용승인에 대한 보증이라 함은 건축법의 규정에 따라 건축허가 또는 신고한 사항대로 건축물의 건축공사를 완료하고 그 사용이 가능하도록 이행할 것을 책임지는 보증을 의미하므로 사용승인 이후 보존등기 된 당해 건축물의 소유권에 대해서는 계약 당사자 간 분양계약의 내용에 따라 피분양자의 소유권등기가 가능할 것으로 판단되므로 건축물의 분양에 관한 법률에 별도로 “피분양자의 소유권등기 전일까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리”에 대해 규정하지 않음(건축기획팀-5374. 2006.09.04).