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질문: 상가 임대차 계약을 함에 있어 임대인이 아래와 같은 화해조서를 요구합니다

화해조서내용

1. 임대보증금은 임대인의 동의 없이 제3자에게 담보로 제공할 수 없다
2. 월세를 3회이상 연체시 계약을 해지할 수 있으며 별도의 명도소송 없이 강제집행하기로 한다
3. 강제집행 하는 경우 비용일체를 임차인의 보증금에서 공제한다

요기서 질문
상기와 같은 화해조서로 효력이 인정 되는지요
아니면 효력을 인정 받기 위하여

가. 공증도 가능한지요
나. 임대인의 주장은 쌍방 인감첨부하여 법원에 제출 하면 된다는데 옳은지요

답변:
 
임대인이 의도하는 화해조서는 제소전 화해 인 것으로 보입니다.

제소전화해는 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 당사자가 소제기전에 지방법원의 단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차를 말합니다. 즉 문제가 발생하기 이전에 문제가 될 만한 사항을 판사 앞에서 화해조서를 작성하여 문제가 발생시 이 조서를 근거로 바로 강제집행 절차 등을 행하기 위한 절차 입니다. 

제소전화해는 경제적 강자가 그 우월한 지위를 이용하여 폭리행위를 해 놓고 이를 집행권훤화하기 위하여 악용되어 왔으며, 판례가 무제한 기판력설을 인정하는 것을 기화로 강행법규의 탈법을 합법화시키고 뒤에 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 방편으로 이용되고 있습니다. 그러나 문제 해결을 사전에 할 수 있다는 그 효용성은 있습니다.

1) 위 사안에서 임대인이 주장하는 화해조서는 별도의 명도소송 없이 강제집행하기로 한다와 쌍방 인감첨부하여 법원에 제출 하면 된다는 내용으로 보아  제소전 화해 를 요구하는 것입니다.

그 제소전 화해 절차는 당사자가 법원에 제소전 화해 신청을 하고, 법원으로부터 출석요구를 받으면 그 날에 가서 판사 앞에서 판사가 제소전 화해조서의 내용에 대해 간략하게 당사자에게 신문하고 그 의사가 확인되면 화해조서를 작성하게 됩니다.
그 제소전 화해효력은 판결과 동일한 효력이 있습니다. 즉 동일 사안에 대하여 다시 다툴 수 없으며, 바로 강제집행을 실시할 수 있습니다.

2) 그러나 공증으로 화해조서를 작성하는 경우 이는 민법상 화해계약 입니다.

그 민법상 화해계약 효력은 계약이므로 바로 강제집행을 할 수 없고, 소제기하여 판결을 받은 다음 이 판결문에 기해 강제집행을 해야 합니다.  화해계약에 반하여 소제기하는 경우 청구기각을 당하게 됩니다.