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[계약취소]-매도인의 적법한 계약해제 후 매수인도 계약취소할 수 있는지

질문:

甲은 乙로부터 2필지의 토지 및 그 지상의 무허가건물을 매수하기로 하였는데, 그 2필지의 토지 중 171평인 토지는 시유지(市有地)를 乙이 점유하고 있음을 근거로 장차 이를 불하받을 것을 기대하여 이른바 연고권을 매수한 것이어서 관계서류에 하자가 있을 경우 乙이 甲에게 그 손해를 배상하기로 약정하였습니다. 

그런데 乙은 甲의 중도금지급채무불이행을 이유로 상당기간을 정하여 이행을 촉구한 후 매매계약을 해제하였지만, 위 무허가건물은 무허가건물대장상 지번이 잘못 기재되어 있었으므로 위 시유지의 불하 여부가 불투명할 뿐만 아니라, 甲이 알아본 바로는 위 매매대상 토지 중 171평의 불하에 관하여 불하가 된다고 하여도 60평 이상은 불하가 불가능하다고 합니다. 

이 경우 甲은 乙로부터 위 토지를 매수하기로 계약을 체결할 당시 171평의 시유지를 모두 불하받을 목적에서 매매계약을 체결하였고, 매매가격 역시 그 부동산을 모두 불하 받을 수 있으리라는 전제 하에서 결정되었는데 실제로는 건물 지번이 상이하여 불하 받기 어렵거나, 불하 받더라도 그 일부분에 그친다는 것을 甲이 알았더라면 이를 매수하지 않았으리라는 것은 쉽사리 짐작할 수 있고, 이러한 甲의 의사는 매매계약 당시 표시되어 乙도 이를 알고 있었습니다. 

이 경우 甲이 위와 같은 착오는 계약의 중요부분의 착오에 해당한다고 주장하여 위 계약을 취소할 수 있는지요?

답변:

착오로 인한 의사표시에 관하여「민법」제109조는 “①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 

그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. ②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 

그리고 동기의 착오가 있을 경우 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 하며, 착오에 의한 의사표시에서 취소할 수 없는 표의자의 ‘중대한 과실’이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미한다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결). 

그런데 매도인이 매매계약을 적법하게 해제한 후에도 매수인이 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, “매도인이 매수인의 중도금지급채무불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인으로서는 상대방이 한 계약해제의 효과로서 발생하는 손해배상책임을 지거나 매매계약에 따른 계약금의 반환을 받을 수 없는 불이익을 면하기 위하여 착오를 이유로 한 취소권을 행사하여 매매계약 전체를 무효로 돌리게 할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 12. 6. 선고 95다24982 판결). 

따라서 위 사안에서 甲은 위 171평의 시유지 전체를 불하받을 것을 목적으로 위 토지매매계약을 체결하였고, 매매가격 역시 그 부동산을 모두 불하받을 수 있으리라는 전제하에서 결정되었으며, 乙도 그러한 사실을 알고 있었으므로 甲은 비록 乙이 중도금지급채무불이행을 이유로 적법하게 계약을 해제였다고 하여도, 위와 같은 착오를 이유로 위 매매계약의 취소를 해볼 수 있을 것으로 보입니다.