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질문: [부동산분쟁]-부동산 하자에 대한 담보책임에 대해 자세히 설명해 주세요



답변:

부동산 매매에 있어서 목적한 부동산의 하자에 애해서 매수인은 일정한 요건이 된다면 이미한 계약에 대해서 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
부동산 하자에 대한 담보책임의 요건은 매매의 목적물에 하자가 있어야 합니다.
 
매매의 목적물은 매매계약체결시에 그 목적물로서 특정된 물건이며 불특정물의 매매에 있어서도 매매후 특정되어 급부된 목적물에 하자가 있을 경우 특정물의 매매에 관한 규정을 준용하여 이 경우에도 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
 
즉 특정물뿐만 아니라 불특정물 매매에도 인정되며 하자란 목적물에 물질적인 흠결이 있는 경우를 이야기 합니다.
 
매수인이 선의이며 무과실이어야 하며 매수인이 일반적인 보통의 주의만 하였더라도 알 수 있었던 하자를 자신의 부주의로 알 수 없었다면 매도인에게 담보책임을 물을 수 없으며 이경우 매수인의 악의는 매도인이 입증하여야 합니다.

 
특정물 매매

매수인이 부동산등의 목적물의 하자로 인하여 매매의 정당한 목적을 달성할 수 없을때 계약을 해제하고 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
매매의 목적을 달성할 수 없다고 하기 위해서는 목적물의 하자를 쉽게 또는 많은 비용을 들이지 않고 보수하기가 불가능해야 합니다.
 
매수인이 목적물의 하자로 인해서 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 아니라면 계약을 해제할 수 없습니다.
 
따라서 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 아니라면 결국 손해배상만을 청구할 수 있을뿐이며 매수인의 계약해제와 손해배상의 청구는 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6월의 제척기간내에 행사해야 합니다.



불특정물의 매매

종류매매나 불특정물의 매매에 있어서 이후에 특정된 목적물에 하자가 있는 경우 매도인의 하자담보책임의 내용이 준용됩니다.
 
따라서 매수인은 중대한 하자로 인해서 목적한 바를 달성할 수 없는때에는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
 
목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 않다면 손해배상만을 청구할 수 있으며 매수인은 계약의 해제및 손해배상의 청구및 완전한 물건의 청구권은 그 사실을 안 날로부터 6개월의 제척기간이 있으며 6개월내에 청구하도록 해야 합니다.