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[임대차]-전세권(주택임대차)와 확정일자의 차이는 어떤것이 있는지요?

질문: [임대차]-전세권(주택임대차)와 확정일자의 차이는 어떤것이 있는지요?

안녕하십니까?
다름이 아니라 제가 곧 1억5천 전세를 얻으려고 하는데요. 일단 등기부등본을 인터넷으로 조회해보니 근저당 잡혀있는게 전혀 없어서요 안심이 되긴 하는데, 만약 문제가 생길때를 대비하기 위해서 전세권 설정이나 확정일자를 받아두려고 합니다. 이 두개의 법에 어떤 차이가 있는지요?

인터넷을 찾아 보니까 별차이가 없다고 하는데요(경매 신청할수 있는 권한정도 다르다고 나와있더라구요...) 그리고 법에 보니까 서울권은 1200만원(?) 경기권은 얼마 해서 최저 보장 금액이 있던데요. 그렇다면 설령 전세권설정을 해놓은 상태에서도 만약 문제가 생기면 1200만원받에 받지 못할 상황에 처해질수도 있는 건가요?

어떻게 해야 문제가 생겼을 때 1억 5천만원에 대해서 확실한 보장을 받을 수 있는건가요? 방법이 있나요? (법적으로요... 결론적으로 요부분이 제가 제일 궁금한 부분입니다) 어느 분한테 물어보니 문제가 생기면 받을 수 없을 상황이 올수도 있다고 하던데요...(그게 자기집 없는 사람... 전세사는 사람의 부담이고 서러움이라고요...) 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

답변

1. 전세권과 확정일자

전세권은 물권으로서 제3자에 대한 대항력이 있습니다. 누가 나가라고 해도 안나갈 수 있는 권리, 그리고 전세금을 받아야 나갈 수 있는 권리죠..

확정일자는 주택임대차(일반적으로 전세라고 부르는데 엄격하게는 주택임대차입니다. 물권이 아니라 채권이지요..)에서 임차인이 임차보증금의 선순위 확보를 위해 동사무소 등에서 받는 공적인 날짜입니다. 확정일자는 임대인이 보통 임대차등기를 해주지 않으니 국가에서 임차인의 보증금을 보호해주기 위해서 마련한 제도입니다.

결국 전세권 설정에는 확정일자가 필요하지 않지요..왜냐하면 전세권은 등기를 해야 인정되는 물권이거든요..

그러나 실제로 주택임대차에서 임차인이 확정일자를 받아놓으면 등기를 한 것과 별반 차이가 없습니다. 등기도 선순위확보를 위해 하는 것이고 확정일자도 선순위 확보를 위해 하는 것이기 때문이죠..

2. 소액보증금 우선변제권

주택임대차보호법에서는 서울과 광역시 그리고 기타로 나누어 1600만원, 1400만원, 1200만원을 최우선적으로 보호해주고 있습니다. 그러나 임차보증금이 서울 4000만원, 광역시 3500만원, 기타 3000만원 이하일 경우만 위 금액이 보호되는 것입니다. 따라서 임차보증금(전세금)이 4000만원이 넘기 때문에 경매가 진행될 경우 귀하는 위 금액만큼도 보호를 받지 못할 수 있습니다. 그러나 등기부에 근저당 기타 가압류가 없다면 전액을 보호받을 수도 있습니다.

3. 확실한 보장 방법

주택을 1)인도받으신 후 2)전입신고를 하시고 3)확정일자를 받아놓으시면 그이상의 것은 불필요합니다. 즉 위 방법이 가장 간편하고 확실한 방법입니다. 단, 등기에 다른 선순위 저당권설정이 없어야 합니다.