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[부동산 강제집행]-경매신청-부동산 강제집행 하는 방법

부동산에 대한 강제집행에는 강제경매신청과 임의경매신청을 하는 방법이 있습니다.

민사집행법 부동산 강제집행!!

민사집행은 국가의 집행기관이 채권자를 위해 사법상의 청구권을 국가권력이 가지고 강제적으로 실현하는 법적 절차 입니다

민사집행법 부동산 강제집행이 없다고 한다면 판결내용에 따른 의무를 스스로 임의로 이행하거나 채권자나 담보권자가 자력으로 판결내용에 따라 채권을 강제로 회수할려고 한다면 우리사회는 큰 혼란에 빠지게 될 수 있습니다

따라서 사법상 청구권을 국가권력이 가지고 강제적으로 실현하는 법적절차라고 보면 될 것 같습니다

민사집행은 그 집행에 집행권원이 필요한 강제경매와 저당권,질권 전세권등 담보물권의 실행을 위한 임의경매로 크게 나눌 수 있습니다.

강제집행의 경우 집행권원이 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력이 가지고 강제적으로 실현하는 법적절차이며 정당한 권리며 판결내용에 따른 의무를 임의로 이행하지 않을시 그 의무를 국가 공권력을 통해 강제적으로 채권의 만족을 얻는 절차가
민사집행절차 입니다.

민사집행법에서 강제집행의 의미

강제집행은 집행권원이 표시된 사법상의 이행청구권에 대해 국가권력이 가지고 강제적인 절차에 의해 실현하는 정당한 법적 절차 입니다

강제집행의 의미는 크게 몇가지로 설명해 볼 수 있습니다

1.사법상의 이행청구권을 실현 합니다

2.집행권원이 있어야만 실행 할 수 있습니다

3.국가 강제력이 따르게 됩니다

4.사법상의 권리의 실현에 국가기관이 협력하는 제도 입니다

5.강제집행은 소송절차의 형태로서 행하여지는 법적 절차 입니다

강제집행절차

부동산 인도 결정문이 송달되었음에도 불구하고 점유자가 인도를 거부하는 경우가 많으며 이는 채무자가 사라지거나 연락을 취할 수 없을 경우에도 타협에 의한 인도가 불가능한 경우 입니다

따라서 인도명령이 결정된 이후 타협에 의한 인도가 불가능할 시 낙찰자는 강제집행을 택할 수 밖에 없는데 낙찰자는 인도명령 결정문이 도달하게 된 이후 해당법원에서 송달증명및 집행문을 발급받은 후 집행관실에서 강제집행을 신청하게 됩니다

집행날짜는 접수순서에 따라 정해지며 일반적으로 한달이내에 집행날짜가 정해지고 낙찰자에게 연락을 취하게 되는데 이사실을 이용해서 점유자와 적절한 타협점을 찾게 되면 쉬워지는데 여전히 협상이 이루어 지지 않게 된다면 집행날짜에 강제집행을
실행하면 됩니다

* 인도명령 결정문이 송달 되었는데도 점유자가 인도를 거부하는 경우가 있다.
  또한 채무자(전소유자)가 도주하여 거주하지 않는 경우 역시 타협에 의한 인도가 불가능하다.

* 인도명령 결정이 난 후에도 타협에 의한 인도가 불가능한 경우 낙찰자는 강제집행을 할 수 밖에 없다.

* 낙찰자에게 인도명령 결정문이 도달하면 해당 법원에 가서 송달증명(법원에 가서 신청서에 송달증명원을 신청한 후 은행에 송달료납부하면 발부됨) 및 집행문을 발급받은 후 곧바로 집행관실에 가서 강제집행을 신청한다.


* 강제집행을 신청하려면 집행관실에서 강제집행비용을 예납(미리납부)하여야 한다.

* 집행날짜는 접수순서에 따라 정해지므로 보통 15일에서 한 달 정도 걸린다.

* 집행날짜가 정해지면 낙찰자에게 연락이 온다.

* 이때 '집행사전 예고제'를 적절히 이용하면 점유자와의 협상이 유리해져 쉽게 인도받을 수 있다. 그러나 점유자가 협상에 여전히 응하지 않을 때에는 집행날짜에 강제집행을 실행하면 된다.

* 집행일날 주택 안에 점유자가 있으면 집행관이 물건을 집밖으로 들어내고 점유자에게 주택을 인도하여 주면서 강제집행은 끝난다.
  그러나 점유자가 있음에도 불구하고 집행방해를 목적으로 문을 열지 않아서 집행불능이 되거나 부재중이어서 2회 이상 집행불능이 되면 입회참여자(성인 2인 또는 국가공무원, 경찰공무원 1인)입회 하에 장제집행할 수 있다.

* 이때 문이 잠겨 있을 때는 열쇠공을 불러 문을 열면 된다.

* 집행관은 물건 목록을 작성하여 채권자(=낙찰자) 비용으로 채권자(=낙찰자)이게 보관시칸다.

* 빈집임이 입증된 경우(관리실 또는 전기계량기, 도시가스, 이웃주민 등에 의해 확인)에는 강제집행을 할 필요없이 관리실 또는
경비업체에 신고하고 잠금장치를 해제한 후 인도 가능하다.

빈집의 명도


* 빈집이라 하더라도 법적 절차(=인도명령 신청)를 준수해야 법적 분쟁을 미리 예방할 수 있다.

* 인도명령 결정이 난 후 공시송달을 통해서 강제집행을 할 수 있는 여건을 만들어야 한다.

* 그 후 빈집임이 입증(관리실이나 경비업체 또는 전기계량기, 도시가스, 이웃주민, 등에 의해 확인)되면 강제집행을 할 필요 없이 관리실 또는 경비업체에 신고하고 명도를 진행하면 된다.

* 이때 입회참여자(성인 2인)의 입회 하에 (포장)이삿짐센터에 연락해서 물건목록을 작성하고 물품(=유체동산)을 이삿짐 물류센터에 보관(20피트 기준 월 20만원 내외)하면 되는데, 통상 3개월까지 물품을 보관한다.

* 3개월 내에 물품 소유자에게서 연락이 오지 않으면 장기간 보관하게 되어 물품보관료가 만만치 않게 된다.

* 이 경우 낙찰자는 가재도구에 대해서 보관임대료를 채권으로 하여 가재도구(=동산)를 압류한 후 (압류동산)경매절차를 거쳐 비용을 회수할 수 있다.

* 유체동산을 경매신청하여 보관비용으로 충당하거나 보관 부담에서 벗어날 수 있다.

* 빈집의 명도는 강제집행을 하지 않아도 돼서 언뜻 쉬워 보이지만, 인도명령 결정의 송달이 불가능하여 공시송달까지 가야만 하므로 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있다.

* 전소유자가 도피 중이여서 장기간 연락이 안되는 경우에는 전소유자를 상대로 '보관료 청구의 소'를 제기한다.

* 소장은 상대방의 주민등록 주소지 관할 법원에다 제출하면 된다.
   만일 주민등록 등이 말소되어 연락두절이어서 송달이 안 될 경우에는 공시송달을 하면 된다.

* 공시송달의 절차를 밟고 일정기간이 지나면 낙찰자가 원하는 대로 판결이 난다. 
  판결이 나고 확정되면 동산경매를 하여 처분하고 처분 후 처분비용과 보관료 등을 제외하고도 남은 금액이 있을 때에는 법원에 공착하면 된다.

점유자가 고의로 피하는 경우


* 점유자가 실제 거주하고 있음에도 불구하고 강제집행을 방해하려고 고의로 문을 열지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행 불능이 된다.

* 이 경우 입회참여자(성인 2인)의 입회 하에 강제집행할 수 있다.

* 강제집행시 반출되는 물품(유체동산)은 집행관이 목록을 작성하여 낙찰자에게 보관시킨다.

* 물품은 낙찰자 부담으로 집행관이 지정하는 이삿짐센터에 보관(20피트 기준 월 20만원 내외)하게 된다.

* 점유자가 고의로 피하는 경우 낙찰자는 원칙적으로 집행비용을 점유자로부터 받을 수 있으나 실제 집행시에는 대부분 낙찰자가 부담하는 선에서 강제집행이 마무리 된다.

* 보통 이삿짐센터에 보관한 물품은 점유자가 찾겠다고 연락이 오면 점유자에게서 물품보관료를 받은 후 물품보관 영수증과 이삿짐센터 연락처를 알려주면 된다.

* 만일 점유자에게서 연락이 오지 않으면 통상 3개월까지 물품을 보관하게 된다.

* 3개월 내에 물품 소유자에게서 연락이 오지 않으면 장기간 보관하게 되어 물품보관료가 만만치 않게 된다.

* 이 경우 낙찰자는 보관임대료를 채권으로 하여 물품을 압류(=보관료청구의 소를 제기함)한 후 경매절차를 거쳐 비용을 회수할 수 있다.

* 압류한 동산을 경매신청하여 보관비용으로 충당할 수도 있고 보관 부담에서 벗어날 수도 있다.

물품에 압류, 가처분된 물건이 있는 경우의 처리

* 일반적으로 대부분의 경매물건은 시효가 지나 압류가 취소된 상태이다.
  그러나 압류 또는 가처분된 물건이 간혹 있으므로 이에 대한 처리를 알아보자.

* 일단 물건목록을 작성하여 낙찰자가 보관하고 물건은 집행관이 정하는 장소(보통 이삿짐센터)에 보관한다.
  그리고 나서 압류, 가처분된 물건의 동산권리자에게 조속한 처리 및 손해배상(물품보관료배상) 취지의 내용증명을 발송한다.

* 압류동산의 경우 3개월이 지나도 압류권자가 동산을 처분하지 않을 경우 법원에서는 한두 차례 처분을 촉구한다.
  그래도 처분되지 않으면 법원에서 직권으로 압류를 취하한다.

* 이때 낙찰자는 보관임대료를 채권으로 하여 동산을 다시 압류(=보관료청구의 소의 제기함)한 후 경매절차를 거쳐 비용을 회수할 수 있다.

* 다만 가처분된 동산은 권리자와 협의가 안 되면 소소을 통해서 해결할 수 밖에 없다.

* 실무의 경우 압류동산은 대부분 해제된 상태이며 가처분된 동산은 권리자와 협의하여 인도하여 주면 된다.



야간, 휴일의 명도


* 특수 집행의 경우에는 야간이나 휴일에도 강제집행할 수 있다.

* 야간, 휴일에 강제집행하는 경우에는 법원의 허가가 있어야 하므로 집행시 허가명령을 제시 하여야 한다.

* 채무자의 집이 잠겨 있어서 기다리다가 해가진 경우 비록 주간에 착수한 집행이라 하더라도 야간행위가 되므로 역시 법원의 허가가 있어야 한다.


짐은 없고 주민등록만 위장전입된 경우


* 가재도구 등 짐은 없고 주민등록만 전입된 위장 임차인이 있다.

* 대항력도 없고 주민등록전입만 되어 있는 위장전입자는 동사무소에 주민등록직권말소를 하면 간단하게 해결된다.

* 위장전입 여부는 전기계량기나 도시가스측정기를 보면 금방 확인할 수 있다.



부동산 강제집행 후 조치하는 방법


* 인도명령 집행시 채무자(또는 점유자)가 있는 경우 가제도구 등을 마당이나 주차장, 제3의 토지, 도로 등에 내놓으면 된다.
   이렇게 내놓은 채무자의 가재도구 등은 채무자가 알아서 처리하게 된다.

* 아주 드문 경우 채무자(또는 점유자)가 이전할 능력이 없거나 고의로 인수를 거부하는 때에는 낙찰자가 보관장소와 비용을 부담해야 한다.

* 채무자가 없는 경우 인도명령 집행시에는 성인 2인 입회 하에 집행관이 강제집행을 하게 된다.

* 이 경우 집행관은 가재도구의 목록을 작성하고 보관장소와 비용은 낙찰자가 부담한다.

* 가재도구 보관비용은 나중에 채무자(또는 점유자)에게 받을 수 있으나, 채무자가 고의로 가재도구의 수령을 거부한 경우에는 
  유체동산 경매를 통해서 보관비용을 충당할 수 있다.

* 이런 경우(유체동산에 대한 낙찰자가 없는 경우) 낙찰가(=낙찰가격)가 보관비용까지 떨어질때까지 기다린 후 낙찰자가 직접 낙찰받아  보관비용과 상계처리한 가재도구를 처리하면 된다.


부동산 강제집행 서식

부동산임의경매신청서 다운링크

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