다정 법률상담소

인터넷에서 아래의 판결문을 보았는데 도대체 뭔 뜻인지 하나도 모르겠습니다.

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판례의 입장을 보면(2007다 43894) 부동산에 관한 점유취득시효기간이 경과하였다고 하더라도 그 점유자가 자신의 명의로 등기하지 아니하고 있는 사이에 먼저 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면, 특별한 사정이 없는 한 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없으나, 그 제3자가 취득시효기간 만료 당시의 등기명의인으로부터 신탁 또는 명의신탁받은 경우라면 종전 등기명의인으로서는 언제든지 이를 해지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 점유시효취득자로서는 종전 등기명의인을 대위하여 이러한 권리를 행사할 수 있으므로, 그러한 제3자가 소유자로서의 권리를 행사하는 경우 점유자로서는 취득시효완성을 이유로 이를 저지할 수 있다 (대법원 1995. 9. 5. 선고 95다24586 판결 참조).
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답변:

저희 다정법률상담소를 방문해 주셔서 감사합니다.
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부동산 소유권의 취득시효 요건

민법 제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) (1)20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함 으로써 그 소유권을 취득한다. 

(2)부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 소유한 때에는 소유권을 취득한다.

(1)항을 점유취득시효라고 하고 (2)항은 등기부취득시효라고 합니다.

(1)항은 많이 알고계신 남의 땅 이더라도 소유의 의사(자주점유 함으로) 평온, 공연(아무 문제없이 널리 다른 사람도 아는 상태로)하게 20년을 점유한 사람은 등기하면 그 소유권을 갖는다 라는 얘기고,

(2)항은 소유권을 등기한 자가 10년간 역시 평온, 공연 + 선의이고 과실없이 어쩌구 했는데 아니 소유권까지 등기했는데 10년간 점유해야 소유권을 취득 한다는게 무슨 소리냐 하실지 모르지만 소유권을 등기 했더라도 어떠한 사유(예를들면 가등기 담보에 의한 본등기등)로 인하여 소유권을 잃을 수도 있습니다. 그래서 선의와 과실없이가 추가된 것이죠.

그럼 질문하신 2007 판례를 설명 하자면

20년간 그 땅을 점유하여 점유취득시효가 경과 했는데 그 등기를 하지않고 있던 사이에 제3자(본인이 아니면 다른 사람은 무조건 제3자 입니다)가 그 땅을 소유권 이전 등기를 해버리면 특별한 사정이 없는한 제3자에게 점유취득시효 경과로 인한 소유권을 주장할 수 없다란 얘기이고,

제3자가 취득시효기간 만료당시의 등기명의인 어쩌구~ 에 관한 내용은

우리나라 민법에서는 부동산의 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있습니다. 명의신탁 이란 것은 신탁자(땅 맡긴사람)이 소유권을 보유하여 목적물을 관리, 수익하면서 공부(등기부, 대장등)상 소유명의를 수탁자(땅 받은사람)로 두는 것을 말하는데(그러니까 땅주인은 따로 있는데 명의자만 다른사람 명의로 돌린걸 말하죠) 종중 부동산 같은 예외적인 경우만 빼고는 금지하고 있으며, 이러한 명의신탁 약정 또한 무효인 법률행위로 규정합니다.

다시 판례로 돌아가면 점유취득시효가 됐지만 등기하지 않고 있다가 엉뚱한 놈이 자기명의로 등기를 해버리면 그 자에게 이거 내땅 이다라고 주장할 수 없지만 그 엉뚱한 놈이 알고 봤더니 원래 땅주인으로 부터 명의신탁으로 인하여 땅주인을 바꾼 것일 경우에는 원래 땅주인도 언제든지 명의신탁 약정을 깨고 원래 이거 내 땅 이다라고 할 수 있고, 점유취득시효자도 원래의 땅주인을 대신해서 그 엉뚱한 땅주인에게 이 땅은 내 땅 이다라고 주장할 수 있으며 그 엉뚱한 놈이 내 명의인데 네놈 나가라 하면 X까라 20년간 평온, 공연하게 점유 했으므로 이 땅의 권리자는 나다라고 주장할 수 있다란 겁니다.

왜 이런 판례가 나왔냐 하면 명의신탁은 대게 믿을만한 꼬봉이나 바지를 내세워서 땅을 맡기는데 이 땅 맡은 놈(수탁자)이 엉뚱한 생각을 갖고 정말 제 땅 인양 다른 사람에게 팔아 먹기도하고 또는 점유취득시효가 되어서 땅을 까딱하면 뺏기게 생겼으니까 얼른 다른사람에게 판 것 처럼 위장하기 위해 명의를 돌렸다가 재판이 걸린 경우라고 할 수 있습니다.