다정 법률상담소

[토지분할]-공동소유인 토지를 분할하는 방법은?

질문: [토지분할]-공동소유인 토지를 분할하는 방법은?

저는 3년 전 甲·乙과 공동으로 나대지(裸垈地) 1필지를 구입하여 각자의 지분을 명시한 공유등기를 하였습니다.
최근에 저는 위 대지상에 건축을 하려고 하였으나 나머지 공유자가 동의하지 않아 건축하지 못하였습니다.
이 경우 위 대지를 분할할 수는 없는지요?

답변:

저희 다정법률상담소를 방문해 주셔서 감사합니다.
답변 드리겠습니다.

공유물의 경우 분할하지 않을 것을 약정하지 않은 이상 다른 공유자에게 그 분할을 청구할 수 있으며, 분할방법에 관하여 협의가 되지 아니하는 때에도 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있는데, 이 경우 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다(민법 제268조, 제269조). 

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 다른 모든 공유자들을 빠짐없이 피고로 하여야 하고, 법원에 귀하께서 원하시는 공유물분할 방법을 제시하여야 합니다. 

이때에 법원의 판결은 원칙적으로 토지와 건물을 현물로 분할하도록 하는 내용이 되는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는데, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이기 때문에(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결, 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등 참조), 반드시 귀하가 원하는 특정부분을 귀하의 단독 소유로 하는 판결이 나온다는 보장은 없습니다.

여러 사람이 공유하는 토지를 분할하는 경우, 

그 방법은 

① 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 

② 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분 비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며 

③ 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되고, 

④ 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 

다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다고 합니다(대법원 2004.10.14. 선고 2004다30583 판결). 

공유물을 대금분할하기 위한 요건인 ‘현물분할로 인하여 현저히 가격이 감손된다.’라고 함은 공유물전체의 교환가치가 현물분할로 인하여 현저하게 감손될 경우뿐만 아니라, 공유자들에게 공정한 분할이 이루어지지 아니하여 그 중의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 공유물분할전의 소유지분가액보다 현저하게 감손될 경우도 이에 포함됩니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결, 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결). 그러므로 귀하는 甲․乙과 협의가 성립되지 않아서 협의분할이 불가능하다면, 법원에 공유물분할청구를 하여 법원의 판결에 따라 분할하여야 할 것입니다.