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[임대차소송]-임차주택을 경락 받은 임차인의 보증금반환채권 소멸여부

질문:임차주택을 경락 받은 임차인의 보증금반환채권 소멸여부

① 저는 1년 전 저당권 등이 설정되어 있지 않은 甲소유의 신축주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록전입신고를 하고 거주하고 있습니다.

② 그런데 그 이후 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있는바, 만일 제가 위 주택을 위 경매절차에서 매수한다면 확정일자가 늦어 배당 받지 못하게 된 임차보증금의 반환을 甲에 대하여 청구할 수 있는지요?

답변: 

 위 사안의 경우 귀하는 대항력을 갖추었고, 선순위 저당권 등이 없었으므로 위 주택이 경매절차에서 매각된다고 하여도 확정일자순위가 늦어 매각대금에서 전세보증금을 배당 받지는 못한다고 하더라도 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수는 있는 것입니다.

 결과적으로 귀하의 전세보증금은 경매절차의 매수인에게 받을 수 있게 되는 것입니다.

 그런데 만일 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수한다면 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 지위와 경매절차의 매수인으로서의 지위를 겸유(兼有)하는 것이 되어 이 경우 귀하의 전세보증금반환청구채권은 어떻게 될 것인지 문제됩니다.

 이에 관하여 판례를 보면 "대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다."라고 하였습니다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결, 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결).

 따라서 위 주택이 경매절차에서 매각된다면 그로써 귀하의 집주인 甲에 대한 전세보증금반환청구채권은 소멸하고, 대신 귀하는 경매절차의 매수인에게 귀하의 대항력을 주장하여야 할 것이나, 귀하가 위 주택을 경매절차에서 매수한다면 대항력을 행사하여 현실적으로 만족 받을 수 있었던 귀하의 전세보증금도 받을 수 없게 된다 할 것입니다.