다정 법률상담소

질문: [임대차]-상가-상가건물 임차인의 계약갱신요구권

저는 2007년 9월 의정부 소재 甲소유 상가건물을 보증금 7000만원에 2년간 임차하기 로 하는 임대차계약을 체결했습니다.
그 후 사업자등록 및 확정 일자인을 받아 식당 영업을 하고 있던 중, 계약만료 3개월 전에 건물주인 甲으로부터 다가오는 계약기간 만료 시에는 무조건 가게를 비우라는 통보를 받았습니다.
저는 상가가 처음 세워졌을 때 입점해 그 당시 가게 인테리어 비용으로 5000만원이나 투자했기 때문에 가게를 비울 수 없습니다. 전세보증금을 올려주겠다고 했지만 막무가내로 비우라고 합니다. 이 경우 저는 상가임 차인으로서 보호받을 방법이 없는지요?


답변:

상가임차인의 계약갱신요구 등에 관한「상가건물임대차보호법」제10조는“①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경 우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 위 법 제10조 제1항 각 호에 해당하지 않는 한 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 것이며, 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 것입니다.

이는 사회·경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에 서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 인정된 권리로써 상가임차인을 보호하는 규정 중 가장 실질적인 보호 장치라고도 볼 수 있을 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하는 사업자등록을 하고 입점해 영업을 했으므로「상가건물임대차보호법」제3조 제1항에 의한 대항력을 갖췄고, 임차보증금액이 7000만원이므로 울산지역의 같은 법 적용한도인 1억5000만원 이내여서 법에 의한 보호를 받을 수 있습니다.

특히 같은 법 제10조 제1항에 의한 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수도 있다고 할 것입니다.

참고로 2008. 8. 21.부터 시행되고 있는 개정「상가건물임대차보호법 시행령」은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을 ①서울특별시에서는 보증금 액이 2억6000만원 이하 ②「수도권정비계획법」에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천 ·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의 왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 2억1000만원 이하 ③광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억6000만원 이하 ④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억5000만원 이하로 증액했습니다. 다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대해서는 종전 규정을 따르도록 하고 있습니다.